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réactualisation de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    20
    Bonjour, quelqu'un pourrait répondre à ma question???

    Depuis le mois de juin 2006 nous avons acquis un immeuble, en Seine et Marne, avec plusieurs appartement loués. Une des locataires à un bail depuis le 01/03/1999 pour un F4, mais son loyer est sous estimé, car elle vit avec l'ancien propriétaire, actuellement elle paye 457.65 € de loyer hors charge. Ma question est la suivante : comment faire pour réactualisé le montant du loyer et est-il possible de lui demander un dépôt de garantie, car bien sûr comme elle vit avec l'ancien propriétaire, ce dernier n'a pas jugé nécessaire de le lui demander.

    Merci de bien vouloir me répondre afin de clarifier la situation.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bjr,
    vous avez acheté ces appartements loués. Les baux se continuent tels quels, avec les mêmes clauses et les mêmes échéances et au même prix. Il vous est donc impossible de lui demander maintenant une caution ou un dépot de garantie.

    Pour la réévaluation du loyer: cela se passe à chaque échéance de bail, en prévenant au moins 6 mois à l'avance. je suppose que le précédent proprio était une personne physique donc les échéances sont triénales.

    debut du contrat le 1/3/99 ==> échéance au 28/2/2002, puis 28/2/2005 puis la prochaine 28/2/2008. Avant cette date, impossible de faire quoi que ce soit, sinon l'indexation annuelle si prévue au bail

    Il faut suivre la procédure très rigoureuse de réévaluation (art 15, 16, 17 et 19 de la loi de 89) - Je vous aussi cette loi de 89 ainsi que les décrets relatifs aux charges locatives et entretiens/réparations à charge des locataires, que vous devriez apprendre (par coeur) puisque vous êtes nouveaux bailleurs.

    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées: http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )

    Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables: http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )

    Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives: http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    20
    ok merci pour les infos!!!

    Quelle base prendre pour estimer le loyer de ce F4???

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 709
    Citation Envoyé par Sangilles
    ok merci pour les infos!!!

    Quelle base prendre pour estimer le loyer de ce F4???
    Source ADIL :
    Si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, et uniquement dans ce cas, il peut pour le renouvellement du bail proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :
    six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
    trois références dans les autres zones géographiques.

    Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

    Les références de loyers doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

    Chaque référence doit mentionner :
    le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement
    la présence éventuelle d'un ascenseur
    la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales
    l'existence d'annexes éventuelles
    son état d'équipement : notamment, présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau, de chauffage
    la période de construction de l'immeuble
    l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans
    le montant du loyer mensuel, hors charges, effectivement exigé.

    Comment s'applique l'augmentation du nouveau loyer ?

    Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer : l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le propriétaire est un particulier, ou par sixième sur six ans, si le propriétaire est une personne morale. Cette hausse s'entend hors révision annuelle liée à la variation de l'indice de référence des loyers.

    Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer : elle doit être, dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L'étalement par sixième s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.

    Des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail. C'est le cas en région parisienne. Renseignez-vous auprès de votre ADIL.

    Où trouver les références ?
    Par tous moyens : auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès des observatoires de loyers là où il en existe.

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