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Discussion : Revente d'une maison achetée en indivision (récuperer le montant des travaux)

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    J'ai acheté un bien avec ma copine il y a plus d'un an mais nous voudrions le vendre cette année. (pour cause de séparation)
    Ce bien a été acheté en indivision 55% (moi) - 45% (elle) avec un prêt souscrit à nos deux noms pour une durée de 25 ans.

    Nous avons effectué des travaux dans cette maison d'une valeur de 40 000 € financé par moi même.
    Avec la revente, nous allons faire une plus value par rapport à l'achat, mais je souhaiterais récupérer ma somme investie dans les travaux, aux alentours de 40 000 €.

    Le jour de la revente, et après remboursement de l'emprunt, la plus value sera répartie en 55 % / 45 %.

    Cette repartition me permet pas de récupérer ma somme investie et non plus sur la plus value dégagée.

    Je souhaiterais récupérer les 40 000 € de départ et partager la plus value.

    Hors aucun contrat stipule ce partage aujourd'hui, et hormis l'arrangement à l'amiable, Quelles sont les solutions pour s'assurer de récupérer sa somme de départ ?

    Merci pour votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior

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    bjr
    mais vous avez bien les factures de materiaux entre autre, a votre nom ? dans ce cas, vous les communiquez au notaire et vous reclamez le rbt de ces montants. Par contre, la valorisation de votre travail ne sera pas pris en consideration.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Oui j'ai effectivement toutes les factures à mon nom (de l'entrepreneur qui a fait les travaux + les materiaux achetés par moi même)

    En montrant ces factures aux notaires, je demande à mon amie de rembourser ces frais ?

    Je n'ai pas compris l'idée concernant la valorisation du travail ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    vous disiez
    Nous avons effectué des travaux dans cette maison d'une valeur de 40 000 € financé par moi même.
    traduction: vous avez acheté les materiaux et vous avez fait les travaux vous-memes. Par contre si vous avez fait appel à des pro, alors vous auriez mentionné "Nous avons fait effectuer ...."; c'est cela qui m'a induit en erreur. si vous avez les factures de ces pro, alors pas de problémes : ces travaux payés par vous doivent vous etre remboursé - a part de la repartition de la vente.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci Golfy,

    Si j'ai bien compris, la loi stipule (le notaire fait savoir ce droit ?) donc que le montant des travaux engagé doit être remboursé avec la plus value réalisée, s'ensuit la répartition 55 % / 45 % avec le restant ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    bjr,
    pour compléter la réponse de golfy, vous pouvez demander au lieu de la somme que vous avez investie, l'augmentation de valeur que vos travaux ont apporté à votre bien en application de l'article 815-13 du code civil:
    "
    Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
    Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et déteriorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.".
    cdt
    Dernière modification par Amatjuris ; 16/07/2013 à 11h47.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Bonjour Amatjuris,

    Merci pour ce retour,

    Pour faire valoir ce droit, je dois le notifier chez le notaire ? à quel moment ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    En fait, pour faire un calcul rigoureux, il faut faire une véritable comptabilité des actifs et des passifs, et partagé chaque actif au prorata des droits dans cet actif, et chaque passif au prorata des engagements dans ce passif.

    A l'actif de l'indivision : le bien pour sa valeur actuelle V, partagé au prorata des droits dans le bien : 55 (vous) et 45 (elle)
    Au passif de l'indivision : le capital restant dû à la banque C, partagé selon les engagements dans le prêt : 50/50 ou 55/45 (voire autre proportion) ?
    Au passif de l'indivision : la plus-value réalisée par votre investissement P (au pire les factures payées), due à vous, et partagée au prorata des droits dans le bien : 55/45
    A votre actif personnel : la plus-value réalisée par votre investissement P

    Donc vous recevez 55% du prix de vente, auquel vous déduisez 50% ou 55% (voire autre) du capital restant dû (selon comment a été souscrit le prêt), ainsi que votre part dans le passif d'amélioration (55%), auquel vous rajoutez votre créance d'amélioration : 55%V - X%C - 55%P + P = 55%V - X%C + 45%P
    Et elle reçoit 45% du prix de vente, auquel elle déduit 50% ou 45% (voire autre) du capital restant dû, ainsi que sa part dans le passif d'amélioration (45%) : 45%V - (100-X)%C - 45%P

    Au total, ce qui est partagé, c'est bien V-C.

