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Discussion : Acte notarié d'acquisition ; j'apprends 2jours avant signature définitive qu'il y a 1 alignement

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour
    Je viens à vous pour obtenir des renseignements, ayant perdu toute confiance avec mon nouveau notaire, un jeune qui vient de prendre ses fonctions pour la première fois en remplacement de mon notaire qui a pris sa retraite. C'est la première transaction que je fais avec lui et ça commence mal.

    J'ai signé début Juillet 2013 un compromis pour acheter une maison, sans jardin, en pleine ville, à l'angle de deux rues. Il n'y a que le trottoir de 50cm qui sépare la façade des rues.

    L'acte définitif, je le signe Mardi 12 Novembre à 8h.

    Aujourd'hui, vendredi 08 Novembre, soit 2 jours ouvrés avant la signature, je reçois un appel de mon jeune notaire qui me dit : M. SALVAN je vous appel en urgence car j'ai découvert (??) qu'il y a un problème sur votre transaction, il y a un alignement sur votre bien. En gros, la mairie peut la détruire pour élargir sa route. Imaginez donc ma tête en entendant ça, et mon énervement en retour : << Vous ne le découvrez que maintenant ?!? >>

    J'appel de ce pas le service urbanisme de la mairie qui me dit deux choses :
    1°) Pourquoi votre notaire se réveille t il que maintenant ?
    2°) L'alignement est là depuis 15ans, il n'y a jamais rien eu donc pas d'inquiétudes.

    A ma connaissance, je suis censé payer :
    40.000 - le prix de la maison
    4.000 - l'agence
    4.4000 - le notaire dont 200 d'avance lors du compromis payé par chèque
    + ce qu'il reste de taxe foncière sur Novembre Décembre

    *************

    Les problèmes et interrogations :

    Premier point, dans l'acte ci-joint en *.DOC que j'ai édité pour masquer les identités, on voit en page 7 je cite :

    Impôt sur la mutation
    (...)

    TOTAL
    1.994,00

    QUESTION ==> Qu'est ce que c'est que ça ?? C'est à qui de payer ça ?

    *************

    Second point, cet alignement. Furieux, on s'engueule au téléphone avec le jeune notaire, depuis fin Juillet qu'il a reçu les pièces dixit ce qui est écrit dans l'acte que je viens de lire, il n'a pas jugé bon de me prévenir au motif qu'il ne s'en aperçoit que maintenant. Je lui rétorque que je subis peut-être un préjudice, il me répond non de toute façon vous ne pouvez rien faire, c'est l'autre notaire qui s'en est rendu compte dernièrement.

    Je suis donc perdu. Je m'empresse d'aller sur internet chercher l'explication de l'alignement et je tombe sur un site qui me dit ça :

    2/ Conséquences du plan d'alignement
    Lorsque la collectivité publique décide d'annexer une partie de votre terrain, de deux choses l'une :
    - la zone est non bâtie : votre bien est accaparé par l'administration dès le versement de l'indemnité ;
    - une construction existe le terrain visé : vous conservez la propriété de la parcelle convoitée, mais vous n'avez plus le droit d'entretenir la construction qui s'y trouve.
    Les travaux qui auraient pour effet de prolonger la solidité de l'ouvrage ne sont pas autorisés. À la longue, il finira par tomber en ruine et l'administration se saisira alors de votre bande de terrain, la considérant comme non bâtie.
    QUESTION ==> Je n'ai plus le droit d'entretenir la propriété ??? J'ai déjà fait deux devis, 5.000€ chacun, validé par ma banque qui inclue donc 10.000€ de travaux dans le prêt !

    Et le notaire a reçu hier les fonds de la banque pour la signature mardi.

    QUESTION ==> Que pensez-vous de ce que me dit la mairie sur le fait que cet alignement est déjà là depuis 15ans ?
    QUESTION ==> Le fait qu'aucun des deux notaires n'a jugé bon de m'en informer avant aujourd'hui vendredi aprés-midi, alors qu'on signe mardi (lundi c'est férié, le 11 septembre), peut-il être constitutif d'un préjudice ?
    QUESTION ==> J'ai demandé à l'urbanisme par téléphone comment ça se passait si demain ils décidaient de mettre cet alignement à exécution ; ils m'ont dit oui oui on vous achètera la maison au mètre carré. Sauf que sur internet je vois que le prix est toujours largement sous-évalué. Vais-je au moins récupérer 100% du capital investi, travaux compris ?
    QUESTION ==> Que pensez-vous de cette affaire ? Merci de vos avis et retours.
    Fichiers attachés Fichiers attachés

  2. #2
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    Impôt sur la mutation
    (...)

