Vos question à l'Avocat
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Vendeurs indélicats!

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #13
    Yaka
    Visiteur
    ??? L'agence pourrait éventuellement dire qqchose si elle avait un mandat exclusif ce qui n'était ss doute pas le cas, et encore, sans signature de compromis (seul document légal), aucune action ne peut être normalement entreprise.

  2. #14
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Je suis effaré devant certains avis exprimés en dépit du bon sens qui démontrent une méconnaissance totale des lois régissant la vente , voire une incapacité à lire correctement lesliens donnés. Et cela me paraît invraisemblable sur ce forum où cette question a été traitée plus d'une fois .

    Un vendeur a mis son bien à la vente via une agence . Une offre a été faite par un acheteur. Cette offre a été ACCEPTEE PAR ECRIT par le vendeur. Il n'est nullement nécessaire qu'il y ait un compromis de vente . LA VENTE EST PARFAITE ENTRE LES PARTIES un point c'est tout.

    L'agence obtiendra gain de cause et vous également. Le vendeur était engagé avec vous, il ne pouvait ABSOLUMENT PAS signer avec un autre acheteur quelle que soit son offre.
    Dernière modification par Protis ; 02/08/2006 à 00h25.

  3. #15
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    14
    Mea culpa, ne nous énervons pas !

    je n'avais pas lu que l'offre avait été contresignée par les vendeurs, dans ce cas, elle engage les parties comme une promesse puisqu'il y accord sur la chose et le prix. Je suis passé par là en 2005 et je puis vous dire que j'ai eu gain de cause. Globalement, la procédure est la suivante :
    - convocation expédiée par votre notaire au vendeur indélicat avec date précise
    - le jour venu, en l'absence du vendeur, demander au notaire de dresser un procés verbal de carence (il est habilité)
    - enfin saine du TGI pour ordonner une exécution forcée

    Vous allez voir, ça va faire réfléchir les vendeurs. La jurisprudence est très favorable aux acheteurs. Beaucoup moins aux vendeurs.

  4. #16
    Membre Sénior
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    321
    Le vendeur n'a rien signé, si ce n'est qu'un mandat non exclusif à l'agence (je suppose)
    Il n'est donc pas engagé avec qui que ce soit.

  5. #17
    Pilier Cadet Avatar de Catala
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    510
    Mais bien sûr que si !!!
    Citation Envoyé par Xinep
    J'ai fait une offre d'achat à un prix inférieur, acceptée par les vendeurs (acceptation signée par eux, sous seing privé, avec l'agence).
    Courage Protis et Golfy, vous allez y arriver !

  6. #18
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    9
    Bonjour,

    Merci pour vos réponses.
    Ca me rassure un peu!

    J'ai tout de m^me eu de mauvaises nouvelles de mon avocat ce matin : le but était de m'inscrire aux hypothèques, afin de bloquer la vente avec les autres, mais il semble qu'il y ait un problème...

    La personne qui racontait avoir eu ce problème peut-elle en raconter plus, svp?
    Combien de temps a duré le procès?
    Combien cela vous a-t-il coûté?
    Qu'avez-vous gagné (dommages et intérets, etc)?

    Merci!

  7. #19
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    9
    C'était Thimothée à qui il est arrivé la même "aventure".

  8. #20
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    14
    oui cela m'est arrivé il y a qqs temps. en août 2004, je signais une offre d'achat contresignée par les vendeurs (allemands). Quelques jours plus tard, des voisins leur adresse une offre de 100000 euros (!) au-dessus du prix (430 000 au lieu de 330 000). Les vendeurs envoient alors un courrier via leur avocat pour annuler l'offre. Je suis très ferme et précise que je maintiens mon offre en exposant mes droits. Ils me proposent alors une indemnité de 30 000 euros pour que j'aille voir ailleurs ; évidemment, je refuse. Echanges épistolaires très vifs entre leurs avocats (ils en ont pris deuxième, le premier ayant laché prise et moi-même (j'ai décidé de me défendre seul donc pas de frais me concernant).
    Entre-temps mon notaire a pris soin de publier l'offre acceptée au bureau des hypothèques pour la rendre opposable aux tiers. J'ai alors décidé de contre attaquer avec force en exigeant outre l'exécution forcée le versement d'indemnités dissuasives. Au bout d'un certain temps et vu ma détermination, ils ont finalement laché prise, renoncé au procès contre moi et décidé d'attaquer l'agent immobilier pour défaut de conseil arguant du fait que ce dernier avait estimé incorrectement le bien (le jugement devrait être prononcé cet automne).
    Si cela peut vous aider, voici le courrier qui les a fait reculer :

    Cher maître,


    J’ai pris connaissance de votre courrier reçu le 6 novembre 2004. Son contenu appelle différentes remarques.

