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Servitude de passage et plantations

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
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    5
    Nous sommes propriétaires d'une maison et d'un terrain qui faisaient partie d'un lot plus grand avec une grange. Les précédents propriétaires (le père et la fille) ont divisé ce lot (la grange + du terrain d'un côté pour le père/la maison+du terrain de l'autre pour la fille). La fille a vendu la maison pour coincer le père suite à une discorde familiale. La configuration fait que le terrain de la grange est enclavé et que notre propriété est donc grévée d'une servitude de passage et d'acqueduc au bénéfice de la grange.
    Nous avons souhaité racheter ce terrain et la grange qui se trouve dessus pour éviter tous ennuis. Mais le propriétaire a d'abord accepté oralement puis a refusé. Le bien est donc en vente, à un prix exorbitant pour la région, depuis septembre 2005 et ne trouve pas acquéreur et pour cause, la grange est "sur" notre terrain. Les gens qui y emménageraient se retrouveraient quasiment dans notre jardin . . . alors que nous sommes en pleine campagne beauceronne.
    La servitude a une largeur de 4m. En bordure de celle-ci se trouvent des arbres (30-40 ans), plutôt rares dans la Beauce. L'agent immo spécialisé dans l'estimation des travaux pour un projet est venu me voir en me disant qu'ils ne pourraient rien faire si on n'acceptait pas de faire abattre nos arbres, qui gèneraient les engins de chantier. Il est mandaté par d'hypothètiques acheteurs ainsi que par le propriétaire.

    Ma question est la suivante : quelles sont nos possibilités ?

    1/ Refuser tout net : la servitude figurait sur l'acte notarié, les arbres figuraient sur le plan que le notaire nous a montré et il n'a jamais été question de devoir les abattre. Il est dit que nous ne devons subir aucun préjudice relatif à cette servitude. Et perdre des arbres alors que vous acheté un terrain arboré est, à mon sens, un préjudice.
    2/ Si on refuse et qu'ils entament une procédure, on est voué à perdre donc on accepte mais on démande un dédommagement. L'agent immo m'a demandé de fixer le prix de se dédommagement. Combien "coûte" un arbre? Personnellement, je trouve que ça n'a pas de valeur monnayable.
    3/ On accepte, dans tous les cas de figure on n'a pas le choix.

    Merci de me donner votre avis éclairé. C'est notre première maison, cette histoire nous pourrit un peu la vie depuis 1 an. On n'a pas vraiment envie de voir des pelleteuses defoncer le fond de notre terrain. Toute discussion est impossible avec le propriétaire, il a coupé le contact. Il préfèrera tout brûler plutôt que de revenir en arrière pour nous vendre.
    Si vous connaissez des textes officiels qui abordent le problème . . . Nous n'avons pas les moyens de consulter un avocat, encore moins d'entamer une procédure malgré tout ce qu'il nous a fait subir.
    Merci pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Vous parlez de 4 mètres ; mais est-ce 4 mètres ENTRE les troncs des arbres ou 4 mètres arbres inclus ?

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
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    5
    4 Mètres arbres inclus, ils sont juste au bord.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Citation Envoyé par Patchoue
    4 Mètres arbres inclus, ils sont juste au bord.
    Bon, alors voici mon avis:

    4 mètres, c'est l'usage lors de l'établissement d'une servitude de passage, mais il n'y a aucune loi, aucune règle contraignante pour ce qui est de la largeur minimale à respecter. Il faut juste que le passage soit possible. Mais la loi ne dit pas si ce passage doit être accessible à des camions de 20 tonnes, à des engins de travaux publics ou des chars d'assaut !

    Dans votre cas, une servitude a été consentie au profit de l'autre fonds, sans que la largeur du passage ne soit définie dans l'assiette. De plus, ces arbres étaient déjà en place lors de l'établissement de la servitude et le propriétaire du fonds dominant ne peut effectivement rien faire qui puisse aggraver la condition du propriétaire du fonds servant.

    En toute logique , vous devez le passage dans son état actuel et rien d'autre.

    Personnellement, je ne bougerais pas et laisserais venir. Vous n'avez rien à perdre d'une éventuelle procédure (si vous n'avez pas les moyens de prendre un avocat, vous aurez p-e droit à l'aide juridictionnelle). Dans le pire des cas (mais personnellement, je n'y crois pas trop), le juge ordonnerait l'abattage des arbres et le versement d'une idemnité. Tous les travaux (y compris la remise en état) de votre terrain seraient à la charge du voisin.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    5
    Merci de votre réponse et de sa rapidité. Ca me conforte dans l'idée que nous ne sommes pas des enquiquineurs ou dans notre tort. Dans ces situations, et quand vous n'avez pas accès à l'expertise de la justice, c'est difficile de rester objectif et de savoir où sont les limites de votre bon droit. Dans tous les cas, je déconseille à quiconque d'acheter un terrain où il y a une servitude, c'est prise de tête et problèmes assurés. Nous on se considèrait comme des gens sensés, honnêtes. On pensait que la situation se règlerait de manière cohérente, qu'ils nous vendraient et que tout serait pour le mieux et pour le plus simple. Le problème c'est qu'on ne sait jamais à l'avance les loustics sur lesquels on va tomber. Et tout le monde ne voit pas ça du même oeil que vous.

