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Discussion : Un particulier peut-il refuser de vendre son bien immobilier à un autre particulier ?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    je souhaite vendre mon bien immobilier. J'ai mis ce bien dans une agence en mandat exclusif avec honoraires de 6%. Cette agence a fait visiter ce bien à 15 personnes mais n'ont pas fait d'offre. Le mandat exclusif est maintenant résilié.

    Je souhaite maintenant vendre mon bien via le site leboncoin par exemple. Imaginons que je veuille 300 000 euros de mon bien. Si une des 15 personnes qui a visité mon bien avec l'agence me fait une proposition à 300 000 euros, suis-je obligée de faire la vente avec elle ? En effet, si je signe avec un de ces 15 acquéreurs, cela impliquerait que je dois 6% du montant à l'agence même si le mandat est résilié car l'agence conserve ce droit pendant 1 an.

    Ma question est donc : un particulier peut-il refuser une offre au bon prix à un autre particulier (pour la raison que ce dernier est un client de l'agence).

    Mille merci pour votre aide !

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Vous ne pouvez pas vendre votre bien en direct à un acheteur qui vous a été présenté par un agent immobilier, (sauf à attendre un an comme prévu dans le mandat de l'agence).

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Je suis désolée mais votre formulation
    1/ est fausse
    2/ ne répond pas à ma question.

    1/ est fausse car bien sûr que j'ai le droit de vendre à qq présenté par l'agence pour peu que je m'acquitte des honoraires
    2/ ma question est l'opposée : est-ce que je peux refuser une offre au bon prix qui provient d'un client de l'agence ?

    Merci de faire attention aux nuances

    ---------- Message ajouté à 15h05 ---------- Précédent message à 15h04 ----------

    Enfin, petite remarque supplémentaire. Si vous répondez à ma question, je serais heureuse de savoir quel est votre métier (avocat, notaire, juriste ou juste un peu calé). Merci

  4. #4
    Pilier Junior

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    Si vous ne passez pas par un mandataire, la notion de "au prix du mandant" est caduque.
    Bref, vous vendez à qui vous voulez, au prix que vous souhaitez.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Super, cette réponse me convient. La notion d'obligation de vente ne s'applique qu'aux agences alors et pas à un particulier, même si ce particulier utilise un site internet pour faire la pub de son bien. J'ai compris. Merci !!

  6. #6
    Pilier Junior

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    La législation sur le refus de vendre ne concerne pas les particuliers. En principe, sauf motifs légitimes, un professionnel ne peut refuser de vendre à un consommateur. Mais pour un particulier qui négocie un immeuble, cette législation ne s'applique pas.
    Il y a quand même des limites : ainsi, la discrimination entre acquéreur potentiel, sur des critères discutables, peut être sanctionnée selon le droit commun de la responsabilité civile (il y a des cas jugés, comme cette venderesse qui refusait de vendre sa maison à un arabe). Mais, sur ce point là, difficile de nier que vous avez intérêt à préférer un acquéreur à un autre, puisque votre net vendeur sera différent selon les cas.

    Il y a quand même une grosse limite que personne n'a soulevée : si l'acquéreur est habile et bien conseillé, il va se placer en dehors de la question de savoir si vous pouvez refuser de lui vendre ou pas. Vous avez mis un bien en vente à X.000 Euros, avec différentes conditions. En théorie, l'acquéreur potentiel peut très bien arguer du fait qu'il est d'accord sur tout avec votre offre (prix, conditions, chose vendue), et que, dans ces conditions, il y a eu rencontre des consentements, et donc vente formée. Cela bute évidemment sur un problème de preuve, faute d'acte. Mais c'est un obstacle qui peut se lever. Une fois admis, par le juge, que l'offre de l'acquéreur a rencontré la vôtre, parce qu'il y a accord sur tout, la vente est formée. Et vous ne pouvez faire marche arrière ou refuser, puisque la vente est formée, vous engageriez sinon votre responsabilité. Ce ne serait plus un refus de vendre, ce serait un refus de livrer la chose vendue.
    Bon, il est assez rare que les acquéreurs utilisent ce biais. Mais je connais au moins un arrêt de la Cour de cassation rendue dans cette hypothèse : l'acquéreur qui visite le bien, qui dit qu'il est d'accord avec toutes les conditions formulées par le vendeur dans son annonce, et qui a pu faire reconnaître la vente comme parfaite de ce seul fait, et qui a donc pu passer outre le refus du vendeur de signer la promesse de vente à son profit.

    Evidemment, dans ce cas, vous devriez la commission d'agence.

