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Discussion : Vente de parts de SCI - Evaluation de la valeur des parts de SCI

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je suis associé dans une SCP qui est locataire d'une SCI. Mes associés dans la SCP sont propriétaires de la SCI ainsi qu'une autre personne également locataire de cette SCI mais à titre personnel (société unipersonnelle).
    Cette personne souhaite quitter les locaux qu'elle occupe ce qui permettrait aux membres de la SCP d'être tous propriétaires de la SCI.
    Le problème se pose quant à l'évaluation du prix des parts de SCI de cédant.
    J'ai vu mon expert comptable qui dont l'approche est la suivante:
    -le prix d’un ensemble immobilier donné en location se détermine habituellement par rapport au loyer perçu,
    -s’agissant de locaux à usage professionnel, la rentabilité attendue par le bailleur se situe dans une fourchette de 8 à 12%.
    -au cas particulier de la SCI, cela donnerait une valeur de l’immeuble (globale)comprise dans une fourchette large de x ke.
    -compte tenu de la situation de la sci,retraitée des comptes courants d’associés, et de la valeur d’acquisition de l’immeuble, cela signifie que la totalité des parts de la SCI équivaut à la valeur vénale de l’immeuble.
    La valeur médiane est de x/2, donc les 30% détenus par le vendeur peuvent être estimées à x

    J'ai laissé x pour garder les données confidentielles...
    Le vendeur lui se base sur le prix immobilier au m2 dans le secteur.
    En l'absence d'accord il propose de mandater un expert.
    Qui a tord? Qui a raison? Sur quel calcul se baserait l'expert?
    En espérant bien sûr que nous trouvions tous deux un accord.

    Merci pour vos pistes et avis éclairés.

  2. #2
    Membre Sous Surveillance

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    Tout cela est bien compliqué.
    Ce n'est pas un bail commercial. La valeur des murs est une valeur foncière, pas d'usufruit. En fait, il faudrait plutôt demander une estimation à un agent immobilier (plutôt qu'à un "expert" rémunéré). Vous n'êtes quand même pas une société foncière cotée en bourse Généralement les parts de SCI sont estimées 20 - 30% moins chères que la valeur du bien (en tout cas c'est ce que retient l'administration fiscale), car la revente est difficile...

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci pour cette réponse.

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