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Discussion : SCI familiale, congé pour reprise et ressources de l'associé

  1. #1
    Pilier Junior

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    Bonsoir,

    Il m'est soumis la question suivante à laquelle j'avoue avoir un peu de mal à me faire un avis :

    - L'art. 13 de la loi du 6 juillet 89 permet à une SCI familiale de donner congé pour reprise par l'un de ses associés dans les conditions prévues à l'art. 15
    - Lequel article précise que le congé ne peut toutefois pas être donné si le locataire a plus de 70 ans ET des ressources inférieures à 1,5 fois le SMIC, sauf à lui proposer un relogement dans des conditions très restrictives.
    - Sauf si le propriétaire « personne physique » a plus de 60 ans OU si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC.

    Soit une SCI familiale dont un associé a plus de 60 ans OU des ressources inférieures à 1,5 fois le SMIC, et un locataire de cette SCI ayant plus de 70 ans.

    Cette SCI peut-elle donner congé pour reprise par cet associé, en application de l'art. 13 et en faisant jouer "l'exception à l'exception" prévue part l'art. 15, ou faut-il interpréter strictement cet alinéa de l'art.15 et ne réserver cette faculté de reprise qu'aux seules personnes physiques ? Ce qui de facto en exclurait aussi les indivisions.

    J'aurais plutôt tendance à penser que l'art. 15 doit être interprété de manière stricte, mais je suis preneur de tout argument éclairé. Je n'ai pas trouvé de jurisprudence sur ce point précis.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    une SCI familiale a un statut un peu particulier
    en effet, la loi du 6/7/89 l'assimile a une "personne physique" : par contre, seul une reprise au benefice d'un associé est possible (donc, impossible de reprendre pour en faire beneficier un descendant non associé)

    l'art 15 devraot s'appliquer dans sa globalité et, si l'associé peut justifie de revenus modestes, ou etre agé de plus de 60 ans, il n'y aura pas obligation de relogement
    Ce qui est deja le cas pour les biens en indivision...

    La SCI familiale au sens de la loi du 6 juillet 1989, par J.F. Morel, Avocat

    Reprise au profit d'un descendant d'un indivisaire - Baux d'habitation et professionnels
    isaac.loubaton - Congé et âge des parties : un seul suffit.

    Par contre, en effet, je ne trouve pas de jurisprudences a ce sujet...

  3. #3
    Pilier Junior

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    La loi n'assimile pas aussi clairement que cela les SCI familiales aux personnes physiques. D'ailleurs l'art. 10 par exemple mentionne explicitement les « personnes physiques ainsi que [...] les bailleurs définis à l'article 13 ». Le fait que l'art. 15 ne mentionne pas cette extension me semble plutôt plaider pour une interprétation stricte.

    Mais d'un autre côté la jurisprudence a étendu aux SCI familiales les dispositions de l'art. 11 qui ne mentionne aussi que les « personnes physiques », donc finalement pourquoi pas... D'ailleurs auriez-vous le texte de la jurisprudence « CA Paris, 6° ch. B, 23 sept. 2004 : Juris-Data n°2004-249917 » citée dans votre 1er article ? L'art. 15 ne prévoyant pas ces conditions, la non validité du congé pour la seule raison de l'omission de ces éléments me semble assez sévère.

    Et effectivement votre dernier article qui étend l'exception aux indivisions, lesquelles ne sont pas non plus des personnes physiques, va dans le même sens. Le fait que la condition d'âge ou de ressources ne doive être remplie que par un seul indivisaire me semble assez évident.

    Donc d'accord, je passe plutôt de votre côté, mais sans conviction très forte pour autant...

    Par contre, pour en revenir à votre dernier article, il s'agissait là d'un congé pour vente, lequel concerne nécessairement tous les indivisaires. L'autre question qui surgit alors est : en cas de congé non pour vente mais pour reprise, par un seul membre d'une indivision de personnes physiques ou par un seul associé d'une SCI familiale, faut-il que lui-même ait plus de 60 ans ou des ressources inférieures au plafond, ou suffit-il qu'un seul autre membre / associé remplisse cette condition ?

    Pour moi ce critère ne peut concerner que celui qui reprend le bien, tout simplement car cela me semble être l'esprit de la loi, mais en appliquant cette jurisprudence strictement cela pourrait aussi bien être n'importe lequel...
    Dernière modification par Juloup ; 12/11/2013 à 11h43.

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