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Discussion : droit de passage parcelle enclavée

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    En 2005 je veux acheter un terrain constructible de 1100 m² à un particulier. Ce terrain est en bordure d’une petite route communale et le propriétaire m’indique que la mairie veut préempter une petite partie du terrain pour pouvoir élargir la route si un jour le besoin s’en fait sentir
    Dans mon acte j’achète donc une parcelle de 1000 m² et il est indiqué dans mon acte notarié la chose suivante :
    « Pour l’autre partie, la commune va exercer son droit de préemption urbain en prévision de l’élargissement du chemin d’exploitation n°117. La largeur totale du futur chemin sera de 10 m. »
    Sur la parcelle de 1000 m² je construis 2 maisons (une principale et une location) les deux accès à la voierie de ces deux maisons se font par la parcelle de 100 m² cédée à la mairie. (pas le choix).
    Cette parcelle de 100m² à toujours été utilisée comme jardin et je l’ai toujours entretenu ( me disant que le jour ou la mairie voudrai agrandir la route je ferai un mur en limite de propriété)

    En 2012 je décide de mettre ma maison en vente et je décide de mettre les choses au claires et je demande à la mairie de venir me faire un accès correcte à ma maison car lorsque qu’il pleut il y des grosses flaques d’eau sur la partie qui appartient à la mairie.
    Après discussion avec l’adjoint au maire celui-ci décide de me rétrocéder gratuitement la parcelle préemptée à condition que je m’occupe de l’entretien et des frais d’acte notarié.
    J’accepte et je demande donc au notaire qui s’est occupé de la transaction initiale de préparer l’acte.
    2 jours plus tard le notaire m’appelle et me dit que la préemption de la mairie n’a jamais été faite et que la parcelle de 100m² appartient toujours à l’ancien propriétaire.
    Et qu’il faut que je régularise la chose avec lui et pas la mairie.
    Je m’adresse à ce dernier, (qui découvre par la même occasion qu'il est encore propriétaire) mais celui-ci refuse de me céder ou même vendre cette parcelle.
    Son prétexte est le suivant :
    Le chemin d’accès donne sur une propriété qui appartient à sa sœur. Propriété avec un grand terrain constructible. La loi actuelle impose un chemin faisant 4 m de large et si la loi change il veut pouvoir agrandir l’accès. Cependant il est tout à fait d’accord que moi ou les futurs acquéreurs continuions à profiter de cette parcelle à condition de l’entretenir.
    Je comprends sa raison et me dit que les choses continuent donc comme par le passé
    Il y un mois je trouve un acquéreur pour ma maison et je lui explique l’histoire de cette petite parcelle. Pour lui cela ne pose pas de problème.
    Nous avons donc signé un compromis chez le notaire. Pour clarifier les choses le notaire décide cependant d’envoyer un courrier au propriétaire de cette petite parcelle afin de clarifier un droit de passage pour la maison que je vends et pour la maison que je loue.
    C’est là que les choses se compliquent, le propriétaire de la parcelle souhaite que moi et le nouveau propriétaire signons une convention dont le contenu me semble plus qu’absurde.
    Ma question est la suivante :
    De quoi suis obligé ?
    Une telle convention peut faire peur a mon acheteur (et je comprends) si il se rétracte qu’elle est mon recours ?
    Voici cette convention que le propriétaire m’a envoyé :
    ARTICLE 1 – OBJET DU CONTRAT
    Les consorts *******, mettent à la disposition de ………………. (l’occupant – qui l’accepte),
    l’emprise foncière correspondant à la parcelle n° 165 pour la partie située au droit de la parcelle N° 126
    La présente mise à disposition est acceptée aux charges, clauses et conditions suivantes, que
    l’OCCUPANT s’oblige à respecter, exécuter et accomplir.
    ARTICLE 2 – DESTINATION
    Le terrain mis à disposition de l’OCCUPANT est destiné à terme à permettre l’amélioration de la voirie existante, chemin d’exploitation N°117 notamment pour la desserte des propriétés situées en bordure de cette voie. A ce jour, aucun projet n’existe pour un tel aménagement. Le terrain mis à disposition va donc permettre à l’occupant de pouvoir réaliser par exemple les aménagements paysagers propres à valoriser sa propriété.