    TOTAL
    1.994,00

    C'est compris dans les 4 400€ des frais de notaires

    Donc le notaire a rellement dans sa poche 4400€ -1994

  3. #3
    Pilier Junior

    Infos >

    Le problème est simple :
    - soit vous renoncez à votre achat, car vous subissez une servitude d'urbanisme non déclarée à la promesse. Et on doit vous rendre votre dépôt de garantie sur le prix.
    - soit vous achetez quand même, et vous avez cette épée de Damoclès au dessus de la tête.

    Si l'alignement existe vraiment depuis 15 ans, le vendeur devait être au courant. Et on peut considérer qu'il aurait dû vous informer dès la promesse. Pour ce qui est du notaire, il le sait entre la promesse et la vente, car il n'est pas tenu d'avoir ces pièces dès le stade de la promesse. S'il y a un notaire vendeur et un notaire acquéreur, le notaire vendeur le sait dès que la mairie lui répond, mais votre notaire acquéreur ne le sait, lui, que lorsqu'il reçoit le dossier de son confrère. Et ça, ça m'étonnerait qu'il l'ait reçu depuis juillet, l'usage étant de l'envoyer quand on sait que la date de vente est fixée.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  4. #4
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Caepolla Voir le message
    Le problème est simple :
    - soit vous renoncez à votre achat, car vous subissez une servitude d'urbanisme non déclarée à la promesse. Et on doit vous rendre votre dépôt de garantie sur le prix.
    - soit vous achetez quand même, et vous avez cette épée de Damoclès au dessus de la tête.

    Si l'alignement existe vraiment depuis 15 ans, le vendeur devait être au courant. Et on peut considérer qu'il aurait dû vous informer dès la promesse. Pour ce qui est du notaire, il le sait entre la promesse et la vente, car il n'est pas tenu d'avoir ces pièces dès le stade de la promesse. S'il y a un notaire vendeur et un notaire acquéreur, le notaire vendeur le sait dès que la mairie lui répond, mais votre notaire acquéreur ne le sait, lui, que lorsqu'il reçoit le dossier de son confrère. Et ça, ça m'étonnerait qu'il l'ait reçu depuis juillet, l'usage étant de l'envoyer quand on sait que la date de vente est fixée.
    C'est le même notaire qui a assisté les actuels vendeurs, lors de leur acquisition de cette maison. Donc il devait savoir. Si mardi je signe l'acquisition finale, aurais-je droit de faire des travaux dedans, vu la citation en rouge précédemment ? Pourquoi cette interdiction ? Vais-je être dans l'illégalité si je refais autre chose, comme ma toiture ou autre ? Avez-vous déjà eu le cas de la mise en application d'un alignement aussi ancien sur un bâti ? Comment fixent-ils les prix de rachat de notre maison ? On a généralement combien de temps entre la décision des travaux et "l'achat" par la mairie de sa maison ? Est-ce qu'on est forcément perdant, tiennent-ils compte des travaux qu'on a effectué dedans pour déterminer le prix de rachat ? Est-ce que ce genre d'alignement "expire" avec le temps, y a-t-il un délai de prescription ou je ne sais quoi d'autre qui fait que, passé un certain temps, ce n'est plus valable ?
    Citation Envoyé par olivier72000 Voir le message
    C'est compris dans les 4 400€ des frais de notaires

    Donc le notaire a rellement dans sa poche 4400€ -1994
    Merci pour l'info. J'ai eu peur que ce soit un impôt supplémentaire à payer en plus des 4400 du notaire.

    EDIT : une dernière question dans le flot de celles déjà posées, si je refuse à cause de cet alignement (dois je remplir un document officiel ?), comme la banque a déjà versé les fonds, et que j'ai des frais de dossier dans le crédit, comment ça fonctionne, le notaire rembourse la banque ? La banque me rembourse t elle mes frais de dossier ? Ai-je des pénalités ?
    Dernière modification par Super_newbie_pro ; 08/11/2013 à 20h01.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    comme cela a ete indiqué, le vendeur savait OBLIGATOIREMENT que son bien etait "touché" par cet alignement
    Vous pouvez donc invoquer le DOL du vendeur pour lui reclamer le remboursement des sommes que vous avez engagées...

  6. #6
    Pilier Junior

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    Je pense qu'il n'est même pas nécessaire d'invoquer le dol, la vente est nulle du fait de la non divulgation d'une caractéristique essentielle du bien. Il n'y a donc pas accord sur la chose.

