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dommages et intérêts pour refus quittances

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    66
    un bailleur refuse des quittances de loyer à son locataire.
    Ce locataire avait déclaré ,dans le contrat, faire de ce logement son habitation principale, mais en fait, il ne l'a jamais habité. Après la signature du bail, il est retourné dans son pays; il a installé dans l'appartment une tierce personne. De son pays, il envoie des virements pour régler le loyer.

    Cette absence de quittances lui cause un tort, car l'admisnistration fiscale de son pays les lui réclame, ce logement servant de siège social de son entreprise. Il envisage de demander des dommages et intérêts, car il a subi un préjudice.

    Pourtant, il n'utilise pas le logement comme il s'était engagé à le faire.
    Est-il fondé à demander des dommages et intérêts ?

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Dommages et intérets non, mais exiger et obtenir des quittances si les loyers et charges sont payés, oui. Qu'il ne l'habite pas à la limite, ne regarde pas le propriétaire, puisque le loyer est payé et qu'il est le titulaire du bail.
    La seule qui pourrait mettre son nez la dedans, serait l'administration fiscale.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    66
    Voulez-vous dire que dans ce cas précis (utilisation des quittances pour une fin qui ne dérive pas du contrat) , il ne peut pas obtenir de dommages et intérêts ?


    Car j'ai lu un cas de jurisprudence (je la rechercherai éventuellement), où un locataire en a obtenu; il n'avait pas pu obtenir une allocation logement car il ne pouvait fournir de quittances, le propriétaire les lui refusant.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Oui mais là vouloir obtenir des DI pour absence de quittance afin de justifier que le logement est bien le siege social de votre sté alors que le logement est censé :
    1) être votre domicile principal (donc résidence en France)
    2) un logement et non un siège social,
    vous aurez un peu de mal. On n'est pas dans le cas de la non perception d'allocations de logement !
    C'est l'un ou l'autre, vous ne pouvez (sauf chance extraordinaire ou magouille) jouer sur les deux tableaux !

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    La jurisprudence considère que le refus de délivrance de quittances de loyer constitue une obstination fautive du bailleur ainsi qu'un manquement caractérisé à ses obligations légales susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts au profit du preneur (arrêt Cour d'Appel de Paris, 21 juin 2001).

    Cependant il faut être capable de démontrer qu'un préjudice a été subit par la faute du bailleur. Dans le cas d'espèce cité, le locataire n'avait pas pu fournir de quittance à la Caisse d'Allocation Familliale est donc percevoir ses droits.


    http://www.voslitiges.com/precision/arret210601.html

  6. #6
    Membre Sénior Avatar de Leonowens
    Ancienneté
    juin 2006
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    259
    Le propriétaire ne peut refuser de donner de quittances, mais celles-ci n'ont pas à lui occasionner de frais. Comme le locataire ne peut se déplacer, vu qu'il est à l'étranger, et ne peut demander à une tierce personne de les prendre à sa place, il peut toujours envoyer une lettre pré-timbrée pour que le propriétaire lui expédie les quittances, par exemple à l'adresse du logement, en demandant à la personne en place de lui réexpédier le courrier.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    66
    merci, denis. Vous citez la jurisprudence à laquelle je faisais allusion. Mais tout préjudice peut-il être évoqué, même celui qui faisait état d'un préjudice lié à une utilisation du bien autre que celui prévu ? Là est la question.
    Dans ce cas de location, il y a eu abus de confiance, il me semble. Cela ote t-il le droit de dommages et intérêts ? La question est pointue.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Il n'y a pas abus de confiance, dans la mesure ou un locataire louant un logement est libre de l'habiter ou non, du moment qu'il paye le loyer et les charges et l'entretien normalement. Qu'il installe une personne sans l'habiter lui meme ne regarde à la limite pas le propriétaire. Sauf s'il sous-loue mais faut il encore que cela soit le cas et que le propriétaire puisse le prouver. Le contrat est bien respecté, le logement est occupé, et les frais sont payés.
    Encore une fois, si l'obligation de délivrance de quittances existe, pour obtenir des DI faut il encore prouver qu'il y a préjudice. Or comme je vous le disais plus haut, comment justifier d'un préjudice du à l'absence de quittance pour une sté alors que le bail initial est d'une part un bail d'habitation et d'autre part que le locataire est censé l'habiter de manière permanente.
    Le locataire ne peut jouer sur les deux tableaux.
    *Soit il habite la France de manière permanente, et l'absence des quittances lui cause un préjudice en rapport avec son statut de locataire (par exemple ds le cas cité l'impossibilité d'obtenir une allocation).
    *soit il n'habite pas la france de manière permanente, ni le logement qui de plus habité par une autre personne non désignée au bail. Dans ce cas toute demande de DI pour la sté ne saurait être satisfaite puisque les conditions d'utilisation du logement ne correspondraient plus de manière certaine au contrat prévu par le bail. Il n'y a donc pas préjudice.

    Vous etes le propriétaire ?

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    66
    Comme j'aimerais que vous ayez raison ! oui, je suis le malheureux propriétaire.

    j'ai hérité de ce bien, suite au décès de mon père, placé sous tutelle. Ce "beau travail" : absence de délivrance de quittances, choix d'un locataire ne présentant aucune garantie, c'est celui du tuteur. Bilan au décès de mon père : près de deux ans d'arriérés de loyer, aucune procédure en cours, un bien saccagé...