    ARTICLE 3 – DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OCCUPANT
    L’OCCUPANT sera seul responsable des lieux qui sont ainsi mis à sa disposition. L’occupant fera son affaire de toutes les autorisations qui seraient nécessaires à la mise en œuvre d’aménagements qu’il voudrait réaliser, et sera responsable du respect des règles (lois, règlements et usages locaux) pouvant s’appliquer en fonction des dits aménagements (ex : hauteur des végétaux, entretien du terrain…).
    Il devra jouir des lieux sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité du voisinage et à la bonne tenue des lieux.
    Dans tous les cas, l’OCCUPANT devra assurer l’entretien paysager du terrain qui lui est attribué.
    La présente autorisation d’occupation temporaire ne confère cependant à l’OCCUPANT qui le reconnaît expressément, aucun droit au maintien de cette mise à disposition, dès lors que les
    propriétaires feront le choix de procéder aux travaux d’élargissement de la voirie. Cette disposition restera valable sans avoir à considérer la durée durant laquelle la mise à disposition aura été réalisée.
    En cas de cession de sa propriété l’occupant devra annexer la présente convention à l’acte de cession. Les règles figurant dans la présente convention s’imposeront aux acquéreurs successifs.
    A formuler (…. Il est acquis que l’obligation d’entretien à la charge de l’occupant est une contrepartie obligatoire à la création de deux droits de passage accordés lors de la division de la parcelle (126/124) )
    ARTICLE 4 - DUREE
    La présente convention est conclue pour la période comprise entre le 1
    décembre 2014. Sauf préavis transmis par lettre recommandée 3 mois avant le terme, cette
    convention sera renouvelée tacitement par période annuelle.
    ARTICLE 5 – LOYER -IMPÔTS
    La présente mise à disposition est consentie à titre gratuit.
    L’occupant prendra à sa charge tous les impôts et taxes liés à l’occupation du terrain mis à sa
    disposition (y compris taxe foncière si celle-ci était identifiée)
    ARTICLE 6 – ETAT DES LIEUX
    L’occupant est réputé avoir une connaissance parfaite des lieux et les accepte dans l’état où ils se trouvent à ce jour. En conséquence, il ne sera admis, après la prise de possession, à réclamer aucune indemnité quelconque sous prétexte d’erreur, omission, défaut de désignation.
    A titre contractuel, il est considéré que l’occupant reçoit les terrains nus. Dans ces conditions,
    lors de la restitution, il supportera les frais de remise en état, le retrait ou la démolition de tous les aménagements implantés, l’évacuation de tout encombrant, matériel, déchets et autres se trouvant juillet 2013 et le 31 er sur l’emprise foncière mise à disposition.
    ARTICLE 7 – TRAVAUX ET REPARATIONS
    L’occupant a ainsi pris les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance en juillet 2013. Il devra entretenir les lieux pendant toute la durée de la mise à disposition, et les rendre, à la fin de celle-ci, en bon état d’entretien, notamment du fait des dégradations survenues de son fait ou du fait des personnes qu’il reçoit.
    Il sera tenu des réparations incombant normalement au bailleur, qui seraient rendues nécessaires par des faits de toute nature (tempête…)
    ARTICLE 8 – RESPONSABILITE EN CAS DE DOMMAGE ET ASSURANCES
    L’OCCUPANT fera son affaire personnelle de tous les risques pouvant être liés à l’occupation de cet espace. Il est seul responsable à l’égard des tiers de tous accidents, dégâts et dommages de quelque nature que ce soit (ex chute d’un arbre, d’une branche…). Il devra faire assurer convenablement le bien au regard de la responsabilité civile, et selon les aménagements, contre l’incendie, les dégâts des eaux, etc.
    Les polices d’assurances comporteront une clause de renonciation à tout recours à l’égard des
    consorts *****.
    ARTICLE 9 – RESILIATON
    La convention pourra être résiliée dans les conditions prévues à l’article 4 et ceci sans que les
    propriétaires n’aient à fournir aucun justificatif concernant leur engagement à aménager la voirie. L’OCCUPANT ne pourra prétendre à aucune indemnité.
    Plus Plus Plus…. Tous éléments qui permettent de bien préciser que les propriétaires ne pourront être inquiétés pour quelque motif que ce soit du fait de l’utilisation du bien, des aménagements réalisés,
    des incidents climatiques…. Etc etc… qui permettent aux propriétaires de récupérer le bien sans avoir à verser la moindre indemnité…. Etc etc…

