Vos question à l'Avocat
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Annulation de bail pas encore effectif.

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Bonjour à toutes et à tous,

    Mon amie et moi nous devions prendre un appartement pour le 1er juillet 2006 (date du préavis de mon amie pour quitter son logement actuel). Nous avons donc effectué une recherche, puis nous avons signé vers le début du mois de juin un bail en 4 exemplaires pour un logement de 43m² pour 500 HC pour le 1er juillet.

    Je précise que le propriétaire est une SCI gérée par l'interlocuteur à qui nous avons eu à faire. Pour la réservation, il nous a demandé un dépôt de garantie du montant d'1 loyer HC (l'autre moitié à l'entrée des lieux). Cette SCI possède tout l'immeuble.

    Récemment une amie de ma copine, nous dit qu'elle s'en va et laisse de suite son 55m². On demande au gérant alors si l'on peut s'arranger entre nous. Il n'y voit aucun inconvénient et nous y encourage même, il pense relouer rapidement le 43m² avant le 1er juillet. Le propriétaire nous propose un loyer de 530 HC (ultra compétitif par rapport au logement initial). On est très emballé, le gérant nous fais signer encore un bail en quatres exemplaires.

    Je précise que lui n'a rien signé, il conserve ces documents chez lui en attendant prudemment. Au final on parvient à un arrangement avec l'autre locataire. Mais le gérant refuse au dernier moment, il n'a toujours pas relouer le 43m² (alors qu'il a eu des appels et des visites, mais visiblement il cherche des dossiers bétons). Dans notre arrangement il est pourtant prévu que si le gérant ne reloue pas le 43m² c'est à la locataire du 55m² de payer (on prévoyait un document écrit bien propre), pour elle çà revient moins cher et surtout si le 43m² est reloué avant 3 mois, elle y gagne sur le préavis.

    Bref, on est hyper déçu moi et ma copine, alors on commence à furreter ailleurs et on tombe sur un appart beaucoup mieux placé, plus spacieux et vraiment pas cher 60m² pour 450 HC, par contre il est vrai que c'est du vieux au contraire de l'autre. Mais l'emplacement est génial à côté du CHU où travaille ma copine. Du coup on a plus, mais alors plus du tout envie, d'habiter dans le 43m², çà nous mine depuis une semaine. Alors forcément on cogite pour que l'on puisse annuler le bail.

    Résumé :
    1°/ Il nous a fait signer deux baux pour deux appartements, il n'a rien signé et attends le 1er juillet.
    2°/ Il y a deux cautions ma mère et le père de mon amie, mais dans le bail pour le 43 m² le papier d'engagement pour la caution du père manque.
    3°/Il a un dépôt de garantie de 500 euros en sa possession (non encaissé)
    4°/On a revisité le 43m² et on a été surpris de remarquer que le plafond était particulièrement bas (2m - 2m30), le gérant nous a mentionné 2m50 (ce qui est le point le plus haut, alors qu'il y a des poutres apparentes d'épaisseurs variables)

    Questions :

    1°/ à quand peut-on estimer la date de signature du bail si il n'a pas été signé extamporanément par toutes les parties?
    2°/ Nous n'avons pas encore pris possession des locaux et le gérant n'a encore rien signé, avons nous un droit de retractation?

    2bis : puisqu'il n'a rien signé, si nous lui faisons pavenir une lettre datée en A/R qui stipule que nous nous retractons de la location, cela a-t-il de la valeur ?

    3°/ Le bail est-il valide du fait qu'il mentionne deux cautionneurs, mais qu'un des papiers d'engagement manque, la décision d'un juge est-elle sans appel à ce sujet où bien est-elle soumise à des opinions diverses ?
    4°/ Si on dit au gérant que l'on n'emmenagera pas dans son appartement et que l'on refuse de payer les 3 mois de préavis car on a trouvé un autre logement. Sachant que le bail n'est pas encore effectif.Quel pourrait être l'avis d'un juge là dessus.
    5°/ Peut-on estimer que lors de la deuxième visite l'on s'est aperçu d'un paramètre que le gérant a essayé de nous cacher (hauteur de plafond très basse) et que c'est incompatible avec notre manière de vivre, cela peut-il compter si l'une des deux personnes (mon amie, qui angoisse de vivre dans le 43 m²) est déclaré claustrauphobe par un médecin.

    Je me doute qu'il y a beaucoup de questions que je devrais éclaircir, alors n'hésitez pas à me demander. Merci de vos interventions.

