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Sci vs Sarl

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin Avatar de Dofre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Localisation
    paris
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    4
    Bonjour à tous,
    Avec une bonne amie (pas concubine), j’envisage (+ que jamais… à force de tourner autour !-) de nous lancer ds des aventures immobilières. Notre dernière intention est d’acheter un terrain et d’y faire construire.
    Nos vies étant pour l’instant à Paris, nous n’envisageons ni l’un ni l’autre d’y résider sauf à priori de manière « vacancière ». La construction serait double : une partie louée à l’année, l’autre en saisonnier de manière à pouvoir en jouir, nous aussi. Mais les temps évoluent vite, d’où ces questions !
    Si comme je le « pressens », après avoir acheté le terrain en nos noms propres…
    -ne doit on pas l’acheter via la SCI, déjà ?!
    -nous montons une SCI (à qui nous apporterons le terrain en capital ? je présume) pourra t’on être l’un ou l’autre locataire du bien construit, y compris de manière permanente si ma(nos) vie(s) professionnelle(s) m’(nous) y incitaient ?
    -en quoi le montage d’une SARL pourrait être intéressant dans ce mode de financement / promotion immobilière ?
    Merci de votre aide… malgré la chaleur !

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    L'achat sous forme de société permet de s'affranchir des aléas de l'indivision si la répartition du capital n'est pas de 50%.

    N'ayant aucun lien familial, un SARL serait imposée à l’impôt sur les sociétés et le plus values soumise au régime professionnel.

    En SCI vous avez le choix entre l'imposition à l'IR (Impôt sur le revenu) et de l'IS (Impôt sur les sociétés). L'intérêt de l'IR est de profiter de la plus value des particuliers sur la vente des parts sociales ou de l'immeuble. Cette structure ne pose pas de problème pour la location nue (bail de 3 ans) mais n'est pas adaptée à la location saisonnière considérée par l'Administration fiscale comme commerciale pour la fiscalité. Si les revenus "meublés" sont supérieurs à 10% des revenus, la SCI serait taxée d'office suivant le régime de l'IS.


    Un montage consiste à créer une SCI à l’IR qui est propriétaire des biens immobiliers. La SCI loue en location nue à une SARL qui elle fait de la location en meublé au consommateur final.

    La SARL n’aurait pas ou peu de bénéfice mais il faudra s’acquitter des cotisations sociales pour le gérant.
    La SCI distribue les loyers aux associés qui feront leur déclaration des sommes perçues dans leur déclaration de revenu respective.

    L’avantage du montage SCI + SARL est de conserver le régime des plus values immobilières pour les particuliers en réalisant une location meublée pour des personnes du cercle non familial. En contre partie, le montage st complexe (2 sociétés) et les cotisations sociales pour la gérance de la SARL viendront greffer la rentabilité du projet.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
    Localisation
    Montbéliard
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    24
    Denis-63, je suis d'accord avec vous avec cette petite différence qu'il existe la notion de gérant non rémunéré qui s'il travaille par ailleurs est tout à fait capable de démontrer qu'il est couvert socialement et qu'il n'a pas a payer de cotisation par l'intermédiaire de la sarl. Ceci est tout à fait légal, le gérant étant mandataire, il peut très bien travailler en tant que salarié dans une autre structure.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Le revenu retenu pour le calcul des cotisations sociales (assiette des cotisations sociales) existe indépendendemment de la rémunération du gérant :

    Si vous relevez des régimes obligatoires de sécurite sociale des professions indépendantes (entrepreneur individuel, associe unique d'EURL, associe de SNC, gérant majoritaire de SARL ou SELARL) SOUMISE A L'IR,, le revenu retenu pour le calcul des cotisations sociales personnelles est le revenu imposable, auquel doivent être ajoutés :
    – les primes "Madelin" et les cotisations versées auprès de régimes complémentaires facultatifs ;
    – les abattements et exonérations en faveur des entreprises nouvelles ou implantées en Zones Franches Urbaines (ZFU) ;
    – les imputations de déficits des années antérieures ;
    – l’abattement de 20% pour adhésion à un centre de gestion ou une association agréé(e) ;
    – l’abattement de 20% dont bénéficient les personnes assimilées fiscalement aux salariés ;
    – les dotations de provisions pour investissement ou mise en conformité (les reprises de ces provisions seront en revanche à déduire de l’assiette des cotisations).
    – les amortissements réputés différés imputés ;

    L’assiette de la CSG/CRDS correspond à l’assiette des cotisations sociales, majorée des cotisations sociales obligatoires.