    Il ne faut pas perdre de vue que le prorata des engagements dans le prêt n'est pas nécessairement égal au prorata des droits dans le bien. C'est peut-être le cas, mais c'est à vérifier. D'ailleurs, si vous n'avez pas remboursé en conformité avec le prorata des engagements dans le prêt, il y a d'autres corrections à apporter au calcul...

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je me permets de revenir vers vous car mon notaire ne semble pas me dire la même chose mais tout simplement que l'appartement sera revendu aux proportions mentionnées sur l'acte notarié et un arrangement à l'amiable devra être réalisé pour répartir le montant des travaux réalisés.

    Rambotte, je te cache pas que je n'ai pas tout compris sur la méthode de calcul

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Non, il dit la même chose que moi, mais il ne parle que du sort de l'actif (le prix de vente) qui est bien partagé au prorata des droits dans le bien.

    Tout actif doit être partagé au prorata des droits dans l'actif, et tout passif doit être partagé au prorata des engagements dans le passif.
    L'actif, c'est le bien, avec ses proportions dans le titre de propriété.
    Un élément du passif est le capital restant dû, avec ses proportions da

    ---------- Message ajouté à 15h21 ---------- Précédent message à 15h15 ----------

    Non, il dit la même chose que moi, mais il ne parle que du sort de l'actif en indivision (le prix de vente) qui est bien partagé au prorata des droits dans le bien.
    Ce dont il parle comme un arrangement à l'amiable peut être assis sur des calculs.

    Tout actif doit être partagé au prorata des droits dans l'actif, et tout passif doit être partagé au prorata des engagements dans le passif.
    L'actif, c'est le bien, avec ses proportions dans le titre de propriété.
    Un élément du passif est le capital restant dû, avec ses proportions dans l'emprunt.

    On peut acquérir un bien 20/80 avec un prêt souscrit 60/40.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Finalement, mon notaire me signifie qu'à défaut d'accord et dans le cas d'un contentieux, je pourrais éventuellement prouver que j'ai financé les travaux qui ont apporté une plus-value à l'appartement vendu.

    ---------- Message ajouté à 16h59 ---------- Précédent message à 16h45 ----------

    Rambotte,

    Serait il possible de s'entretenir en privé pour discuter actif / passif et répartition ?

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Le calcul n'est pourtant pas compliqué, dès lors qu'on fait bien la part des choses.
    Il faut examiner tous les éléments à l'actif de l'indivision, et tous les éléments au passif de l'indivision.

    A l'actif de l'indivision, il y a le bien pour sa valeur actuelle, partagée au prorata des droits dans le bien (selon le titre de propriété).

    Au passif de l'indivision, il y a le capital restant dû, partagé au prorata des engagements dans le prêt : est-ce un prêt 50/50, ou un prêt conforme au titre, 45/55 ?

    Vous avez enrichi l'indivision, donc l'indivision à une dette envers vous, et vous avez une créance contre l'indivision. Cette dette, liée au bien, est partagée au prorata des droits dans le bien.

    Vos droits, c'est donc votre part dans l'indivision + votre créance contre l'indivision, soit (votre part dans le prix de vente - votre part dans capital restant dû - votre part dans la dette de l'indivision envers vous) + votre créance contre l'indivision.

    En outre, si les proportions de remboursements effectifs du prêt ne sont pas conformes aux proportions de l'emprunt (par exemple le prêt est 50/50 mais a été concrètement remboursé 70/30), il faut encore ajouter un élément correctif.

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Bonjour Rambotte,

    Merci pour ces éléments.

