Vos question à l'Avocat
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Charges locatives, again ...

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
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    32
    Bonjour,

    après avoir parcouru tous les posts sur la question, j'aurais besoin d'un petit complément d'info sur la question de la régularisation des charges locatives.

    Mon ami et moi avons eu un rappel sur 3 ans (800 euros, bam), et nous avons demandé à voir les pièces justificatices. Nous les verrons début septembre, mais seulement a l'agence à laquelle la proprio à délégué tous ses droits.

    Comme on n'y connait rien, on aurait bien voulu pouvoir regarder tout ça à tete reposée, mais nous n'avons pas le droit d'emmener les dits justificatifs. Pouvons nous légalement en demander des photocopies ?

    Merci d'avance
    Iza

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
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    32
    Et pendant que j'y suis : notre immeuble est très vieux, tout tombe en ruine (plomberie etc ...). Dans la mesure ou l'équipement est ancestral, est ce quand même à nous que revient la charge de changer les tuyaux, le carrelage de la salle de bain etc ... ?

    merci, et bravo pour ce site tellement d'utilité publique

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Non la loi est claire "le propriétaire doit les tenir a votre disposition".
    Quant au reste tout ce qui ne concerne pas l'entretien courant revient au propriétaire. A vosu de lui faire un courrier répertoriant tous les problèmes et lui demandant d'y remédier. Si cela n'est pas suivit d'effets, vous passez a la mise en demeure et ensuite a l'injonction de faire.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    37 634
    vous pouvez néanmoins demander à avoir des photocopies des pièces justificatives mais il faudra sûrement les payer.

    non, les réparations sont à charge des bailleurs. voici le decret qui liste les réparations et entretiens à charge des locataires ....
    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHED.htm

    [COLOR=#993366][FONT=Verdana]voici celui des charges locatives:[I]
    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHEE.htm
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 09/10/2006 à 15h26.

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
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    84
    Non la loi est claire "le propriétaire doit les tenir a votre disposition".

    La loi dit:


    Article 23

    (Loi n° 98-1267 du 30 décembre 1998 finances rectificative art. 12, j, ii Journal Officiel du 31 décembre 1998) Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;

    3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les autres pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

    Vous pouvez demandez l'envoi des decomptes le bailleur est tenu de vous les envoyers.

    Pour le reste, les facture, devis ou autre reste a votre disposition, il n'est pas obliger de les envoyer mais vous pouvez demander de payer les copies au moins il refusera pas enfin sauf si il est trés chiant!!!, ou si vous habitez loin de chez lui.




  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    [
    Citation Envoyé par Elegance33
    La loi dit:
    Article 23 .............Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les autres pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Vous pouvez demandez l'envoi des decomptes le bailleur est tenu de vous les envoyers.Pour le reste, les facture, devis ou autre reste a votre disposition, il n'est pas obliger de les envoyer mais vous pouvez demander de payer les copies au moins il refusera pas enfin sauf si il est trés chiant!!!, ou si vous habitez loin de chez lui.
    Absolument, en effet, comme je l'avait dit, la loi précise bien les décomptes doivent etre communiqués, et les justificatifs seulement tenus a disposition.
    Et elle répond a la question d'isa a savoir :
    Citation Envoyé par Iza22
    ..........Mon ami et moi avons eu un rappel sur 3 ans (800 euros, bam), et nous avons demandé à voir les pièces justificatices. Nous les verrons début septembre, mais seulement a l'agence à laquelle la proprio à délégué tous ses droits. .............
    Donc le propriétaire, de part la loi comme vous la rappellé est parfaitement dans son droit, ch... ou pas. La loi est donc parfaitement claire sur ce point !

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
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    Merci pour ces réponses, j'essayerais de dépatouiller le vrai du faux à l'agence directement, mais avec l "agencière" derrière l'épaule, et mes vingt mille questions "Mais vous êtes sure que ça, ça rentre vraiment dans les charges ?", ça va être une joyeuse partie de rigolade.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Citation Envoyé par Iza22
    Merci pour ces réponses, j'essayerais de dépatouiller le vrai du faux à l'agence directement, mais avec l "agencière" derrière l'épaule, et mes vingt mille questions "Mais vous êtes sure que ça, ça rentre vraiment dans les charges ?", ça va être une joyeuse partie de rigolade.
    "ca", est listé dans le décret donné plus haut. pas de discussion à avoir la-dessus :
    si c'est sur la liste, c'est locatif
    si non, c'est pour le proprio
    pas plus compliqué !


    petite rectif: quand je parlais des photocopies, ca voulait dire une fois que vous êtes dans le bureau du syndic avec le comptable qui vous sort les pièces ... (factures etc) - je suis aussi sceptique que l'agence en question possède ces factures, à moins qu'elle ne soit le syndic de la copro ....

    bonne chance en tout cas à Isa pour son RDV.
    Dernière modification par Golfy ; 21/08/2006 à 11h41.