    Si vous relevez du régime général des salariés (gérant minoritaire ou égalitaire de SARL ou de SELARL, président de SAS ou SASU), le revenu retenu pour le calcul des cotisations salariales et patronales est la rémunération brute percue au titre du mandat social, avant déduction des cotisations salariales.




    Lorsque l'activité est exercée sous un satut de dirigeant non salarié (caisse de retraite ORGANIC/RSI) d'une entreprise SOUMISE A L'IR, les cotisations sociales sont calculées sur le Résultat Brut d'Exploitation (RBE) : Résultat d'exploitation (recettes d'exploitation moins charges d'exploitation) avant déduction des cotisations sociales et avant IR



    • Lorsque l’activité est exercée sous un statut de dirigeant non salarié (caisse de retraite ORGANIC/RSI) d’une société soumise à l’IS, la rémunération versée au chef d’entreprise est supposée absorber le RBE. Dans ce cas, RBE = rémunération du dirigeant, avant déduction des cotisations sociales et des frais professionnels et avant IR.



    • Lorsque l’activité est exercée sous le statut de gérant minoritaire ou égalitaire de SARL ou de président de SAS/SASU, le RBE est supposé absorbé par le total de la rémunération du gérant ou président et la part patronale des cotisations.

    Par ailleurs, il existe un minimum de cotisations sociales même si le résultat de l'entreprise est déficitaire.

    http://www.canam.fr/aide_a_la_creati...rise/index.php


    Concernant la double activité
    1. Si vous créez une SARL, dans laquelle vous exercerez des fonctions de gérant égalitaire ou minoritaire, vous cotiserez au régime général des salariés pour l’ensemble de vos revenus. C’est la même chose si vous devenez dirigeant d’une SA ou d’une SAS.

    2. Si vous débutez une activité indépendante en étant entrepreneur individuel ou gérant majoritaire d’une SARL ou EURL, vous serez affilié auprès des deux régimes de protection sociale : le régime général des salariés et le régime des travailleurs non salariés (TNS). Et ce, aussi bien pour l’assurance-maladie que pour les allocations familiales et la retraite.

    Soyons précis : vous ne cotiserez pas deux fois sur les mêmes revenus. Cela dit, étant « bi-actif » avec deux activités, vous verserez deux cotisations, l’une au titre de votre activité salariée (uniquement sur vos salaires), l’autre au titre de votre activité de créateur ou repreneur d’entreprise (seulement sur les revenus liés à votre sociét&#233.
    Dernière modification par Denis_63 ; 21/07/2006 à 19h29.

  5. #5
    Membre Benjamin Avatar de Dofre
    Ancienneté
    janvier 2006
    Localisation
    paris
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    4
    Merci de vos réponses éclairantes. Mon projet ne générerait pas de bénéfices avant 15 ans à priori puisque les loyers couvriraient l’emprunt.
    Fonctionnaire de l’EN il semblerait que g qqs difficultés à devenir le gérant de la SARL ?
    Qu’en est il des prêts bancaires ? Ma BPRNP me dit qu’elle finance (un projet de promotion immobilière) à hauteur de 70% des loyers perceptibles. Est-ce une règle générale qui s’applique aussi aux montages de SCI ?
    Merci encore si par hasard, vous me lisez

