Vos question à l'Avocat
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Résultats 1 à 8 sur 8

De la retroactivité des révisions de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
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    juin 2006
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    3
    Bonjour à tous,

    j'aimerais avoir une reponse à la question suivante (je prends un exemple général pour que tout le monde profite de la réponse) :

    Un locataire signe un bail l'année N, avec clause de révision du loyer(location non meublée).
    L'année N+1 le bailleur ne procède pas à la révision du loyer.
    L'année N+2 le bailleur procède à la révision du loyer.

    Question : l'année N+3 le bailleur a-t-il le droit de réclamer le différentiel non percu l'année N+1 (en plus de la révision "normale" de l'année N+3)? Ne peut-on considérer la révision du loyer l'année N+2 comme une sorte d'avenant au bail, qui "efface" le droit à la rétroactivité de 5 ans sur la révision du loyer ?

    Question subsidiaire : l'année N+3, le bailleur a-t-il le droit de revenir sur la révision du loyer de l'année N+2 (par exemple s'il veut finalement appliquer l'augmentation maximale selon la loi, alors qu'il avait appliqué une augmentation moindre)?

    Merci à tous !

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    La rétroactivité légale est de 5 ans pour le loyer et les charges d'où l'intéret de réclamer un décompte annuel pour ces dernières et ne pas se retrouver au bout de quelques années avec un rappel énorme...
    Il peut dire qu'il s'est trompé pour l'année 2....et sera dans son droit....en effet
    A tout moment il peut décider d'appliquer l'augmentation maximale pendant ces 5 ans....

    Voici un lien qui permet de calculer rapidement les majorations :http://www.pap.fr/calculs/calculs.asp
    Dernière modification par Marieke ; 11/06/2006 à 19h34.

  3. #3
    Membre
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    juin 2006
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    3
    Du point de vue de la bonne foi, cette règle est quand même controversée... c'est le moins qu'on puisse dire !

    Il suffit que vous soyez un jour en conflit avec votre bailleur (pour tout autre chose), pour qu'il brandisse cette épée de Damoclès... Le fait qu'il applique une augmentation moindre (ou nulle) une année est en fait un geste totalement réversible créant une créance potentielle pour le locataire, et souvent inconnue jusqu'au jour J par celui-ci...

    Lorsque ceci se cumule sur des années, bonjour le cadeau !!

    De plus, quid de la faculté du locataire se donner son préavis?? Si le bailleur avait révisé le loyer l'année N+1, puis l'année N+2, le locataire aurait sans doute donné son congés... Or il se retrouve à devoir payer des sommes sans avoir réellement donné son accord ... c 'est un peu tordu c'est le moins qu'on puisse dire !!

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    C'est tordu mais c'est la loi....donc il faut partir du principe que le loyer sera augmenté tous les ans, de façon à ne pas être déçu.....et ne pas trop s'investir en aménagements intérieurs sauf si accord écrit et entente sur le prix avec le propriétaire.....

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    3
    Il faut surtout mettre de cote chaque l'argent de l'augmentation qui n'a pas eu lieu au cas ou... c vraiment n'importe quoi !

    En tout cas merci de votre réponse.

  6. #6
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Bonjour,
    En effet, le bail prévoit généralement que le loyer sera révisé annuellement ( vérifier la formulation ). S'il est dit "pourra être révisé", on peut toujours discuter, mais dans ce cas la liberté de procéder ( totalement partiellement ou pas du tout ) à la révision du loyer appartient au bailleur.
    Il pourra toujours revenir sur une révision antérieure effectuée partiellement ou omise ( dans un délai de 5 ans ), sauf s'il s'est engagé par écrit à y renoncer.
    Les clauses du bail doivent être appliquées de bonne foi , et si un bailleur personne physique non expérimentée oublie de procéder à la révision une année ou plusieurs années successives, il est suffisamment sanctionné (d'ailleurs injustement, à mon avis ) par la prescription de 5 ans sur tout ce qui est relatif ou lié aux loyers. Il en est de même pour l'ajustement des charges, qui sont considérées comme suivant les mêmes règles de prescription que les loyers.
    Cet omission ne peut être analyée comme causant un préjudice au locataire, car il lui est aisé de calculer la révision selon les clauses du bail et donc de connaître exactement ce qu'il doit.
    En tout état de cause le locataire est toujours gagnant dans cette situation puisque les sommes différentielles dues mais non réclamées à temps par le bailleur, ne sont autres que des prêts au taux zéro consentis au locataire par le bailleur , prêts dont le locataire se trouvera libéré du remboursement après un délai de 5 ans à compter de la date d'exigibilité.
    Cordialement

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    JEAN-DIDIER si l'indexation annuelle est prévue sur le bail quelle que soit sa formulation elle peut-être appliquée....

  8. #8
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Bonjour Marieke :
    Oui d'accord, la révisiosn peut toujours s'appliquer.
    Sauf toutefois si le bailleur y renonce explicitement par un avenant au bail, ( éventualité purement théorique...)
    cordialement

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