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Procédure d'expulsion

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2002
    Messages
    7
    J'envisage de signer un acte authentique puis de me lancer dans une procédure de vente judiciaire d'un bien immobilier que l'actuel propriétaire n'a plus l'intention de quitter.

    Malgré le préjudice important déjà subi (déménagement intermédiaire + location d'un appartement), j'hésite à forcer la vente car je n'ai aucune idée du délai qu'il faudra pour que cette expulsion soit réalisée.
    Tous les renseignements que j'ai pu obtenir ne s'appliquent qu'au cas de locataires, et mon avocat ne sait pas borner la durée de cette procédure. Y a-il des cas de figures où une expulsion rapide et certaine peut être obtenue (par exemple si la personne refusant de quitter le bien que j'acquiers possède un autre bien considéré jusqu'à présent comme résidence secondaire).
    Quels sont les cas pour lesquels je risque de ne pas pouvoir l'expulser ?
    ----

    le 13 mars 2004.

    Je remercie les personnes qui ont apporté des éléments de réponse à mon premier message. La raison pour laquelle je suis resté imprécis sur les conditions d'acquisition de ce bien est simplement liée au fait que j'ai aujourd'hui la possibilité lancer une vente judiciciaire d'ici 15 jours, mais que mon unique préoccupation est d'arriver à borner la durée, le côut et le préjudice liés à la procédure d'expulsion que je devrai lancer lorsque je serai reconnu propriétaire par le tribunal de Grande Instance. En effet, je ne voudrais surtout pas avoir à supporter éternellement plus de 2000 Euro d'échance mensuelle (prêt + location).

    Quelques détails pour mieux cerner le contexte: lors de la signature du compromis, le vendeur a caché que son bien faisait l'objet d'une saisie et était très hypothéqué (niveau décompte hypothécaire) puisque la dette réelle du 1er créancier dépasse très largement le prix proposé pour le bien. Je n'ai été prévenu de façon informelle que quelques jours avant la signature de l'acte authentique et ai du effectué un démanagement intermédiaire en catastrophe.

    Le notaire du vendeur n'a fourni un décompte hypothécaire complet que 1 mois après la signature prévisionnelle de l'acte authentique. Le but du vendeur était de m'épouvanter avec l'état hypothécaire afin que j'abandonne ce projet d'acquisition sans dommages et intérêts, ce qui lui aurait permis de remettre son bien en vente et ainsi de repousser l'exécution de la saisie.

    Le compromis qui a été signé spécifie 500 Euro de pénalité par jour de retard, mais pour que ce soit applicable, il aurait fallu avoir signé l'acte authentique et que le vendeur soit solvable!

    Dès que j'ai pu obtenir un décompte hypothécaire, j'ai négocié directement avec les créanciers et il apparait qu'aucun d'entre eux ne fera surenchère et que le premier créancier acceptera de lever sa saisie.

    Aucune des clauses suspensives importantes ne subsiste (saisie et inscription hypothécaire) ormis le compte rendu de l'état parasitaire que je n'obtiendrai jamais de la part du vendeur et que j'ai décidé de ne pas prendre en compte.

    Le compromis que j'ai signé ne laisse aucun doute sur le fait que je peux exiger la vente, mais bien que le vendeur roule en voiture de luxe, j'ai affaire à un escroc expérimenté soutenu par un notaire hors pair!

    Le vendeur a 58 ans, est retraité, marié, ne semble avoir aucun enfant à charge, et possèderait un bien dans u autre département(ce que je cherche à vérifier par l'intermédiaire de mon avocat). Je ne connais pas ses revenus déclarés, mais un de ses créanciers est le fisc (25000 Euro d'hypothèque), et il pourrait très bien par exemple prendre un de ses parents à charge ou accueillir sa fille cadette agée de 25 ans, encore étudiante, mais qui pourrait subitement devenir RMIste pour rendre la situation encore plus difficile... Tout me semble possible avec cette personne qui semble se moquer éperduement de la législation française. Et je me suis laissé dire qu'il faudrait parfois jusqu'à 4 ou 5 ans pour expulser un locataire; bien entendu, il ne s'agit pas ici d'un "vrai" locataire, mais comment savoir si la justice appliquera des règles différentes vis à vis d'un escroc qui m'a placé délibérément dans cette situation?

