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Estimations d'un local :Du simple au triple

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    30
    Bonjour,
    Suite aux décès rapprochés de mes deux parents, je suis devenue, avec mon frère propriétaire des murs d'un local commercial dans la région parisienne en Seine Saint Denis (à Pavillons sous Bois).
    Habitant la région Rhône Alpes, le notaire (qui s'occupe de la succession de mes parents) a fait expertiser le local par la chambre de notaire de Paris. Celle ci l'a estimé à 24 000 euros. Pendant un moment, j'ai voulu racheter la part de mon frère (à cette valeur) pour ensuite louer le magasin.
    Mais après réflexion, j'ai préféré qu'il soit vendu. Du coup, j'ai fait faire une estimation par deux agences immoblières des environs. L'une a estimé le local à 65 000 euros et l'autreà 57 000 euros.
    D'autre part, ,pendant les vacances de noël, je suis passé directement voir le magasin, puis je me suis adressée à l'agence immobilière la plus proche pour la mise en vente éventuelle de ce local. Celle ci, plus tard, a écrit au syndic pour signifier qu'elle était intéressée par l'achat du magasin pour elle même. Je l'ai appelée aujourd'hui. et elle me propose 30 000 euros maximum, ce qui est peu,mais la personne semble très intéressée pour l'acheter ( le magasin est un petit local de 30 mètre carrés avec tout l'intérieur à refaire, en bordure de la nationale 3, entourré d'autres magasins).
    Ma question est celle là: Comment se fait -il que les estimations du prix de vente soient si différentes les unes des autres?
    Y-a- t-il une pénurie de locaux dans la région parisienne ou bien est ce le contraire?
    Vaut il mieux que je vende tout de suite à 30 000 euros (un tient vaut mieux que deux tu l'auras) ou bien que je passe par les agences immobilières qui ont fait les estimations ( quitte à attendre, attendre...)?
    Je vous remecie bien pour vos réponses et vos conseils.
    Cordialement.
    Monique Murphy.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    1 427
    bonjour !!
    votre question est a la fois tres pertinentes et tres naive.
    comment est ce possible ?

    disons que plein de facteurs entrent en jeu.

    - plus une agence a de propositions et mieux c est pour elle, donc elle a tout interet a surevaluer le prix.
    - les "experts" notaires n y connaissent des fois pas grand chose et estiment souvent un prix pour une vente immediate.
    - les prix a paris ne sont pas soumis a la libre concurrence, si on prend les locations habitation 60 % de paris est loué a des petits prix car conventionné, hlm 1 % patronal, 25 % est soumis a des contraintes, et les 15 % restantes sont rares donc les prix sont astronomique.
    pour les locaux commerciaux, cest bcp moins vrai mais l'est quand meme.

    donc je vous dirai que votre "juste prix" est entre les deux.

    moi je dirai quitte a attendre -> attendre.
    le sul truc qui peut devaloriser votre bien est la tendance du quartier (est ce que ca se contruit est ce rehabilité ou est ce laissé a labandon et les problemes vont arriver comme quand on ajoute un HLM pour population défavorisé)

    mais c est vous qui voyez.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    • Je laisse tomber l'estimation du notaire qui me parait loin de la réalité
    • les 2 agences évaluent par rapport au marché et à leur commission ....
    • la dernière, vous donne ce prix car c'est elle qui achète !!!! elle va évidemment pas se fouler sur le prix
    • Avez-vous regardé les journaux spécialisés ?
    • sinon redemandez à d'autres agences du coin .... et vous ferez une moyenne.

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    30
    Merci beaucoup pour vos réponses et vos conseils.
    Je ne pense pas que le quartier va se dévaloriser, car il est en pleine rénovation. Des immeubles résidentiels se construisent en face du magasin.
    Je vais suivre vos conseils: faire faire d'autres estimations par des agences immobilières des environs et mettre le local en vente dans ces différentes agences et attendre...
    Cordialement.
    Monique Murphy

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