  7. #7
    Membre Junior

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    Que veut dire le DOL ? Il faut prendre un avocat pour faire ça ?

    Avez-vous déjà eu le cas quand la banque a déjà versé les fonds au notaire ? Quid des frais de dossier de la banque ?

  8. #8
    Pilier Junior

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    Pas nécessairement besoin d'un avocat. Vous signifiez au vendeur que vous annulez la vente, et vous demandez le remboursement du dépôt de garantie. Vous n'aurez besoin d'un avocat que s'il refuse de vous restituer la garantie.

    Pour la banque vérifiez ce qui est prévu au contrat en cas d'annulation de la vente.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Juloup Voir le message
    Je pense qu'il n'est même pas nécessaire d'invoquer le dol, la vente est nulle du fait de la non divulgation d'une caractéristique essentielle du bien. Il n'y a donc pas accord sur la chose.
    je suis bien d'accord, mais lorsque j'invoquais le dol, c'etait pour justifier aupres du vendeur les demandes (eventuelles) de remboursement des frais engagés a perte...

  10. #10
    Pilier Junior

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    On peut invoquer le dol pour intimider le vendeur, mais le dol suppose une intention volontaire de tromper, qui doit être prouvée. Ici le vendeur peut facilement s'en sortir en disant qu'il n'avait pas pensé à le mentionner, qu'il pensait que le notaire le savait, etc. Et effectivement, sauf à imaginer que le notaire ne fasse pas correctement son boulot, auquel cas c'est lui qui aurait été en faute et redevable de la réparer, l'alignement ne pouvait pas rester inconnu de l'acheteur.

    Donc à mon sens au tribunal le dol ne tient pas. Mais peu importe, il y a un moyen encore plus simple d'annuler la vente, pourquoi faire compliqué.
    Dernière modification par Juloup ; 08/11/2013 à 23h46.

  11. #11
    Membre Junior

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    Les vendeurs sont en Iran. Ils ont donné procuration au même notaire qui a déjà signé avec eux leur achat de cette maison à l'époque.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Juloup Voir le message
    On peut invoquer le dol pour intimider le vendeur, mais le dol suppose une intention volontaire de tromper, qui doit être prouvée. Ici le vendeur peut facilement s'en sortir en disant qu'il n'avait pas pensé à le mentionner.
    il me semble pourtant qu'un arrete d'aligement n'est pas anodin ! c'est un peu comme pour un bien qui a deja subi des innondations du fait de son emplacement sans que le vendeur ne le signale ...
    aucun juge ne croira JAMAIS qu'un acheteur pourrait considerer qu'un arrete d'alignement est anodin et que cela n'a pas d'impact dans le choix d'un acquereur d'acheter (ou pas) et, surtout, dans le prix de vente

    ---------- Message ajouté à 23h55 ---------- Précédent message à 23h53 ----------

    Citation Envoyé par Juloup Voir le message

    Donc à mon sens au tribunal le dol ne tient pas. Mais peu importe, il y a un moyen encore plus simple d'annuler la vente, pourquoi faire compliqué.
    Super newvie pro nous demande si elle pouvait obtenir le remboursement des frais engagés pour cet achat (frais de dossier bancaire etc)...
    donc, en effet, il est tres facile d'annuler la vente, mais pour le remboursement des frais annexes, elle peut engager la responsabilité des vendeurs du fait de leur mauvaise foi (vice cache, dol) pour leur reclamer le remboursement de ces frais

  13. #13
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    Super newvie pro nous demande si elle pouvait obtenir le remboursement des frais engagés pour cet achat (frais de dossier bancaire etc)...
    donc, en effet, il est tres facile d'annuler la vente, mais pour le remboursement des frais annexes, elle peut engager la responsabilité des vendeurs du fait de leur mauvaise foi (vice cache, dol) pour leur reclamer le remboursement de ces frais
    Ah ok donc c'est possible. Merci. (je suis un homme lol). Comme c'est le notaire qui a toute procuration, donc ce serait contre lui que je devrais me retourner ? Problème : si c'est mon notaire qui a reçu les pièces le 30 Juillet comme décrit dans le brouillon d'acte définitif, que le compromis a été signé avant, mais que mon notaire n'a pas pris soin de se pencher sur le dossier avant maintenant, ça ne change rien, la responsabilité est toujours celle du notaire adverse ? S'il refuse un accord amiable pour me rembourser ces frais (dossiers etc...) je dois aller voir un avocat pour demander une procédure allant dans ce sens + remboursement des frais d'avocat ? (sauf si on a une assurance juridique)

  14. #14
    Membre Junior

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    Re, je ne peux plus éditer mon post, pour rajouter des questions.