    PS : je précise que nous sommes prêts à laisser les 500 euros de garantie à la SCI si jamais nous nous rétractons, c'est d'ailleurs à quoi cette somme sert.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
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    9 549
    vous avez signe un bail, et puis un autre et vous avez prefere un autre logement.
    la hauteur de plafond n a aucune importance, 2 m ou 2,40 ne change pas la surface habitable.
    il va falloir negocier avec lui , a l amiable, car votre signature vous a engage, votre caution s est engagee, et vous avez verse une partie du depot de garantie.
    et s il refuse ,il ne vous reste qu a preparer vos lettres recommandees pour resilier les baux.
    -----
    vous confondez tout, le delai de retractation, c est pour le demarchage a domicile, le credit a la consommation.
    vous avez verse un depot de garantie pour les degradations eventuelles du bien loue, ce ne sont ps ds arrhes ni un accompte qu on laisse si on se dedit.
    signer un bail est un acte qui engage, et les lois sont faites pour eviter les abus et rendre les gens responsables.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 29/06/2006 à 13h28.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    2bis : puisqu'il n'a rien signé, si nous lui faisons pavenir une lettre datée en A/R qui stipule que nous nous retractons de la location, cela a-t-il de la valeur ?
    Et il y a-t-il une réponse précise à cette question. Je trouve quand même cela invraisemblable que l'on ne peut pas faire machine arrière même lorsque le contrat n'est pas encore signé par toutes les parties. Pour l'arrangement à l'amiable, je vois comment, en payant le loyer jusqu'à ce qu'il retrouve un locataire, vraisemblablement jusqu'au 1er septembre, mais c'est loin d'être idéal de payer 1000 euros pour un logement qu'on laisse vacant.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    Citation Envoyé par Wayki
    Et il y a-t-il une réponse précise à cette question. Je trouve quand même cela invraisemblable que l'on ne peut pas faire machine arrière même lorsque le contrat n'est pas encore signé par toutes les parties. Pour l'arrangement à l'amiable, je vois comment, en payant le loyer jusqu'à ce qu'il retrouve un locataire, vraisemblablement jusqu'au 1er septembre, mais c'est loin d'être idéal de payer 1000 euros pour un logement qu'on laisse vacant.
    L'écrit n'est pas obligatoire mais aide à fixer les choses en détail, de façon précise. Dès l'échange (oral ici) des consentements sur le prix et la chose, le contrat est formé.

    Cordialement

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
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    8
    L'écrit n'est pas obligatoire mais aide à fixer les choses en détail, de façon précise. Dès l'échange (oral ici) des consentements sur le prix et la chose, le contrat est formé.
    Je suis d'accord que sur un plan théorique cela est parfaitement vrai, il suffit de prendre l'exemple d'engagements oraux entre amis de confiance, généralement on fait des efforts pour s'y tenir sans papier. Mais en pratique, en société, l'accord oral a quand même montré ses limites, et le passage par des écrits est devenu obligatoire.

    Enfin, va falloir se faire une raison, j'ai l'impression qu'un bail c'est un contrat en or. Pour notre premier logement en commun, c'est dommage.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Bellugue
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    9 549
    il faut que vous trouviez quelqu un pour vous remplacer, c est la seule solution.
    ainsi vous recupererez les sommes versees.
    ne comptez pas sur le fait que le bail ne soit pas signe par la sci, puisqu il a garde les exemplaires, il a du les signer.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Citation Envoyé par Bellugue
    il faut que vous trouviez quelqu un pour vous remplacer, c est la seule solution.
    ainsi vous recupererez les sommes versees.
    ne comptez pas sur le fait que le bail ne soit pas signe par la sci, puisqu il a garde les exemplaires, il a du les signer.
    Non je suis certain qu'il ne les a pas signé, il les conserve dans un tiroir à son boulot.

    Mais j'ai réfléchi à une solution, toute simple mais qui finalement est peut-être la meilleure. Il suffit que la locataire actuelle du 55m² qui doit encore deux mois de préavis signe un nouveau bail pour le 43 m² avec deux mois de préavis (faut que le gérant soit d'accord mais en toute logique il ne perd rien) et nous on signe le bail du 55m² et le gérant lui doit résilier l'ancien bail du 43m² et déchirer notre bail pour le 43m², reste à négocier avec l'actuelle locataire du 55m², mais elle devrait y gagner, d'autant plus qu'elle gagne une semaine de loyer en juillet payée finalement par l'actuelle lovataire du 43m² et qu'elle souhaite quitter au plus vite l'appartement.