    1. L’argument selon lequel les 3 lots (appartement, resserre et garage) ont été sous-évalués semble très difficilement recevable pour deux raisons :
    a. l’agence XXXXXXX à XXXXXX, intermédiaire dans la transaction ne disposait d’aucun mandat exclusif ; dès lors, les vendeurs étaient libres de faire évaluer leurs biens par d’autres professionnels ;
    b. les lots ont été mis en vente durant le mois d’avril 2004 ; comment alors expliquer qu’ils n’aient trouvé acquéreurs qu’au mois de septembre 2004 ; l’afflux important de résidants et vacanciers sur la Côte d’Azur durant le printemps et l’été aurait dû susciter un nombre élevé de propositions d’achat, ce qui ne fut pas le cas.


    2. Vous avez dû expliquer à vos clients qu’on ne revient pas sur une transaction librement consentie entre majeurs capables. Dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et le prix, nulle autre possibilité pour celles-ci que de s’obliger à respecter leurs engagements tels que précisés dans l'offre signée. Sur ce point, je vous apprends que j’ai chargé mon notaire de procéder à sa publication légale au bureau des hypothèques compétent. Elle est donc opposable aux tiers. Vous voudrez bien en faire part à vos clients.


    3. Je tiens enfin à porter à votre connaissance les conséquences qu’entraînerait une défection de Madame et Monsieur XXXXXX le jour de la signature de l’acte définitif prévu avant le 31 décembre 2004 :

    a. Toutes les mesures conservatoires seront prises devant le Tribunal de Grande Instance aux fins d’ordonner l’exécution forcée de la vente ;

    Outre l’exécution forcée, il sera réclamé aux vendeurs défaillants :

    b. le paiement de seize mille euros, ainsi qu’il est inscrit dans la promesse à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale,
    c. le remboursement des frais de poursuite et de justice,
    d. le remboursement des intérêts financiers liés à l’immobilisation du capital sur compte séquestre durant la procédure,
    e. le paiement des loyers non perçus consécutivement au retard pris par la vente attendu qu’il s’agit d’un investissement locatif saisonnier. A ce sujet, je précise que la saison débute au mois d’avril et que le loyer hebdomadaire varie entre 1100 euros et 1600 euros selon la période ; compte tenu des travaux à réaliser dans l’appartement et des délais de réservation, tout retard entraînera un dommage proportionnel.


    Sur ces points, croyez bien Madame que je ferai preuve de la plus grande fermeté.

    Conséquemment, je considère ce courrier comme un malentendu au sujet duquel je ne souhaite aucun prolongement. Vous voudrez donc bien annoncer à vos clients qu’ils devront se présenter ou se faire représenter chez le notaire le jour de la signature définitive dont la date sera fixée dans les plus brefs délais.

    Respectueuses salutations

  9. #21
    Yaka
    Visiteur
    Un de mes amis a été ds le même cas que vous (offre d'achat contresignée par vendeur...mais appel chez le notaire le jour de la signature du compromis refusant de signer..). Leur avocat leur a indiqué que l'offre d'achat n'ayant pas été accompagnée du paiement d'un droit réservataire (5 ou 10% de la somme), ce qui est d'ailleurs normal (ce paiement étant depuis qqs années interdits pour les offres d'achat, voir le lien donné à ce sujet), le vendeur ne pouvait, faute d'avoir signé un compromis, être ds l'obligation de vendre. C'est sur cette base que je suis intervenu. Manifestement leur avocat avait tort .

  10. #22
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Un compromis n'est pas forcément accompagné d'un versement. Cela n'est absolument pas obligatoire et votre avocat était dans l'erreur, ce qui est navrant pour un homme dont c'est la profession !
    Dernière modification par Protis ; 02/08/2006 à 14h37.

  11. #23
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    août 2006
    Messages
    9
    Eh bien, Thimotée, quelle histoire, il faut dire que 100.000€ de plus, ce n'est pas rien (ils sont fous, ces Allemands!)...
    "Mes" vendeurs m'ont plantée pour 1.000€ de plus, c'est assez mesquin!

    Enfin, j'espère que ça se passera aussi bien pour moi que pour vous.

    Merci pour les conseils et les modèles de lettres, à garder précieusement!!

    Par contre, si les autres ont bloqué les Hypothèques avant moi, aurais-je encore un recours, ou faudra-t-il me contenter de dommages et intérêts?

  12. #24
    Yaka
    Visiteur
    Citation Envoyé par Protis
    Un compromis n'est pas forcément accompagné d'un versement. Cela n'est absolument pas obligatoire et votre avocat était dans l'erreur, ce qui est navrant pour un homme dont c'est la profession !
    Sans doute Protis et merci pour cette précision utile. Ceci dit je crains que la non obligation d'un versement lors de la signature d'un compromis (ou équivalent, qqchose liant le vendeur et l'acheteur) reste théorique car pour ma part, malgré plusieurs achats immobiliers, je n'ai jamais rencontré une agence ou le vendeur qui ne le réclamait pas. Mais peut être d'autres intervenants ont une expérience différente.

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