    Je viens de parler sur FB à l'Adjoint au Maire en charge des travaux, de l'Urbanisme et du logement. Voici ce qu'il me dit :
    << Salut XXXX, Il n'y a pas de projet pour l'instant et je ne pense pas pour les 10 prochaines années ... >>
    A ma question ; as tu déjà eu ce genre de mise en application depuis que tu as tes fonctions ? Réponse :
    << pas directement la mairie mais xxxxx (intercommunalité) pour le blvd urbain. Les indemnités étaient confortable. De plus, parfois uniquement le rachat du morceau nécessaire pour le projet pas l'ensemble de la maison. Le sujet est dans la négociation. >>
    A ma question ; j'ai vu sur internet que souvent il y a des procédures devant le juge des expulsions car des proprios refusent les 700 ou 800€ qu'on leur propose pour leur bien estimé à 15.000€, qu'en est-il pour les situations que tu as connu sur notre ville ? Réponse :
    << L'ensemble de la maison serait négocié aux prix du marché. Nous passons jamais pas le juge . Négociation .
    Sur les travaux ... Ils sont tolérés .
    10ans ou 20, 30 peut être jamais . Impossible de prédire aujourd'hui .
    >>

    J'aurais donc une question pour vous ; si dans xx années le projet se concrétise, comme j'étais au courant de l'alignement au moment de la signature, cela veut-il dire que je peux être moins indemnisé que quelqu'un qui est toujours le même propriétaire même avant d'être frappé d'alignement ? Mon père me dit que si j'achète en connaissance de cet alignement, le jour où ils feront les travaux, je n'aurais droit à rien, contrairement à quelqu'un qui est dedans depuis le début, avant même l'alignement. Est-ce vrai ?

    Seconde question ; quand ça se concrétise, l'indemnité et l'acte passe-t-ils par un notaire ?

    Troisième question ; Si on a un locataire dedans au moment de l'expulsion, est-on dans l'obligation de lui retrouver un logement ?

    Dernière question ; Est-ce que notre indemnité (si locataire dedans) est-elle imposable par le fisc ? EDIT ; comme pour un bien locatif classique, et son imposition sur la plusvalue de 27/28% je ne sais plus exactement ?

    Merci
    Dernière modification par Super_newbie_pro ; 09/11/2013 à 11h40.

  15. #15
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je me méfierais personnellement des propos tenus par un élu qui peut changer alors que la loi reste…Les discussions tenues que vous rapportez ont valeur – au mieux – d’une "prise de température" à un instant T.


    <<
    Sur les travaux ... Ils sont tolérés .
    .
    >>
    Concernant les travaux, et sauf s'il s'agit d'un immeuble classé parmi les monuments historiques, seuls les travaux non confortatifs sont permis (art L 112-6 du code de la voirie)

    La servitude d’utilité publique d’alignement reportée au Plu est un outil à long terme. D’ailleurs, au vu des données que vous nous avez transmises, la commune avait le droit de préemption et ne l’a pas exercé. Cette servitude permettra simplement à la commune, en empêchant les travaux confortatifs, d’acquérir la portion de terrain lorsque l’immeuble deviendra ruine… Si elle veut le faire avant elle devra enclencher une procédure de DUP.

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    J'aurais donc une question pour vous ; si dans xx années le projet se concrétise, comme j'étais au courant de l'alignement au moment de la signature, cela veut-il dire que je peux être moins indemnisé que quelqu'un qui est toujours le même propriétaire même avant d'être frappé d'alignement ? Mon père me dit que si j'achète en connaissance de cet alignement, le jour où ils feront les travaux, je n'aurais droit à rien, contrairement à quelqu'un qui est dedans depuis le début, avant même l'alignement. Est-ce vrai ?
    Le fait que vous ayez connaissance de cette servitude en achetant veut juste dire que vous savez maintenant que, le jour où le bâtiment s’écroulera, vous n’aurez le droit de reconstruire que sur l’emprise restante.


