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mise en demeure par un syndic....

Question postée dans le thème Copropriété et Syndic sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    19
    Bonjour,

    J'ai reçu au début du mois d'avril un appel de charge + provision pour travaux.
    2 courrier, l'un reçu le 27 mars date d'exigibilité le 1er avril
    l'autre le 13 avril date d'exigibilité le 7 avril.
    Je règle dans le courant du mois les 2 factures en meme temps.
    Je reçois le 10 mai une lettre de mise en demeure comme quoi d'après la loi SRU.... les sommes doivent être payées maximum un mois après la date d'exigibilité. Frais de cette relance 30 euros.
    Je leur répond que j'ai déjà envoyé le chèque, et que s'il ne l'avait pas reçu, il suffisait de m'appeller.... Je leur refait un chèque qu'il encaisse aussitot. Puis 10 jours plus tard, il encaisse le 1er chèque que je leur avait envoyé. Je leur écrit à nouveau en leur demandant qu'il me rembourse car je n'ai pas les moyens de laisser plus de 400 euros en crédit chez eux.
    Je n'ai plus eu de nouvelles jusqu'à hier ou ils m'ont renvoyés un chèque en ayant déduit les charges du 1er juillet, et les 30 euros de mise en demeure.
    Je suis un peu furax, car c'est vraiment abusé 30 euros de frais pour un chèque qu'ils ont à mon avis égaré puis retrouvé et enfin encaissé.
    Que puis je faire pour leur tenir tête et éviter de payer ces 30 euros?
    Ne sont-ils pas tenu d'envoyer leur appel de fond en temps et en heure?
    Merci pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 911
    Bonjour,

    Le coût de la relance (30 euros) doirt faire partie des frais annexes que le syndic est autorisé à facturer : cette autorisation doit être mentionnée dans le contrat qui lie le syndic à la copro : vérifiez...

    D'autre part, les appels pour charges sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre civil, sans qu'il soit besoin pour le syndic de réclamer la somme correspondante (décret de mai 2004). Donc, vous deviez avoir payé au 1er avril votre provision de charges.

    Pour les travaux, lors de l'accord donné par la dernière AG pour ces travaux, les modalités de financement (date et montant des appels de fonds) ont dû être fixées et votées. Vous étiez donc censé être au courant.

    A mon avis, votre syndic n'a fait qu'appliquer ce que l'AG a voté, et ce que lui autorise la réglementation...

    Désolé.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Aucun copropriétaire ne paie ses charges le jour même où il en reçoit l'appel. Le syndic lui-même reconnaît que les charges doivent être payées maximum un mois après la date d'exigibilité , ce que le copropriétaire a fait, la preuve, le 1er chèque indûment encaissé à la suite du second. Donc il était largement dans les temps et la relance du Syndic est injustifiée. Il ne doit donc pas y avoir de frais de relance. Quand bien même on admettrait pour les besoins du raisonnement le bien fondé de cette relance, les 30 € retenus pour frais sont tout simplement ABUSIFS. Ces frais ne peuvent de toute façon être supérieurs à 10 € maximum.

    Donc, vous allez voir votre syndic (si cela n'est pas rop incommode pour vous ) et vous lui demandez le remboursement sur le champ, de vos 30 €. Sinon, il faudra lui envoyer une lettre RAR et vous serez reparti pour un tour avec de nouveaux frais.

    J'ajoute ceci : de toute manière l'article de la loi SRU auquel votre syndic fait référence, n'a rien à voir avec ce qu'il vous dit. Voici cet article:

    Article 19-2 Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 2° (JORF 14 décembre 2000).


    A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

    Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
    Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance
    Dernière modification par Protis ; 07/07/2006 à 17h17.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 911
    Bonjour,

    Le contrat de syndic de ma copro fait apparaître :
    Lettre de relance : 6,28 euros HT
    Mise en demeure : 32,46 HT ( 38,82 TTC).

    Je suis bien d'accord que c'est abusif. Mais c'est un contrat....

    La loi 65-557 du 10/7/65, modifiée stipule, en son article 14-1 que les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le 1er jour du trimestre.

    Qu'il y ait des tolérances de la part des syndics, c'est tant mieux, et je m'en accommode aussi.

    Que le syndic de Laurent42 soit très "vachard", et un peu (très) rigide, c'est une évidence.
    Mais nous ne connaissons pas l'historique des relations entre Laurent42 et son syndic, ceci expliquant peut-être cela.

    Ma réponse ne cherchait qu'à rester dans le cadre fixé par Laurent dans sa question, à savoir a-t-il juridiquement possibilité de récupérer les 30 euros ?
    La réponse doit se trouver dans son contrat de syndic.
    La mise en demeure est-elle justifiée ? Je ne sais pas.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonsoir, Jean-Louis !

    Sur le plan purement juridique, vous avez, bien entendu, raison : les charges doivent être payées le 1er jour du trimestre. Imaginez que la loi ait dit : "les charges peuvent être payées jusqu'à un mois après la date d'exigibilité" , chacun attendrait un mois avant de payer et pendant ce temps le syndic ne pourrait plus faire face aux dépenses. Mais l'intervenant nous dit que son syndic , faisant, A TORT , référence à la loi SRU, indique que les charges doivent être payées dans le délai d'un mois de la date d'exigibilité . Dès lors, comment le copropriétaire pourrait ne pas se conformer à cette indication du syndic lui-même. Cela dit, il faudrait avoir sous les yeux cette lettre du syndic et connaître, vous avez raison, les éventuels antécédents conflictuels dans les relations de l'intervenant avec son syndic.

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    19
    Bonsoir,
    Merci pour vos réponses.
    Quelques petites précisions :
    J'ai toujours payé mes appels de charges dès réception. Je n'ai jamais eu de conflits avec eux bien au contraire.
    Ce que je leur reproche, c'est de prétendre ne pas avoir reçu un règlement qu'ils ont encaissé 1 mois après...
    Je me pose alors la question que s'est il passé....
    - Soit ils ont reçu le règlement en effet en retard (retard de # Service de courrier #...) ce qui m'étonnerait mais ne se sont -ils pas posé la question que leur courrier d'appel de charge aurait pu avoir du retard aussi....
    - Soit ils ont bien reçu le chèque mais ne l'ont pas présenté de suite pour diverses raisons (égaré, erreur....)

    Mais je trouve quand même gros de facturé ces 30 euros même si cela fait partie du contrat et qu'en plus ils se permettent d'encaisser les 2 chèques, ils auraient pu me retourner le second...... ce ne sont pas des petits montants, 453 euros x 2 ça fait un trou sur un compte quand meme!!

    J'ai bien compris que les sommes sont dues au 1 er de chaque trimestre, mais ne sont-ils pas tenu d'envoyer les appels de fonds en temps et en heure? Surtout qu'on les recoit quasiment le même jour (reçu le 28 ou 29) à payer le 1er. c'est ce que je leur reproche.
    On ne doit plus partir en vacances alors pour peine de voir les mises en demeure s'accumuler.
    J'ai 4 appartements, si je m'absente du 28 juin au 28 juillet, je vais donc payer 4 x 30 euros car je n'ai pas payé en temps et en heure?

    Merci pour vos réponses.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    O.K. Faites comme je vous l'ai dit précédemment. Des syndics qui faisaient n'importe quoi, j'en ai connu plus que des syndics qui faisaient correctement leur travail. Et ce n'était pas forcément les premiers qui avaient la cote auprès des copropriétaires !

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