    Sinon, pour la qualité des intervenants sur ce forum, ils sont tous également bénévoles. Si vous voulez un notaire ou un avocat agissant en tant que tel, il faudra prendre rendez-vous avec.
    Dernière modification par Caepolla ; 02/05/2013 à 15h27.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  7. #7
    Membre Benjamin

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    ouille, mais alors, ça contredit complètement la réponse de quiétus puisque je veux un truc valable à 100% pas un truc où je me dis que les gens sont pas tordus donc je tente. Aaaarrrrrggggghhhhhhh, je suis de nouveau down. Quelqu'un pour me remonter définitivement le moral ?

  8. #8
    Pilier Junior

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    Nos réponses ne se contredisent pas. Caepolla précise bien que le refus de vendre ne s'applique qu'aux professionnels.

    Concernant son deuxième paragraphe, il s'agit d'un cas limite (je serais d'ailleurs curieux d'avoir la référence de l'arrêt).

    De manière pragmatique, je vois mal comment vous ne pourriez pas vous arranger pour refuser de traiter avec ces quinze personnes. Même si cela fait autant d'acquéreurs potentiels en moins !

  9. #9
    Pilier Junior

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    Je ne contredis pas, je nuance.

    Cela étant, il faut rester pragmatique. Le risque que j'évoque, bien que réel, a une probabilité plus que faible. Je serais vous, je serais plus inquiète sur le fait que, en 15 visites, personne n'a fait d'offre. Cela présage une vente qui risque d'être longue. Ou une vente impliquant une baisse de prix de pour se faire.

    Pour le cas limite que j'évoquais, la référence est celle-ci :
    http://www.legifrance.gouv.fr/affich...8269&fastPos=1
    Pas d'autre arrêt de cassation depuis, à ma connaissance. Mais, c'est un peu normal, la question de savoir si la vente est formée ou non relève plutôt des juges du fond, et il en général peine perdue de faire un pourvoi en cassation pour ce genre de point.
    Dernière modification par Caepolla ; 02/05/2013 à 16h13.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  10. #10
    Membre Sénior

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    De mon point vue tant qu'un compromis n'est pas signé, qui va obligé qui à quoi ? Sinon à quoi sert un compromis

  11. #11
    Pilier Junior

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    La promesse de vente sert à prouver l'engagement. Mais ce n'est pas cet écrit qui crée l'engagement. Le principe, en droit français, c'est celui du consensualisme : la vente naît de la rencontre des consentements, même sans écrit.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Pour répondre à Caepolla sur mes chances de vente, la description de ma situation (concernant les chiffres uniquement) était inventée. Il n'y a pas 15 visiteurs mais beaucoup moins, et bien évidemment, le prix que je vais afficher est bien inférieur au prix affiché par l'agence, qui en plus de ces honoraires avait ajouté une grande marge de négociation que je trouve inadaptée.

    Je reste confiante même si chaque matin la radio nous rappelle la crise.

    Enfin, je parlais de contradiction non pas sur les faits exposés mais sur les conséquences quant à mon obligation de vente... Mais bon, j'ai compris et comme je ne l'ai pas fait jusqu'ici, j'aimerais vous remercier tous pour votre contribution. Je suis contente de ce forum

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par vendeuse Voir le message
    Ma question est donc : un particulier peut-il refuser une offre au bon prix à un autre particulier (pour la raison que ce dernier est un client de l'agence).
    !
    Comme dit par d'autres intervenants "Bénévoles" et de toutes "formations" (mais en grande majorité Juridique), la vente est formée s'il y a accord sur tout ! vous ne pouvez donc plus refuser! Mais vous devrez prévenir et impliquer l'agence si vous ne voulez pas avoir de problèmes si votre acheteur fait partie de ceux qui ont visité le bien avec l'agence.

    mais pourquoi parlez vous de "bon prix" ?
    quelque soit le prix convenu avec un des 15 acheteurs potentiels, l'agence devra toucher sa com !
    Vous avez voulu tuer Charlie Hebdo ! Vous l'avez rendu " immortel"

  14. #14
    Pilier Junior

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    La question est maladroite.

    Ce qu'il faut savoir, c'est avez vous mis par écrit l'acceptation de la transaction fixant le bien et le prix?

    Deux cas possible, vous êtes en cours de mandat, l'agence peut, si elle vous présente un acquéreur acceptant vos conditions et que vous refusez, vous attaquer en responsabilité sur le fondement de l'article 1382, voire sur le fondement délictuel selon les clauses du mandat.