    Et, alors (alinéas 2 et 3 du L112-2 du code de la voirie routière) :

    « Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d'alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment.
    Lors du transfert de propriété, l'indemnité est, à défaut d'accord amiable, fixée et payée comme en matière d'expropriation.
    »

    Et s’agissant de l’indemnité, ces deux alinéas ont fait récemment l’objet d’une QPC intéressante quant à ses conséquences dans l’hypothèse où le plan d’alignement porte sur un terrain bâti(Décision n° 2011-201 QPC du 2 décembre 2011 | Legifrance) :

    "Considérant , … que la servitude impose ainsi au propriétaire de supporter la dégradation progressive de l'immeuble bâti pendant une durée indéterminée ; que la jouissance de l'immeuble bâti par le propriétaire est limitée par cette interdiction ; que, dans ces conditions, l'atteinte aux conditions d'exercice du droit de propriété serait disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi si l'indemnité due à l'occasion du transfert de propriété ne réparait également le préjudice subi du fait de la servitude de reculement ; que, sous cette réserve, les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 112-2 du code de la voirie routière sont conformes à l'article 2 de la Déclaration de 1789 ;"

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message

    Seconde question ; quand ça se concrétise, l'indemnité et l'acte passe-t-ils par un notaire ?
    Oui, mais pourquoi cette question ?

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message

    Troisième question ; Si on a un locataire dedans au moment de l'expulsion, est-on dans l'obligation de lui retrouver un logement ?
    Question très mal posée à mon avis car de deux choses l’une :

    - Soit la commune décide - avant la ruine du bâtiment - de mettre en œuvre la servitude en demandant au Préfet de lancer une procédure de DUP : si cette procédure parvient à son terme, la charge du relogement du locataire reviendra à l’expropriant (mais l’estimation du bien se fera en valeur occupée…)

    - Soit le bâtiment menacera un jour ruine et fera l’objet d’un arrêté de péril du maire avec interdiction d’habiter. A priori dans ce cas, l’obligation de relogement vous incomberait. (Vous pourriez alors peut-être vous retourner contre la mairie qui serait quand même responsable de vous avoir empêché d’entretenir le bien en vous appuyant sur la QPC précédemment citée ? je ne suis pas sûr… )


    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message

    Dernière question ; Est-ce que notre indemnité (si locataire dedans) est-elle imposable par le fisc ? EDIT ; comme pour un bien locatif classique, et son imposition sur la plusvalue de 27/28% je ne sais plus exactement ?
    Locataire ou non, si plus-value il y a (ce qui est peu probable…) je ne vois pas pourquoi elle ne serait pas imposable…

  16. #16
    Membre Junior

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    Un grand merci pour vos réponses qui m'ont été très utiles
    Ce forum est génial !!

  17. #17
    Membre Junior

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    Bonjour
    Je souhaiterais vous poser plusieurs questions concernant l'Indemnisation d'un immeuble bâti frappé d'alignement et plus précisément la Décision n° 2011-201 QPC du 02 décembre 2011 et la partie qui nous intéresse :

    Le Conseil constitutionnel censure la servitude de reculement qui interdit au propriétaire d’effectuer tout travail confortatif (par exemple, ravaler, refaire la toiture...) sur son immeuble frappé d’alignement (article L. 112-6 du code de la voirie routière). En effet, la servitude de reculement impose au propriétaire de supporter la dégradation progressive de l'immeuble pendant une durée indéterminée. Concrètement, le Conseil constitutionnel estime que la procédure est régulière à la condition que la collectivité verse au propriétaire une indemnité correspondant au préjudice subi du fait de la servitude de reculement, c’est-à-dire prenant en compte la valeur de l’immeuble bâti.
    Exemple de cas : une maison de 40m² d'emprise au sol (mais avec 1 étage) sans terrain, située dans un virage, dont une face au moins sur les deux donnant dans la rue, est frappée d'alignement sur environ 1m de large sur toute la longueur impactant donc le mûr porteur et un peu dans la maison. Le bâti est en très bon état. Les menuiseries et électricité refait à neuf suite à l'acquisition en connaissance de l'alignement. Imaginons que la mairie, même si elle n'a pas acheté le bien (droit de pré-empt.), décide quelques années après d'acheter le bien car le bâti n'a pas été détruit et ne s'est pas écroulé, et l'offre de la mairie est refusée par le propriétaire dans le cadre de la négociation. S'en suit donc la saisine du juge des expulsions.