    C'est pourquoi je tiens à m'assurer que l'expulsion d'un tel individu est réalisable avant d'en devenir propriétaire, et je ne peux pas faire uniquement confiance à mon avocat, qui malgré toute sa compétence, pourrait avoir intérêt à ce que la situation dure longtemps.



    Message modifié (13/03/2004 11h53)

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    août 2003
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    1 080
    Bonjour,
    Normalement l'expulsion pourra être obtenue, sauf si, au motif que cela troublerait l'ordre public (une personne dans l'incapacité de se reloger, par exemple plus de 75 ans et/ou bénéficiaire des minimums sociaux), le Préfet refuse d'accorder le concours de la force publique, ce qui ouvrirait droit à réparation de la part de l'Etat, à hauteur de votre préjudice subi, sur le fondement de la rupture d'égalité devant les charges publiques : vous subiriez un dommage anormal et spécial.
    Vous pouvez vous renseigner au service du logement, à la Préfecture ou à la sous-préfecture, pour connaître les pratiques en vigueur dans votre département : dans certains départements (par exemple le Val d'Oise) les expulsions des occupants sans titre se font normalement hors la période hivernale ; dans d'autres départements, c'est plus difficile.
    Cordialement.

  3. #3
    Pilier Cadet
    Ancienneté
    janvier 2004
    Messages
    701
    Je ne comprends pas très bien. En effet, vous indiquez que "vous envisgez de signez un acte authentique", ce qui signifie qu'à ce jour vous n'êtes pas le propriétaire du bien.
    êtes possesseur d'une promesse de vente ou d'un compromis? dans l'affirmative, il vous faut dans un premiers obtenir une ordonnance du juge obligeant le vendeur à signer l

  4. #4
    Membre Sénior
    Ancienneté
    mars 2004
    Messages
    386
    Je pense avoir compris que vous avez signé un compromis de vente et que le vendeur tente de se dédire ? Votre message n'est pas très explicite.
    Le vendeur et l'acheteur s'étant engagés réciproquement, le compromis est équivalent à une vente dont les effets vont simplement être retardés jusqu'à la rédaction d'un acte authentique chez le notaire. Si le vendeur ou l'acheteur refusent de se présenter chez le notaire au jour dit, l'autre partie pourra saisir le tribunal afin de faire constater la vente : on force ainsi le contractant récalcitrant à exécuter son engagement ce qui permet d'opérer le transfert de la propriété du bien.
    Vous pouvez réclamer l'indemnité prévue dans le compromis

    L'exception :

    Si le vendeur et l'acheteur ont décidé dans le compromis qu'ils manifesteraient de nouveau leur consentement lors de l'accomplissement de la formalité, on peut douter qu'il existe un accord ferme de conclure d'ores et déjà la vente. Par conséquent, si l'un des deux ne veut pas se présenter par exemple chez le notaire, l'autre ne pourra pas le contraindre puisque le compromis ne vaudra pas vente. Il ne pourra obtenir qu'une indemnité.
    En revanche, si le juge estime d'après les termes de la promesse qu'il en ressort un accord ferme, celui qui se dérobe pourra être contraint de transférer la propriété du bien...

    Pour l'expulsion, je pense qu'il faut demander au juge de fixer une astreinte par jour de retard.

    Maryne

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    novembre 2002
    Messages
    7
    Bonjour,

    J'ai lu votre réponse, et j'ai rajouté le 13 mars des informations permettant de bien comprendre le contexte. Le pb qui me préoccupe n'est pas celui de devenir propriétaire du bien, mais d'être certain de pouvoir l'occuper sans avoir à subir un délai et des coûts prohibitifs liés à l'expulsion du propriétaire actuel.

    Cordialement, Pierre

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