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
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    Montbéliard
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    24
    Denis_63, vous allez sans doute trouver que j'insiste, vous parlez du gérant non salarié dont le traitement relêve des TNS, moi je vous parle du gérant non rémunéré qui s'il cotise par ailleurs et qu'il démontre qu'il ne consacre que très peu de temps à son mandat de gérant paut ne pas payer de cotisation pour ce dernier une rémunération dérisoire eu égard au temps passé ne remet pas en cause le caractère bénévole de l’activité Cour. Soc 24-2-1971 n°70-10-256. Je maitien donc qu'il est possible de ne pas avoir a supporter des cotisations sociales dans le cadre de la création de la sarl, bien sur ce mandat de gérant ne doit pas prendre trop de temps de travail pour rentrer dans ce cadre.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Peut-être oubliez vous l'activité meublé visée par la SARL?
    Le bailleur meublé ne relève pas en principe des régimes de protection sociale obligatoire des commerçants puisqu'il exerce une activité civile sur le plan juridique. Seuls sont affiliés :
    - les loueurs inscrits au RCS, ce qui déclenche l'affiliation automatique aux régime de base des commerçants et industriels et le paiement des cotisations y afférentes,
    - les loueurs qui sont redevables de la taxe professionnelle en tant que commerçants .

    Selon la doctrine des caisses, la location doit être habituelle (au moins deux fois) et non pas occasionnelle, elle doit porter sur plusieurs logements (au moins deux) aménagés afin que le mobilier soit un élément déterminant de la location et qu'elle concerne des locaux différents des pièces de l'habitation principale des propriétaires ou de leur résidence secondaire. Lorsque ces conditions sont remplies, le loueur est assujetti alors même qu'il ne se serait pas fait inscrire au registre du commerce ou que le montant des recettes n'atteindrait pas le seuil requis pour être considéré fiscalement comme LMP.


    Assujettissement obligatoire aux cotisations maladie, maternité :
    L’article L 615-1 du code de la Sécurité Sociale impose aux personnes qui exercent une activité industrielle ou commerciale de s’affilier au régime d’assurance maladie et maternité des travailleurs non salariés des professions non agricoles.

    Assujettissement obligatoire aux cotisations vieillesses :
    L’article L 622-4 du code de la Sécurité Sociale dispose que les personnes inscrites au registre de commerce et des sociétés exerçant une profession commerciale ou industrielle doivent être affiliées aux assurances vieillesses des professions industrielles et commerciales.

    Assujettissement obligatoire aux cotisations d’allocations familiales
    L’article R 241-2 du code de la Sécurité Sociale prévoit l’assujettissement obligatoire aux cotisations d’allocations familiales des personnes qui exercent une activité non salariée.


    Assujettissement obligatoire aux assurances décès invalidité
    L’article D 635-40 du code de la Sécurité Sociale prévoit l’assujettissement aux cotisations du régime décès invalidité des personnes assujetties au régime d’assurance vieillesse des professions industrielles ou commerciales.

    Lorsque l’intéressé exerce plusieurs activités relevant de différentes caisses ou régimes
    Le loueur meublé exerce une activité commerciale au regard du droit de la sécurité sociale. A coté de cette activité, il arrivera souvent que l’intéressé exerce une autre profession relevant d’autres régimes sociaux (régime salarié, régime agricole……) Dans ce cas il faudra distinguer entre plusieurs hypothèses :
    - l’intéressé exerce une profession salariée et l’activité de loueur en meublé :
    Il cotisera au régime des non salariés non agricole et à celui des salariés pour la maladie maternité et vieillesse. Le statut de loueur meublé ne lui permettra pas de constater une baisse de ses cotisations sociales.

    - l’intéressé exerce une profession agricole indépendante (non salariée) et l’activité de loueur en meublé : L’intéressé sera affilié à un seul régime maladie, vieillesse, allocation familiale : celui de son activité principale. Il cotisera sur l’ensemble de ses revenus (NB : l’activité principale est celle qui a procuré le revenu professionnel le plus important)

    - l’intéressé exerce une profession indépendante non agricole et l’activité de loueur en meublé. Il cotisera à la caisse du groupe professionnel de son activité principale. Les cotisations seront assises sur la totalité des revenus.

    Le revenu professionnel
    L’article L 131-6 du code de la Sécurité Sociale prévoit que l’assiette des cotisations sociales est constitué par le revenu professionnel tel qu’il est pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Pour l'assiette des cotisations sociales, les amortissements régulièrement différés ne font pas partie des charges déductibles

    http://www.apce.com/index.php?rubriq...&type_projet=1
    Dernière modification par Denis_63 ; 24/07/2006 à 23h06.

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