    Au vu de la Décision n° 2011-201 QPC du 02 décembre 2011, j'ai tout un tas de questions ;
    - Comment est déterminée la valeur du bâti par le juge, y a-t-il un risque qu'elle puisse être moindre que ce que proposait la mairie ? Est-ce qu'on prend la valeur de la maison moins la partie assujettie à l'alignement qui ne doit pas compter ? Cette partie est-elle considérée comme financièrement dévaluée par rapport au reste de la maison ?
    - La détermination de "l'indemnité" se fait-elle au prix du marché ? Au prix des domaines (y a-t-il une différence ?) Y a-t-il des textes à ce sujet car rien de précisé de plus dans cette décision que << la valeur de l’immeuble bâti. >>, par un expert désigné par les tribunaux afin de déterminer la valeur du bien au vu du marché ?
    - Peut-on demander au juge qu'un expert indépendant mendaté par les tribunaux soit chargé de l'estimation ? Si oui le juge suit-il obligatoirement cet avis ou peut-il être influencé par la mairie qui pourrait trouver trop cher cette estimation ? Quel est le degré de liberté et d'appréciation de ce genre de juge ?
    - La mairie peut-elle s'opposer à la décision du juge des expulsions se jugeant lésé ?
    - En cas de plus-value potentielle (évolution du marché, hausse des biens, tout un tas de raisons possibles) , la présence de l'alignement pour intérêt publique permet d'être exonéré de l'imposition sous réserve de réinvestir sous 12 mois. Comment justifier cela auprès du fisc ?
    - Si une somme X est proposée mais qu'elle est sous-évaluée, au vu d'autres cas, sur la même ville, par le passé, dont les proprios auraient touché plus au mètre carré, qui plus est dans un quartier moins chic, est-ce un motif pouvant faire l'objet d'un appel au motif qu'on invoquerait le droit à l'égalité de traitement ?
    - Dernière question, on ne peut pas faire une vente "normale" si la vente ne couvre pas le crédit en cours sur le bien. Qu'en est-il ici si le juge nous propose 30.000€ alors qu'on a un crédit de 65.000 travaux compris (60.000 capital) sur la maison et qu'il reste à rembourser à cet instant T 50.000 en capital ? Ca déroge à la règle ou le juge a-t-il au moins obligation de fixer un prix couvrant le crédit ?

    D'avance merci pour vos explications et interprétations de cette décision.
    Dernière modification par Super_newbie_pro ; 15/11/2013 à 18h22. Motif: Oubli de questions

  18. #18
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Vos questions font visiblement suite au fil sur lequel vous auriez dû rester : http://forum-juridique.net-iris.fr/i...efinitive.html

    ...Finalement, vous avez signé ?

    Quoi qu'il en soit, quelques éléments de réponse. On va essayer de faire simple :

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    Imaginons que la mairie, même si elle n'a pas acheté le bien (droit de pré-empt.), décide quelques années après d'acheter le bien car le bâti n'a pas été détruit et ne s'est pas écroulé, …/…
    Et donc demande au Préfet de mettre en œuvre une procédure de Déclaration d’Utilité Publique (enquête publique notamment)…

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    et l'offre de la mairie est refusée par le propriétaire dans le cadre de la négociation. S'en suit donc la saisine du juge des expulsions.
    Non, du juge des expropriations.


    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    Est-ce qu'on prend la valeur de la maison moins la partie assujettie à l'alignement qui ne doit pas compter ? Cette partie est-elle considérée comme financièrement dévaluée par rapport au reste de la maison ?
    Non, si la commune décide de devancer l’échéance de la ruine, et dans votre cas, d’après ce que j’ai compris de votre description (parcelle minuscule entièrement bâtie et une façade porteuse entièrement touchée) c’est l’ensemble qui devra être évalué.(on pourrait d'ailleurs s'interroger sur la légalité de l'"outil " servitude d'alignement utilisé mais bon, c'est une autre question)


    Sur la série de questions tournant toutes autour des méthodes d’évaluation et votre inquiétude par rapport à l’objectivité vis-à-vis du « marché » (Ah, le marché…)

    « Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ». (cf art L 13-13 et suivants du Code de l’expropriation :
    CODE DE L'EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE. | Legifrance )

    C’est donc une sorte de « valeur vénale » du bien, celle à laquelle le bien pourrait être vendu, elle est estimée en général par comparaison avec des transactions récentes sur des biens similaires… (mais il y a aussi d’autres méthodes : estimation par les revenus locatifs, par la constructibilité …)

    En résumé, la procédure :

    la mairie demandera à France Domaines (qui dépend des services fiscaux) d’estimer le bien et vous fera une proposition dans la limite de cette estimation. Si pas d’accord la mairie (ou vous) devra saisir le juge de l’expropriation. Vous aurez à ce stade la possibilité de connaitre les références retenues par les services fiscaux pour fixer le prix et éventuellement arguer que les exemples de transactions choisis ne sont pas comparables à votre bien (si votre bien est en meilleur état par exemple).

    (Nota : cette possibilité ouverte aux expropriés devrait très prochainement s’étendre à tout citoyen par la mise en ligne des fichiers des prix des biens immobiliers utilisés par les contrôleurs fiscaux. C’est apparemment fait depuis le 7 novembre sur Paris et le limousin…).