    Mauvaise foi, mesquinerie et coups tordus sont souvent au rdv:
    Quand nous avons emménagé, la servitude n'était pas mise en oeuvre sur le terrain, elle ne l'était que sur les papiers du notaire (c'est lui qui est à l'origine d'une découpe aussi débile). Les propriétaires nous ont brossé dans le sens du poil, tout sourire, mielleux, serviables tant qu'ils pensaient qu'on leur achèterait (ils vendent une grange bancale + un terrain à raser et enclavé 100.000 €, dans une région où vous avez une maison avec terrain pour ce prix). Quand on leur a dit qu'on voulait leur acheter mais pas à ce prix là, ils ont fait abattre une portion de notre mur d'enceinte pour percer la servitude en pleine semaine pendant qu'on était au travail, ils ont démoli tout le fond de notre garage qui était attenant, et il a fallu qu'on leur fasse un RAR pour qu'ils nous laisse les pierres de notre mur. Car puisqu'ils avaient payer un artisan pour le démolir, ils considéraient que les pierres leur appartenaient . . . Il a fallu nous cloturer la nuit, en rentrant du boulot en plein hiver. C'était cauchemardesque.
    Le pire c'est qu'on a trouvé aucun recours possible : le notaire, ayant p-e fait une bourde dans cette affaire, était le seul à connaître la globalité de la situation et les textes de lois permettant de la rendre + juste, a coupé toute communication. Refus d'appels téléphoniques, messages sans réponses, absent ou en réunion quand on va sur place. Et ce depuis le début des problèmes . . . Ca vaut le coup de leur donner 15.000€.
    Pour une 1ère acquisition, on s'en souviendra !
    Merci encore pour votre aide.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Tout ce que vous dites s'apprend avec le temps , tout au long de ses achats et de ses expériences plus ou moins malheureuses.

    Je déconseille formellement d'acheter un bien grevé d'une servitude, car tôt ou tard, c'est la porte ouverte à la discorde.

    D'autres erreurs sont encore possibles. le problème, c'est que la plupart du temps les gens s'emballent, croient qu'ils ont trouvé le bien de leur vie et ils se précipitent la tête la première dans le piège.

    Je le dis à tous ceux qui liront ce post : il faut chercher et rechercher avant de faire son choix, ne jamais se précipiter, si on a un doute, même si le bien convoité vous échappe. La meilleure façon est de se faire une liste de ce qu'il faut absolument éviter et de ce qui vous paraît indispensable. C'est personnellemnt ainsi que nous avons procédé lors de l'achat de notre maison il y a 15 ans ! Tout n'y est pas parfait à 100%, mais nous avons évité les grosses erreurs et tout ce que nous souhaitions y est.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    5
    Entièrement d'accord avec ce sage conseil. Cependant, dans notre cas, je dirais presque que c'est un moindre mal . . . Je vivais dans un studio de 20m² dans une cité de la banlieue parisienne et mon ami à peu près pareil. Avec tous les désagréments que je vous laisse imaginer. Marre de la location, l'achat s'est imposé. Nous avons visité beaucoup de choses, peu nous plaisaient à quelques rares exceptions. Même des biens que nous jugions limites partaient en 1 jour au prix affiché. Pas de négo possible, si vous hésitez c'est le suivant qui l'emporte. A ce rythme là on s'est dit qu'on ne trouverait jamais rien et nos situations respectives dans nos appartements étaient vraiment très difficile à supporter. On a trouvé une maison ancienne avec le charme qu'on recherchait, un luxe inespéré (une piscine) et dans un environnement rural et le tout pour le prix d'un petit t2 en banlieue. Alors c'est vrai qu'on a minimisé l'impact de cette maudite servitude. Je savais à peine ce que c'était, j'ai rapidement acheté un livre pour mieux comprendre. Je le conseille d'ailleurs, il balaye le sujet assez largement :"Servitudes Mitoyenneté Le guide pratique" chez Prat Editions.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    25
    Sur quelles bases ils se sont permis de démolir votre mur. C'est aberrant C'était écrit ou quoi. Sinon dépot de plainte. Voie de fait.
    Il y a vraiment un problème avec certains ruraux, dans la tete, ils n'en ont jamais assez. Dans un lotissement vous avez 5 m autour de la maison. Eux ils ont des hectares et ils grignotent à 10cm près.
    Moi je suis propriétaire d'une ferme et écologiste, mon fermier me mets du désherbant sur mes arbustes que je plante, voyez leur niveau.

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    5
    Sur l'acte notarié, il était écrit qu'ils devaient réaliser une ouverture dans le mur (ainsi que dans le garage qui est attenant au mur d'enceinte) et tout remettre en état pour qu'on est pas de nuisance.
    Allez bataillez entre le sens du mot "ouverture" et celui de "démolir". J'ai pris les photos avant/après et quelques tps après je leur ai envoyé un recommandé pour décrire précisant et objectivement (le + dur) l'état du mur/garage avant, ce qui était convenu et ce qu'ils ont fait. Je voulais marquer le coup au cas où nous devions un our en arrivé à la justice, l'instant T est marqué. Nous on s'est installé à la campagne pour fuir la ville et ses nuisances, ne plus être les uns sur les autres et "vivre au naturel" avec potager bio, compost, etc . . . Et quand quelques rares personnes viennent visiter leur satanée grange, ils balancent papiers, bouteilles de coca, etc... Heureusement qu'on est des convaincus (dans quel sens le prendre?) des bienfaits du grand air pcq ça a de quoi rebuter des circonstances pareilles.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour,

    Bienvenue en campagne !
    Vous venez de découvrir les joies du grand air...et des grands abrutis...malheureusement , cela n'est pas réservé à la campagne ! mais au moins, vous avez le cadre de vie qui en vaut la peine, non ??? SI !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

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