  2. #2
    Pilier Cadet

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    pas de question et votre texte est trop long, vous serez pénalisé car les personnes pouvant vous répondre doivent lire le pavé, ce que j'ai fait...

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Faites améliorer le texte de sorte qu'il ne procure pas plus d'avantage au prop. C'est tout !

  4. #4
    Membre Benjamin

    Infos >

    Oui je sais que c'est long mais parfois pour bien expliquer je n'ai pas le choix
    je vais donc essayer de résumer
    merci de votre lecture

    En 2005 j’achète un terrain pensant que celui ci est en limite de voirie. Aujourd'hui je veux revendre et j'apprends qu'une parcelle de 100m² situé entre mon terrain et la route appartient toujours au propriétaire qui m'a vendu le terrain.
    pour moi cela ne pose pas de problème ayant toujours pensé que cette parcelle était communale, je demande cependant qu'un droit de passage soit fait. Mais le propriétaire refuse de m'accorder le droit de passage si je ne signe pas une convention qui stipule plusieurs choses tel que:
    je doit entretenir, payer les impôts, être responsable en cas de problème...

    j'ai plusieurs questions?
    est ce légale que cette partie de 100m² n'ai jamais été cédée à la commune alors que c'est stipulé dans mon acte notarié. ?
    est que je suis obligé de signer une tel convention?
    Je sais qu'un droit de passage est obligatoire, mais dans mon cas j'ai fais deux maisons et j'ai donc deux accès. ai je droit a deux droits de passage?
    Si ce propriétaire, de part ses exigences fait "capoter " la vente de ma maison ai je des recours

    Merci
    Dernière modification par rony29 ; 25/05/2013 à 20h23.

  5. #5
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par rony29 Voir le message
    Après discussion avec l’adjoint au maire celui-ci décide de me rétrocéder gratuitement la parcelle préemptée à condition que je m’occupe de l’entretien et des frais d’acte notarié.
    Je pense qu'il y a là une piste, intéressante, à exploiter!
    Je ne suis pas une pro!

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Oui, au départ on me vends un terrain avec une condition sur la parcelle située entre moi et la route.
    « Pour l’autre partie, la commune va exercer son droit de préemption urbain en prévision de l’élargissement du chemin d’exploitation n°117. La largeur totale du futur chemin sera de 10 m. »
    aujourd'hui le non respect de cette clause peut me faire rater le vente de mon bien.
    Vers qui puis je retourner?
    Qui est en tord? mairie, notaire, propriétaire?
    Je prendrai contact avec la mairie Lundi, mais je ne m'attends pas a ceux qui me dise que c'est eux qui n'ont pas fait ce qu'il fallait
    Merci

  7. #7
    Pilier Cadet

    Infos >

    avez vous payé les frais notariés? je doute fort, vu que vous n'étiez plus propriétaire, donc j'imagine que la mairie l'a fait!
    Ils souhaitent vous rétrocéder, rétrocéder = re-donner! Pour donner, il faut avoir en premier lieu!
    Je me trompe peut-être mais le bon proprio de cette parcelle, est peut-être la mairie et pas l'autre Monsieur? A-t-il payé les frais notariés , lui?
    Interrogez la mairie discrètement!
    Dernière modification par Brunaëlle ; 25/05/2013 à 21h15.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonsoir
    Ce qui est bizarre c'est que la préemption était prévue et semblait effective lorsque vous avez signé votre acte , c'est ce qu'il faut vérifier et si le propriétaire a été indemnisé
    Surtout que la Mairie a parlé de vous rétrocéder le terrain
    Il faut vérifier tous les documents

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    Pour cette parcelle je n'ai pas payé de frais de notaire.
    La notaire a vérifié auprès du cadastre et la parcelle est au nom de l'ancien propriétaire.
    mais plusieurs choses m'étonnent:
    sur cette parcelle il y toujours eu une grande haie et la mairie est toujours venue l'entretenir pensant que c'était à elle.
    et l'ancien propriétaire a appris que la parcelle lui appartenait toujours seulement parce que je le lui ai appris il y 2 mois.