  9. #9
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
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    32
    Le fait est, à priori, que si l'agence ne s'est pas procurée auprès de la propriétaires les divers justificatifs, je ne paye pas.

    Mais d'ailleurs un truc que je comprends pas, c quoi exactement le syndic ? La proprio a délégué toute sa gestion à l'agence, c'est donc bien à l'agence de justifier les dépenses, non ?

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Non. en fait c'est un peu plus compliqué.

    la proprio a donné mandat a une agence pour gérer son bien à sa place. l'agence est votre contact pour tout ce qui a à voir avec le bailleur.

    si l'immeuble est en copropriété, il y a un syndicat (ensemble des propriétaires) qui décide en AG annuelle de faire certains travaux, d'approuver les comptes de leur syndic.
    le syndic est une personne gérant la copro pou rle compte du syndicat et il s'occupe de collecter les appels de fonds trimestriels, des comptes de la copro, de suivre les travaux votés, de contacter les entreprises, de les payer, etc, etc ..... Ce syndic est rémunéré par le syndicat pour ses prestations annuelles.

    c'est UNIQUEMENT le syndic qui possède la comptabilité du batiment (puisque c'est lui qui organise tout).

    A moins que votre agence (immobilière) ne soit aussi le syndic de la copro, je vois mal comment elle va pouvoir vous présenter des justificatifs - quand on dit les "justificatifs" à consulter, ce sont les factures ! en fait, à mon avis, elle va vous présenter le compte de charges par nature, document annuel envoyé par le syndic à chaque copropriétaire et qui récapitule les dépenses payées pour le compte du syndicat (gardien, entretiens, nettoyage ...) et par lot (le lot est le logement que vous occupez)

    Toutes les charges y figurent : charges locatives + celles uniquement à payer par les propriétaires (telles que assurance batiment, honoraires du syndic, frais d'avocat, grosses réparations ...)

    C'est ce document (décompte) qui doit être envoyé pour justificatif quand le bailleur fait la régul annuelle ! il doit être suffisamment détaillé pour que vous puissiez voir si c'est une charge locative ou non.
    donc .... en espérant me tromper, votre RV chez l'agence ne va pas vous montrer les factures des différents postes, surtout si se rapportant aux dernières 3 années ....

    voilà j'ai résumé en gros le principe de la copro; j'espère que c'est plus clair pour vous maintenant
    Dernière modification par Golfy ; 21/08/2006 à 17h52.

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    août 2006
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    Merci Golfy

    Alors une dernière précision et après on clot (je sais qu'il ya des discussions un peu plus importantes que cela) :

    L'agence va me montrer ce que lui aura donné la propriétaire (à priori, pas de syndicat ni de syndic, vu que c'est elle - la proprio - qui a fait ses propres petits tableaux récapitulatifs). Sur ces papiers, il y aura le décompte des charges qu'elle aura payé pour ces trois années. Mais aucune manière de vérifier que ces dépenses sont donc réelles, vu que dans ce décompte, il n'y aura pas de facture, ni de devis.
    Comme je soupçonne la proprio d'avoir fait ses calculs sans trop avoir fait référence à de réèlles facturations, comment vais-je bien pouvoir vérifier que, par exemple, elle n'emploit pas la femme de ménage au black ou qu'elle n'a pas sur-évalué les couts divers ? Et même, à quoi ça me sert de voir ces décomptes si elle a pu mettre ce qu'elle a voulu dedans, sans que personne ne lui réclame de justifier les dépenses annoncées ?

    Ou alors (fort possible) j'ai pas encore tout compris, malgré les efforts de Golfy, Agnes et elegance ...

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
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    bon alors autant pour moi tu n'es pas dans une copro mais dans une monopropriété ? (= tout l'immeuble appartient au meme bailleur ????). si elle n'a pas tout l'immeuble, c'est une copro et là, retour sur mon explication avec le syndic (c'est obligatoire depuis la loi de 1965).

    quand on parlait de "mise a disposition des pièces justificatives" : il s'agit uniquement des factures ou des bulletins de salaire ou de son avis d'imposition pour la TEOM ....

    donc c'est simple: si pas de factures = pas de dépenses = pas de charges pour toi !!!!

    y'a pas à chipoter : ou bien elle a des dépenses (officielles, pas de travail au noir avec la femme de menage) ou bien y'en a pas. si y'a pas ==> eh bien c'est pareil pour les locataires ....

    de plus si vraiment monopropriété (il faudra bien être précise dans tes questions), alors elle a obligation de communiquer le mode de répartition des charges locatvies entre les différents apparts.

    en copro c'est simple puisque c'est sur les tantièmes de chaque lot (selon le reglement de copro).
    en mono, comme y'a pas de reglement de copro, elle doit être claire sur la répartition : la loi dit qu'elle doit être "équitable" .... bref, ce sera ta 1ere question (après t'être assurée que tous les autres apparts lui appartiennent bien).

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