    Vous n'êtes plus sous mandat, vous pouvez refuser toutes les transactions. Attention néanmoins, si vous envoyez un mail acceptant les conditions d'un éventuel acquéreur, ce mail peut vous engager !

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Dans ce cas ça vous fait un point commun avec ma question alors !

    Plus sérieusement, non je n'ai rien écrit puisque je n'ai même pas commencé à faire visiter mon bien depuis que le contrat avec l'agence est rompu. Ma question est de savoir si je peux mettre mon appartement au prix que je souhaite avoir dans ma poche ou s'il faut que j'ajoute les % que l'agence pourrait me réclamer au cas où un acquéreur client de l'agence me force à accepter son offre.
    En résumé, un particulier qui n'a rien signé est il forcé de vendre à un autre particulier du fait que l'annonce est publique, puisque sur le net.
    Mais je crois que j'ai la réponse qu'il me faut de toutes façons....
    Merci quand même.

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    indiquez dans vos annonces un prix NET vendeur de x euros...

    cela vous permettra de refuser toute offre d'un ancien candidat presente par l'agence, a moins que celui ci n'accepte de prendre en charge les honoraires

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Bonsoir Véro !!! Vous avez mon vote de meilleure suggestion. Mais c'est bien sûr, c'est malin. Super. Vous en avez dans la tête vous Excellente soirée et une nouvelle fois merci à tous.

  18. #18
    Membre Sénior

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    Comment il suffirait de se serrer la main et top là cela serait oral ? mais toutes personnes peut se désister avant la signature d'un compromis, d'ailleurs il y a les 7 jours de rétractation cela sert à çà. Donc un engagement oral n'engage à rien.

  19. #19
    Pilier Junior

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    Citation Envoyé par Abrill2 Voir le message
    d'ailleurs il y a les 7 jours de rétractation cela sert à çà. Donc un engagement oral n'engage à rien.
    Les 7 jours ne concernent que l'acheteur, pas le vendeur...

  20. #20
    Membre Sénior

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    Ben oui c'est bien pour cela qu'il y a compromis. Donc le vendeur n'est pas tenu de vendre tant qu'il na rien signé

  21. #21
    Pilier Junior

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    Caepolla citait l'exemple d'un vendeur contraint de vendre sans avoir rien signé.

    Faut suivre !

  22. #22
    Membre Sénior

    Infos >

    Mais l'exception n'est pas la régle. J'arrête là !

  23. #23
    Pilier Junior

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    C'est pas une exception. C'est juste que ça bute sur un problème de preuve.

    Ensuite et surtout, on ne sort que rarement ce genre d'argument, parce que le vendeur et l'acquéreur se choisissent, et que personne ne fait d'histoire jusqu'à la signature de la promesse de vente.

    Il y a quand même un cas (pas fréquent, mais pas rare non plus), où l'hypothèse que j'invoquais ressort en pratique. C'est le cas du vendeur qui se met d'accord avec un acquéreur, et qui prévoient ensemble une signature de promesse de vente dans quelques jours (le temps d'avoir les diagnostics et un rendez-vous chez le notaire). Et puis, dans l'intervalle, le vendeur s'aperçoit que d'autres personnes sont intéressées par son bien, et sont même prêtes à en offrir un meilleur prix que le premier. Dans ce cas, le vendeur commence à dire qu'il n'est pas lié avec le premier, puisqu'aucune promesse n'a été signée.

    Mais, l'acquéreur, qui trouve un peu cavalier de se faire éconduire ainsi, se renseigne alors, en général, pour savoir s'il n'a vraiment aucun recours. Et c'est là qu'on ressort les grands principes, et la jurisprudence d'application que je mentionnais : en théorie, la vente est formée par la rencontre des consentements ; l'écrit n'intervient qu'à titre de preuve, sans être une condition de validité. Beaucoup ne font pas de recours judiciaire, ne préférant pas perdre leur temps et leur argent dans un procès. Mais ceux qui sont motivés, parce que c'est vraiment LE bien qu'ils veulent, si. Et tout est bon, alors, pour essayer de démontrer que la vente s'était formée oralement à l'issue de la visite. C'est toutefois un débat sur la preuve un peu compliqué, car, pour une vente importante, il faut démontrer qu'on est dans un cas dispensant de rapporter la preuve écrite. Mais certains y arrivent.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  24. #24
    Pilier Junior

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    Et rapporter qu'il n'y a aucune difficulté lors de la vente (clause suspensive particuliére, situation urbanistique, diagnostics problématiques...)

    Mais comme le dit Caepolla, sur le fondement du 1583 code civil, une peut être réputée parfaite même sans compromis...c'est rare mais c'est arrrivé.

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