    Normalement le juge tranchera entre les deux limites (plus exactement voir R 13-35 du code expro).

    Dernière chose sur votre crainte d’un prix inférieur au « marché » : je lis quelquefois des affirmations du genre : expropriation = spoliation…et je m’inscris en faux.

    Sachant que les références des Domaines ont en règle générale environ 3 à 6 mois de retard par rapport au « marché » (laps de temps s’écoulant mécaniquement entre les accords passés sur les prix et les publications foncières) Tout dépend de la tendance, à la hausse ou à la baisse dudit marché…

    Si tendance à la hausse, vous vous sentirez peut être spolié…

    Si baisse vous serez enchanté…

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    - Peut-on demander au juge qu'un expert indépendant mendaté par les tribunaux soit chargé de l'estimation ? Si oui le juge suit-il obligatoirement cet avis ou peut-il être influencé par la mairie qui pourrait trouver trop cher cette estimation ? Quel est le degré de liberté et d'appréciation de ce genre de juge ?
    sur le détail de la procédure voir R 13-15 à 42 du code de l'expro ici : CODE DE L'EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE. | Legifrance



    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    - La mairie peut-elle s'opposer à la décision du juge des expulsions de l'expropriation se jugeant lésé ?
    oui et vous aussi, cf L 13-21 à 24 : CODE DE L'EXPROPRIATION POUR CAUSE D'UTILITE PUBLIQUE. | Legifrance



    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    En cas de plus-value potentielle (évolution du marché, hausse des biens, tout un tas de raisons possibles) , la présence de l'alignement pour intérêt publique permet d'être exonéré de l'imposition sous réserve de réinvestir sous 12 mois. Comment justifier cela auprès du fisc ?
    Les pièces justifiant du remploi de l'indemnité sont fournies par le contribuable sur demande de l'administration (article 74 SI de l'annexe II au CGI : Code général des impôts, annexe 2, CGIAN2. - Article 74 SI | Legifrance

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    Dernière question, on ne peut pas faire une vente "normale" si la vente ne couvre pas le crédit en cours sur le bien. Qu'en est-il ici si le juge nous propose 30.000€ alors qu'on a un crédit de 65.000 travaux compris (60.000 capital) sur la maison et qu'il reste à rembourser à cet instant T 50.000 en capital ? Ca déroge à la règle ou le juge a-t-il au moins obligation de fixer un prix couvrant le crédit ?
    Non

  19. #19
    Membre Junior

    Infos >

    Merci beaucoup pour vos réponses très instructives ! Je garde précieusement votre post en cas de nécessité future.

    Non on n'a pas signé. Je vous explique pourquoi. on devait signer le Mardi 12 Novembre à 8h00 (le 11 étant ferrié, le notaire "découvrait" le vendredi après midi l'alignement). J'arrive au RDV, présence de mon notaire, de l'agent immo, du notaire de l'autre partie, de son assistante.

    Pour commencer, le notaire du vendeur s'excuse de ne pas avoir vu avant l'alignement et dédouane son confrère (le mien). Ensuite, on appel à 8h30 l'urbanisme pour connaitre la situation des projets. Là une scène hallucinante se produit, on obtient la responsable qui s'énerve au tél car elle était en congés lorsque la décision sur le renoncement de prendre le bien que je veux acquérir, a été prise et nous fait part de son incompréhension. Pour elle, il fallait acheter la maison à ma place.

    Les notaires, avec le haut parleur activé, lui demandent pour elle, comment elle voit la situation. Réponse claire et limpide : "il faut tout raser ! Je vois plein de maisons sur l'alignement, il faut les raser aussi ! elles n'ont pas à être encore là ! La mairie prend une décision, il faut s'y conformer et racheter quand on peut racheter ! Sinon on ne prend pas de décision ! Oui pour moi et j'insiste il faut tout raser". Silence dans la pièce, les notaires se regardent avec un air de surprise totale. Puis elle éclate de rire au tél et nous fait : c'est n'importe quoi, j'espère que le bien n'est pas vendu très cher. Le notaire la reprend sur sa réflexion... Elle nous passe ensuite son collègue responsable de la voierie.