    Peut il existé un acte notarié (entre la mairie et le propriétaire) qui a été fait mais non enregistré par le cadastre?
    visiblement ça arrange la mairie de pas être propriétaire de cette parcelle.

    suis je en droit d'exiger que la mairie devienne propriétaire de cette parcelle comme c'est stipuler dans mon acte notarié?
    Dernière modification par rony29 ; 25/05/2013 à 21h07.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce qu'il faut demander c'est le plan d'alignement en Mairie

    Voir ce lien à partir du 3. 1.4

    Alignement - Outil de l'aménagement

    en particulier :
    3.2. Effets des plans d’alignement

    Il convient de distinguer entre les alignements conduisant à un élargissement de l’emprise publique et ceux conduisant à son rétrécissement.

    3.2.1. Elargissement de l’emprise publique
    Le plan d’alignement a alors pour effet le rattachement au domaine de la voirie publique les terrains compris dans l’emprise qu’il fixe. Mais la prise de possession de ces terrains par la collectivité publique diffère selon qu’il s’agit de terrains bâtis ou clos de murs, d’une part et de terrains nus d’autre part.

    Les terrains nus.
    La publication du plan d’alignement entraîne le classement immédiat dans le domaine public de la collectivité propriétaire de la voie des parcelles non bâties sans attendre la rédaction des actes et leur publicité. L’acte notarié ou administratif, rédigé et publié dès la publication du plan d’alignement ne fait que constater le transfert de propriété. Dès le plan d’alignement publié, la collectivité bénéficiaire est donc responsable. La prise de possession ne pourra toutefois normalement intervenir qu’après paiement ou consignation des indemnités dues.
    L’indemnité due au propriétaire ne porte que sur la valeur du terrain nu des parcelles comprises dans les limites déterminées par le plan d’alignement. Cette indemnité correspond à la valeur du terrain nu. C’est ainsi qu’elle ne doit pas être fixée en fonction de la perte de constructibilité incombant au terrain (CAA de Paris du 19/10/1973 « Société H. Darnault contre la Ville deParis »), ni comme indemnité de remploi. Par ailleurs, l’élargissement de la voie ne peut pas être considéré comme facteur de plus-value (TGI de Paris du 18/11/1968 « Ville de Paris contre Société immobilière 119-127 rue de Flandre »). Enfin, un immeuble frappé d’une servitude de reculement ne peut être sujet à moins value lors de son expropriation compte tenu de cette servitude d’alignement (Cass. ch. expr. du 02/12/1966 « Fondevielle contre la Ville de Cannes »).
    Des cessions gratuites peuvent en outre être exigées, lors de demandes d’autorisation de construire dans la limite légale de 10% de la surface totale du terrain. (Art. R332-15 du Code de l’Urbanisme)
    Donc si publié la Mairie en est bien propriétaire !
    Si c'est 1000 M2 et 100 préemptés il se peut qu'il n'y ait pas eu d'indemnités
    Dernière modification par Marieke ; 25/05/2013 à 21h24.

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Ok merci je vais vérifier cela à la mairie Lundi

    ---------- Message ajouté à 21h54 ---------- Précédent message à 21h29 ----------

    Merci pour cette réponse je viens de lire dans mon acte notarié
    ceci
    "certificat d'alignement
    un certificat d'alignement a été délivré par l'autorité compétente le 8 juillet 2005"

    soit 4 mois avant que j’achète le terrain.

    merci

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par rony29 Voir le message
    Merci pour cette réponse je viens de lire dans mon acte notarié
    ceci
    "certificat d'alignement
    un certificat d'alignement a été délivré par l'autorité compétente le 8 juillet 2005"

    soit 4 mois avant que j’achète le terrain.
    Super avec cela vous avez de quoi vous défendre , voyez avec votre Notaire !

