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Surface du logement surévaluée par le bailleur

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    4
    Bonjour,

    Je loue depuis un peu plus de 3 ans un appartement T3, le mandataire du propriétaire est une agence immobilière.
    Le contrat de location indique que la surface du logement est de 75 m². Des personnes de mon entourage m’ont très récemment fait part de leurs doutes quant à ce chiffre. Du coup, je me suis armée de mon mètre et j’ai mesuré : j’arrive à un peu plus de 57 m², et encore, c’est sans retirer la surface des cloisons !! Ce qui veut dire que depuis plus de 3 ans je paie un loyer pour 18 m² fictifs, le bailleur a surévalué la superficie du logement de plus de 30%.
    Puis-je obtenir le remboursement des loyers indûment versés pour ces m² inexistants ? Quelle procédure ?

    J’ai récemment envoyé le recommandé à l’agence pour leur faire savoir que je résiliais le contrat.
    Il se trouve qu’au 1er juin 2006, ils ont procédé, comme il se doit, à la révision annuelle du loyer. Mais fin juillet, ils m’ont fait parvenir un courrier indiquant une révision annuelle du loyer appliquée sur loyer qui venait juste d’être révisé et avec effet rétroactif au 1er juin 2006. Autrement dit, ils ont tenté de réviser deux fois le loyer cette année. J’ai téléphoné pour tirer ça au clair et on m’a répondu qu’il s’agissait d’une erreur. Je n’y crois pas du tout. J’ai demandé une confirmation écrite du montant de mon loyer.

    J’ai aussi demandé la régularisation des charges (le contrat prévoit qu’elle doit avoir lieu annuellement mais elle n’a jamais été faite au cours des trois dernières années). Ma demande a semblé fortement contrarier mon interlocutrice de l’agence immobilière qui m’a dit qu’elle n’était pas sûre de pouvoir récupérer les justificatifs auprès des propriétaires. Puis-je exiger un délai pour obtenir cette régularisation de charges ?

    Merci d’avance pour vos éclaircissements.
    Murièle

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Concernant le metrage, vous ne payez pas un loyer évalué selon les m2, mais forfaitaire pour l'appartement. Donc vous n'aurez aucune réduction. D'autant que vous avez mis trois ans a vous apercevoir qu'il manquait un tiers du logement prévu, ce n'est pas rien ! De plus attention au métrage, pour les logements, cela inclus les placards, balcons et autres terrasses. Donc méfiance.
    Concernant les charges, vous etes en droit d'obtenir, a chaque régularisation annuelle (obligatoire), que le bailleur tienne a votre disposition tous les éléments de calculs (meme si la régularisation intervient comme c'est votre cas trois ans apres). Que l'agence soit "contrariée" c'est son problème, le votre c'est que c'est vous qui payez, vous etes en droit de savoir quoi !
    Pour l'augmentation de loyer, un bailleur s'il ne l'a pas effectué annuellement et si elle est bien prévue au bail, peut remonter sur 5 ans en arriere.Donc vérifiez que toutes les augmentations avaient bien été réalisées.

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    4
    Merci pour cette réponse rapide.
    En ce qui concerne les révisions annuelles de loyers, elles ont bien été effectuées chaque année, il n'y a donc pas d'arriéré. C'est juste pour cette année que l'agence a tenté une double révision.
    Quant à la surface du logement, je ne me suis pas méfiée car elle m'a été indiquée par un professionnel adhérent à une fédération d'agences immobilières qui met en avant son "code d'étique et de déontologie", et communique sur la "sécurité". J'ai donc pris pour argent comptant l'information notée dans le contrat et je n'ai vérifié que parce que des personnes m'ont récemment mis la puce à l'oreille. Voilà, voilà. Et je trouve lamentable que des professionnels profitent du fait que la plupart des gens ont du mal à estimer une surface et n'ont pas le réflexe de contrôler systématiquement.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Pour l'augmentation du loyer, quelle est votre date d'entrée dans le logement ? le 01/06 de l'année X ou un autre mois ?

    Concernant le metrage, l'agent ne vous a pas "escroqué" il peut avoir simplement repris ce que lui a dit le propriétaire (aucune obligation de metrage pour les locatations). De plus, les calculs de surface sont très variables.
    Ainsi la premiere concerne le minimum pour un logement décent : elle se calcule ainsi (pas comme vous l'avez fait puisqu'il faut x par la hauteur des plafonds) de plus elle inclus la surface des placards par exemple.
    Code de la construction et de l'habitation article 311-2
    "La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond."
    En de Robien le calcul est le suivant :
    "La surface à prendre en compte pour le calcul des loyers n'est pas la surface habitable mais la surface utile. Cette dernière est égale à la surface habitable augmentée, dans la limite de 8m2 par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées exclusivement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1.80 m." (donc les balcons par exemple)
    Pour les maisons individuelles, les garages sont inclus dans la surface habitable, etc etc .............

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    4
    Je suis entrée dans le logement le 6 juin 2003.
    Le contrat de location ne fait pas état du volume mais uniquement de la surface. C'est un appartement, hors dispositif De Robien.
    J'avais bien intégré les placards dans mes calculs, mais sans déduire la surface des cloisons, mon but n'étant pas d'avoir une mesure de haute précision mais d'avoir un ordre de grandeur. Si j'avais trouvé 73 ou 74 m² au lieu de 75, ça ne m'aurait pas dérangée. Mais il se trouve que le prix moyen au m² est un indicateur très utilisé pour comparer différentes logements à louer, à condition qu'il ne soit pas erroné. Parmi les mentions obligatoires d'un contrat de location figure la description du logement et de ses annexes : l'indication de la surface n'est-elle pas un élément capital de cette description ? En outre, si les surfaces des logements indiqués par le bailleur sont fantaisistes, sur quelle base sont donc calculés la répartition des charges, qui à ma connaissance, se fait au prorata des millièmes, qui sont déterminés en fonction de plusieurs paramètres, dont la surface ??( Le petit immeuble dans lequel j'habite comporte 5 logements et appartient intégralement au même propriétaire. ) En tout cas, si le bailleur est réellement autorisé à indiquer dans un contrat une surface largement supérieure à la réalité, une loi mettant bon ordre à ces pratiques douteuses serait la bienvenue !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 09/08/2006 à 14h43.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Juin 2003 donc une augmentation en juin 2004 une en juin 2005 et une en juin 2006. A vous de voir si ca colle. S'il y en a une de trop vous n'aurez pas a payer.

    Concernant la répartition des charges, la surface qui vous est indiquée n'a rien a voir dans le calcul de vos charges. Elles ne sont pas calculées d'après le metrage notifié sur votre bail, mais par par le tantieme du logement c'est a dire la valeur du lot définie par la copropriété.

    La déclaration fantaisiste du métrage n'est pas autorisée, mais rien ne l'interdit. C'est au locataire de prendre les mesures de vérification. Le métrage n'a pas grand chose a voir. Un 75 m2 dans un meme immeuble pourra fort bine etre moins cher qu'un 50 m2. Tout dépend de sa situation, de son etat, etc...............

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Pour les charges, réclamez les par LRAR (encore une fois) car si pas de justification donnée, vous etes en droit de réclamer le rbt total de vos provisions versées.
    Affaire à suivre donc

    si vous louez non meublé, petit rappel sur l'art 23 de la loi de 89 :

    Article 23

    Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 88 I (JORF 16 juillet 2006).



    Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
    3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

    Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

  8. #8
    Membre
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    4
    Merci beaucoup pour ce texte de loi qui devrait bien m'aider à faire valoir mes droits.

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