    Si le gérant refuse, cela voudra dire que sa parole n'a vraiment aucune valeur, car si jusqu'à maintenant il tenait des arguments juridiques, là il n'a plus que l'argument "je ne veux pas un point c'est tout", prouvant qu'il n'est pas un homme de confiance, pour les locataires, çà le regarde.

    Je vais l'appeler tout à l'heure, merci de vos réponses.

  8. #8
    Membre Sénior Avatar de Leonowens
    Ancienneté
    juin 2006
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    259
    "L'écrit n'est pas obligatoire mais aide à fixer les choses en détail, de façon précise. Dès l'échange (oral ici) des consentements sur le prix et la chose, le contrat est formé"
    L'accord oral pour le 55m2 ne remplace-t-il pas celui pour le 43 m2 ? De plus le bailleur a fait un deuxième bail pour cet appartement plus vaste à une date ultérieure, ce qui peut attester qu'il a de fait remplacé un bail par un autre.

    L'arrangement qui conviendra le mieux au bailleur est celui qui sera à son avantage financier, la moralité n'a que peu de choses à voir là-dedans. C'est votre premier logement commun, vous apprendrez à moins faire preuve de naïveté la prochaine fois... Par ailleurs, il est toujours important en matière de location de se décider le plus rapidement possible, et d'assumer ensuite le choix qu'on a fait. Tarder peut nous faire perdre le logement qu'on avait en vue, et se désister entraîne toujours des complications, notamment financières.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par Leonowens
    L'accord oral pour le 55m2 ne remplace-t-il pas celui pour le 43 m2 ? De plus le bailleur a fait un deuxième bail pour cet appartement plus vaste à une date ultérieure, ce qui peut attester qu'il a de fait remplacé un bail par un autre.
    Le propriétaire à tout de même pour lui 2 baux signés... et je ne pense pas que la novation apparaisse dans le 2nd bail.
    Tout le probleme est donc de prouver l'animus novendi... mais après réflexion ça doit être jouable... enfin ça reste compliqué et il serait bon d'éviter d'en passer par le tribunal.

    Cordialement

  10. #10
    Membre Sénior Avatar de Leonowens
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    259
    En tous cas, l'un des deux baux est valide, voire les deux. Pour prendre l'appartement près du CHU, il faut donc d'abord résilier le(s) contrat(s) de location, avec le paiement des mois de préavis. A faire vite si vous tenez absolument au dernier appartement visité.

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Citation Envoyé par Gritche_fr
    l'animus novendi...
    Je suis néophyte en la matière, quelqu'un saurait-il m'expliquer ce terme. Il est clair qu'il ne nous fera pas payer pour 2 appartements, ce n'est pas son genre, il est quand même réglo.

    C'est vrai que si on avait tout de suite emmenager, on aurait été content, mais le hasard en a décidé autrement et s'est joué de nous, les négociations avancent mais l'autre locataire a du mal à envisager d'aller dans le 43m². Je trouve çà stupide, car elle pourrait quand même y gagner 150 euros dans le pire des scenarios (logement reloué au 1er septembre) par rapport à la situation actuelle. En plus elle avait prévu de retourner le plus rapidement chez sa mère (son copain l'a quitté, d'où le déménagement), mais elle me donne le principe "je préfère payer et être dans le 55m²", compréhensible si les efforts étaient conséquents, je propose même de l'aider. J'espère que sa mère (qui a l'air de décider au final) saura apprécier la valeur d'une économie de 150 euros.

    La prochaine fois, ce sera déjà plus simple pour visiter, on sera tout les deux sur places et plus de moyen (de quoi payer un mois un double loyer), de quoi choisir serein, mais là notre seul problème est d'avoir flipper et de signer trop tôt. Mais j'ai appris pas mal de chose sur ce forum, c'es vrai qu'il faut mieux être méfiant.

    Merci pour vos réponses, je vous tiens aui courant pour le dénouement final, vous avez raison, on va se la jouer soft et ne pas tentez le diable

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par Wayki
    Je suis néophyte en la matière, quelqu'un saurait-il m'expliquer ce terme. Il est clair qu'il ne nous fera pas payer pour 2 appartements, ce n'est pas son genre, il est quand même réglo.
    Pardon, cela veut dire "intention de nover" c'est-à-dire que pour que le 2nd bail "annule et remplace" le 1er il doit en ressortir précisement cette intention, le plus simple étant de l'écrire.
    De la façon dont on peut lire votre histoire on peut penser que votre bailleur à 2 baux, que le 2nd ne parle pas de remplacer le 1er et donc que votre propriétaire pourrait (mais s'il est réglo c'est ok) vous faire payer les loyers des deux appartements.
    Vous êtes dans la chimie non ?

    Cordialement

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