    Lui, très calme, zen, nous dit ; bof vous savez ce n'est pas une priorité, si ça se trouve dans 20ans on n'aura rien fait, surtout que je suis passé voir l'état du bien, il est en excellent état. Pour moi, on ne fera rien là dessus et vous pouvez faire les travaux que vous voulez tant que c'est légal. Sa collègue derrière peste et ils s'engueulent. Devant cette situation, on raccroche en les remerciant de leur aide avant de nous étonner mutuellement de ces différents sons de cloche. Le notaire du vendeur leur a fait savoir qu'il leur enverra un fax pour demande de réponses écrites afin de clarifier les choses notamment sur les travaux autorisés. Mon notaire m'annonce qu'on ne signera finalement pas aujourd'hui et qu'il m'envoie un courrier au sujet de cet alignement me donnant 7 jours de rétractation à réception. Le notaire du vendeur me précisant que si je renonce à la vente, il me remboursera mes frais éventuels.

    Jeudi matin de cette semaine, on a reçu le recommandé avec AR avec les plans du cadastre. Mais à ce jour, aucune des réponses du fax. Je reste en attente d'une nouvelle date de signature.

    Après lecture de vos réponses, étant désormais à peu prés sûr de ne pas perdre en capital, je pense poursuivre l'acquisition car le bâti est en excellent état. Dés la vente effectuée, toute l'électricité sera refaite aux normes, les menuiseries changées pour du double vitrage avec volets alu couleur bois, salle d'eau refaite etc... Et j'y mettrais des locataires en attendant l’hypothétique jour où ils me contacteront pour la racheter.

  20. #20
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Super_newbie_pro Voir le message
    Là une scène hallucinante se produit, ...
    effectivement...

    Vous pourriez aussi utilement, sur la base du plan d'alignement aprouvé qui a dû vous être transmis, aller vous promener dans la rue pour essayer de "sentir"...

    explication : vous avez compris que le processus servitude d'alignement est à long terme. Il est même quelquefois abandonné car les DUP ne sont mises en oeuvre que lorsqu'une majorité d'immeubles sont tombés en ruine et que de nouveaux se sont implantés en retrait. Là la puissance publique peut vouloir s'attaquer aux derniers résistants, ...donc tout dépend aussi du nombre de bâtiments touchés par cet alignement et de leurs états actuels...et aussi bien sûr du contexte qui peut changer (par exemple, l'importance des élargissements pour le tout voiture bat de l'aile...)

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bjr,

    Ce ne sont pas les propos de la responsable de l'urbanisme qui sont hallucinant, mais ceux du responsable du service de voirie.

    Si vous relisez ce qu'il vous a dit, il vous interdit de faire des travaux confortatifs ( '' tant que c'est légal'' ) et de reconstruire en cas de démolition. Il n'a même pas parlé de la jurisprudence qui vous est favorable
    Donc dans quelques années, la mairie vous rachètera une ruine ...

    contrairement à l'emplacement réservé au PLU , un plan d'alignement est un projet à court terme, tellement court qu'il vaut transfert immédiat des terrains non batis et de l'emprise des bâtiments au jour de leur démolition !

    Pourquoi la commune maintient elle ce plan d'alignement ?

  22. #22
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour.
    Pourquoi elle maintient ce plan ? aucune idée. Il date de plus de 20ans... On aura des réponses aujourd'hui ou demain de la mairie au fax du notaire qui demande des écrits. Je vous les partagerais dés que je les ai.

  23. #23
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour,

    puisque vous n'avez pas encore signé, avez-vous pensé au cas où - par un hasard de la vie qu'on ne vous souhaite pas - vous ayez besoin de revendre le bien? Si la commune n'est pas en mesure de racheter le bien à ce moent? Trouverez-vous facilement un acheteur qui accepterait malgré l'alignement? quel serait l'état de la maison à ce moment là?

    (Certes, ce n'est pas très juridique comme remarque)

  24. #24
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Citation Envoyé par k1983 Voir le message

    contrairement à l'emplacement réservé au PLU , un plan d'alignement est un projet à court terme, tellement court qu'il vaut transfert immédiat des terrains non batis et de l'emprise des bâtiments au jour de leur démolition !
    Non k1983, c’est juste le contraire… (lorsqu’il s’agit de bâti ce qui est ici le cas)
    En approximant, on pourrait dire : emplacement réservé = moyen terme et servitude d’alignement = très long terme.
    La servitude d’alignement est d’ailleurs à ma connaissance un outil de moins en moins utilisé au profit de l’emplacement réservé en raison justement de son inefficacité (lenteur) et de ses effets pervers (paupérisation du bâti) sans parler des jurisprudences qui ont limité son utilisation…

    Par exemple la quasi-totalité des servitudes d’alignement ont disparu du PLU de Paris pour cette raison (il y en avait plus de 200 de mémoire dans le POS de 1977, il doit en rester 6 ou 7 dans le PLU d’aujourd’hui.

    …et à la différence des emplacements réservés, elles n’ouvrent pas droit à délaissement.

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