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci encore et bon Week-End

  14. #14
    Membre Cadet

    Infos >

    Puisque le propriétaire de cette petite parcelle est obligé de vous laisser le droit de passage, pourquoi signeriez-vous cette convention ? Uniquement pour ne pas le froisser ? Si vous ne la signez pas il ne pourra pas vous empêcher d'accéder chez vous.

    Il est quand même gonflé de stipuler que vous lui paierez sa taxe foncière sur ce bout de terrain. Juste par curiosité quel âge a cette personne ? Plus de 70 ans ?

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    En fait sur cette parcelle moi j'ai mis de la pelouse et j'en profite comme jardin
    mais cela ne me pose aucun problème que cette partie devienne communale ou pas,
    là ou cela me gène c'est que j'ai stipuler aux acheteurs de ma maison que cette partie appartient à un autre propriétaire
    mais que ce dernier et tout a fait d'accord de les laisser profiter à partir du moment ou c'est entretenu (c'est qu'il m'avait dit et ce qui à toujours été fait)
    mais aujourd'hui que le compromis est signé le proprio me demande de faire signer cette convention à mes acheteurs sans quoi il menace de mettre coup de bull dans la parcelle qu'il lui appartient
    et je trouve que cela n'est pas correct vis à vis de mes acheteurs (même si ils sont informés que cette partie ne leur appartient pas) .
    Cette personne a effectivement plus de 70 ans.

  16. #16
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    je viens de trouver un document au cadastre
    ce document représente le plan cadastral et il est intitulé
    -----------------------------------
    Direction générale des impôts
    Extrait du plan cadastral informatisé
    -----------------------------------
    il est écrit que c''est un document d'arpentage


    sur ce plan il y a la signature des propriétaires de la petite parcelle ainsi que le cachet et la signature de la mairie
    et il est indiqué que la parcelle en question est la propriété de la mairie.

    est ce que ce document peut prouver que la mairie est bien le propriétaire de cette parcelle?

    Merci

  17. #17
    Pilier Cadet

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    chouette, j'avais raison, je m’auto-congratule...chouette pour vous!

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    J'ai été à la mairie et au notaire ce matin avec tous les documents et infos que j'ai trouvé
    on me tient le discours suivant:
    j'ai tous les documents: certificat d'alignement; document d'arpentage; attestation d'alignement; écrit dans mon acte notarié
    que la mairie avait en projet de préempté cette parcelle mais que rien ne prouve que cela a été fait et que de ce fait le propriétaire est toujours
    Mr***** (sans acte notarié le propriétaire est toujours ce Monsieur)

    Par contre au vu de mes documents la mairie va étudier le cas pour savoir si elle va préempter ou pas.
    je devrai avoir des nouvelles rapidement
    Merci de m'avoir aidé

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par rony29 Voir le message
    que la mairie avait en projet de préempté cette parcelle mais que rien ne prouve que cela a été fait et que de ce fait le propriétaire est toujours
    Mr***** (sans acte notarié le propriétaire est toujours ce Monsieur)
    Par contre au vu de mes documents la mairie va étudier le cas pour savoir si elle va préempter ou pas.
    Si le plan d'alignement a été publié , ce qui semble le cas (Cf le lien que je vous ai donné plus haut) ce que semble confirmer le Cadastre la Mairie est bien propriétaire !!
    Ils ont déjà préempté , même si l'acte n'a pas suivi !


    Les terrains nus.
    La publication du plan d’alignement entraîne le classement immédiat dans le domaine public de la collectivité propriétaire de la voie des parcelles non bâties sans attendre la rédaction des actes et leur publicité.
    L’acte notarié ou administratif, rédigé et publié dès la publication du plan d’alignement ne fait que constater le transfert de propriété. Dès le plan d’alignement publié, la collectivité bénéficiaire est donc responsable. La prise de possession ne pourra toutefois normalement intervenir qu’après paiement ou consignation des indemnités dues.

    C'est l'acte qui doit être fait et voir pour les indemnités si dues ou pas
    Dernière modification par Marieke ; 28/05/2013 à 11h22.

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