    Mais malgré tout, un "locataire" qui conteste, qui attaque....

    j'aimerais connaître quelques mots clé sur ma question initiale, qui pourraient me permettre de faire une recherche, pour conforter vos propos. Mon avocat est loin, et finalement pas très disponible.
    -----
    vous dites" libre de l'habiter ou non." Pourtant, sur le contrat même, le preneur doit spécifier dans quel but il prend le logment. la cache cochée est 'habitation principale". Le bailleur a le droit de décider qu'il veut louer le bien en tant que résidence principale, s'il pense que c'est son avantage. Alors, vraiment sans conséquence, ce mensonge ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 25/10/2006 à 07h51.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Kaplaud
    vous dites" libre de l'habiter ou non." Pourtant, sur le contrat même, le preneur doit spécifier dans quel but il prend le logment. la cache cochée est 'habitation principale". Le bailleur a le droit de décider qu'il veut louer le bien en tant que résidence principale, s'il pense que c'est son avantage. Alors, vraiment sans conséquence, ce mensonge ?
    Vous m'avez mal compris, si c'est sans conséquence sur le déroulement "normal" d'un bail, cela ne l'est pas s'il y a problèmes. S'il n'y a aucun soucis, comprenez bien qu'en qualité de propriétaire, si le locataire respecte ses obligations, vous ne pouvez vous immiscer dans sa vie privée. Qu'il parte reste, héberge a titre gratuit ne vous regarde pas.
    En revanche si le bail pose problème, le locataire va se trouver en face d'un problème : bien obligé d'annoncer que :
    *il n'habite pas le logement
    *vie a l'étranger de façon permanente
    *en a fait le siège social de sa sté puisque qu'il base le préjudice sur ce motif (imposs de fournir les documents à son pays de résidence). Donc il ne pourrra jouer sur les 2 tableaux encore une fois.

    1) siège social de la sté. Rien ne l'en empêche sous certaines conditions . Je vous renvoie pour cela à ce lien qui vous donnera un début d'éléments. http://www.motamot.com/experts/sebir...ciliation.html
    Même si le bail précise que les locaux ne sont qu'à usage d'habitation et/ou que l'implantation d'un siège social est interdite, vous ne pouvez l'empêcher cela est devenue avec la loi Dutreil une clause non écrite . Toutefois, sur le site que je vous donne, il y a des contraintes a respecter. Vérifiez qu'elles le sont bien par votre locataire.
    2) votre locataire, contrairement a ce que vous laissiez entendre, ne respecte pas une de ses principales obligations, a savoir régler le terme.
    Si la demande de résiliation du bail est (très) souvent rejetée par les tribunaux pour des locataires ayant des difficultés de règlement, votre cas pourrait trouver une issue plus favorable avec un bon dossier (si vous détenez des preuves solides de ce que vous avancez :résidence a l'étranger, etc...). On n'est plus dans le cas d'un locataire en difficulté. Vous pourriez donc agir sur ce plan soit ne non renouvellement de bail, soit en demande de résiliation.Quelle s sont les preuves dont vous disposez ? Vous dites avoir l'appartement saccagé. Comment le savez vous ? Avez vous vu le logement, pu établir une visite d'agent immobilier, d'huissier ? Que demande réellement le locataire ?
    Votre avocat : s'il n'est pas si disponible changez en ! Les questions que vous posez ici, sont "simples", par conséquent qu'il ne puisse y répondre ou n'en prenne pas le temps me semble un peu "léger" ! Vous le rémunérez et pour vous soutenir dans la procédure et pour répondre a vos interrogations !
    Les manquements du tuteur : là je laisse d'autres vous aider, n'ayant aucune compétence en la matière.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    66
    J'ai préféré mettre cette question dans cette rubrique plutôt que dans celle de droit immobilier....
    un étranger loue un appartement en tant que résidence principale, mais en fait, il ne l'habitera pas, et mettra à sa place d'autres personnes, et repartira vivre dans son pays. Il règle le loyer, très irrégulièrement, depuis son pays, mais même pour ce qu'il paie, il n'arrive pas à obtenir des quittances de loyer, dit-il. Il les réclame au bailleur, celui-ci répond qu'i les a envoyées...
    Le locataire poursuit alors le bailleur en dommages et intérêts, car, dans son pays, il entendait déduire de ses revenus le montant des loyers, et le fisc n'a pas accepté car il n'a pas pu produire de quittances.
    La quittance est obligatoire si le locataire en fait la demande. Il y a eu préjudice ici, mais il y a eu mensonge aussi. Une telle demande de dommages et intérêts liée au défaut de quittnances est-elle recevable ?

  12. #12
    Administrateur du Forum Avatar de JNG Net-iris
    Ancienneté
    janvier 2001
    Localisation
    Clermont-Fd
    Messages
    5 331
    Bonjour
    Je viens de fusionner votre message avec une discussion plus ancienne cependant concernant le même fil de discussion, ainsi permettre une meilleure compréhension à nos lecteurs.

    Cordialement,
    Jean-Nicolas Girard - Fondateur de Net-iris.fr

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