    Le prêt est conforme au titre, à savoir 55% / 45%

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Donc ici, c'est encore plus simple, on peut globaliser le prix de vente et le remboursement du capital, en faisant un prix de vente net une fois la banque remboursée.
    Ce prix de vente net doit être partagé 55% pour vous et 45% pour elle, et elle doit vous rembourser 45% de l'amélioration du bien occasionné par vos travaux.
    Vous : 55% (Prix de Vente net) + 45% (Plus-value travaux)
    Elle : 45% (Prix de Vente net) – 45% (Plus-value travaux)
    Le total partagé est bien 100% (Prix de Vente net). Et donc Prix de Vente net = Prix de vente – Remboursement capital restant dû.

    Après, pour faire une cote mal taillée, car évaluer la valeur actuelle d'un bien fictif sans les travaux est toujours difficile, vous pourriez vous contenter d'un remboursement à hauteur de 45% des sommes engagées.

  15. #15
    Pilier Junior

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    Bonjour,

    Je prends cette discussion au vol...

    Je prends conscience que dans un couple, lorsqu'on achète un bien en commun, et qu'il faut financer des travaux ensuite, l'un des conjoints à tout intérêt à dire à l'autre : "je paye tous les travaux et toi, tu payes tout le reste (nourriture, abonnements divers, impôts etc etc...)", car en cas de séparation finalement, on ne s'occupe que de "qui a payé le logement et qui a financé les travaux" : ça ressemble quand même un peu à de l'enrichissement au profit du conjoint, non ? Et que pour des dépenses communes de même niveau, un seul sera "remboursé" de ses dépenses, celui qui a financé les travaux...

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    Les dépenses de la vie courante sont de vraies dépenses, on consomme des biens qui disparaissent : on transforme de l'argent en du vide.
    Les "dépenses" des travaux ne sont pas de vraies dépenses, c'est de l'investissement : on transforme de l'argent en un bien.
    C'est donc effectivement un mauvais calcul de partager les dépenses ainsi, puisqu'elle n'ont pas la même nature profonde : l'un dépense réellement, l'autre investit.

    Je prends conscience que dans un couple ... ça ressemble quand même un peu à de l'enrichissement au profit du conjoint
    Si vous parlez de conjoint, c'est donc que vous parlez d'un couple marié.

    je paye tous les travaux et toi, tu payes tout le reste
    Et donc un couple marié en séparation de biens, puisqu'en communauté, il n'y a qu'un seul payeur : la communauté.

  17. #17
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Les dépenses de la vie courante sont de vraies dépenses, on consomme des biens qui disparaissent : on transforme de l'argent en du vide.
    Les "dépenses" des travaux ne sont pas de vraies dépenses, c'est de l'investissement : on transforme de l'argent en un bien.
    C'est donc effectivement un mauvais calcul de partager les dépenses ainsi, puisqu'elle n'ont pas la même nature profonde : l'un dépense réellement, l'autre investit.


    Si vous parlez de conjoint, c'est donc que vous parlez d'un couple marié.


    Et donc un couple marié en séparation de biens, puisqu'en communauté, il n'y a qu'un seul payeur : la communauté.
    Bonjour, et merci de votre réponse, car effectivement, j'ai utilisé le mot conjoint de façon un peu trop générale.

    J'avais cru comprendre que même si c'est la communauté qui paye, en cas de séparation (si mariage sous un régime de communauté), en pouvant prouver que le financement des travaux (ou de l'apport souvent) venait plus de X que de Y, X pouvait "récupérer" sa mise à la séparation...
    Mea Culpa donc.

  18. #18
    Pilier Sénior

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    En communauté, l'argent ne peut pas provenir plus de X que de Y, vu que l'argent gagné est de l'argent commun, et non propre. Il n'y a donc qu'un seul payeur, la communauté qui paye avec l'argent de la communauté.
    Sauf si c'est payé avec de l'argent détenu avant le mariage, auquel cas, la communauté doit récompense.

  19. #19
    Pilier Junior

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    Merci beaucoup (et aussi pour toutes vos interventions).

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