Vos question à l'Avocat
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Motifs de non restitution du dépôt de garantie

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    12
    Bonjour Voici ma situtation. Locataire d'un logement jusqu'au 31 décembre 2004, il a été effectué un état des lieux contradictoire à l'échéance du bail. A ce jour, le propriétaire refuse de me verser le reliquat du dépot de garantie. Son dernier courrier en date m'oppose trois éléments. D'une part, une quittance de la taxe d'habitation 2004 ( réglée par mes soin, et il n'a reçu de la part de l'administration fiscale aucune réclamation à ce sujet . D'autre part, une augmentation des charges locatives de l'année 2004, jamais réclamée par lui mais que je suis évidemment prêt à payer s'il me fournit les justificatifs Enfin, un défaut d'entretien qui nécessiterait selon lui de changer le chauffe-eau électrique. A ce sujet, je précise que des plombiers mandatés par le gestionnaire de l'immeuble sont passés régulièrement et que leur inspection sommaire n'a donné lieu à aucune trace écrite, du moins ils ne m'en ont pas remis. L'état des lieux ne mentionne aucun problème concernant le chauffe-eau ( il n'y avait d'ailleurs aucun dysfonctionnement au moment où j'ai quitté l'appartement) . Mon ancien propriétaire me précise qu'à défaut de lui prouver que les visites d'entretien ont bien été effectuées, il sera contraint de me faire payer les frais de changement du chauffe-eau et de me refuser le reliquat du dépôt de garantie. Par miracle, tous ces obstacles et dysfonctionnement apparaissent la semaine où je lui demande d'enfin faire face à ses obligations légales ( 18 mois sans me reverser le DG, c'est long ! ). Peut-il m'opposer ces trois éléments? Quels sont les moyens dont je dispose, s'ils ne me sont pas opposables, pour enfin me faire rembourser? Merci de votre aide à tous

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Seneb12
    Bonjour Voici ma situtation. Locataire d'un logement jusqu'au 31 décembre 2004, il a été effectué un état des lieux contradictoire à l'échéance du bail.
    Quelle patience !!!!!!!
    Citation Envoyé par Seneb12
    D'une part, une quittance de la taxe d'habitation 2004 ( réglée par mes soin, et il n'a reçu de la part de l'administration fiscale aucune réclamation à ce sujet ..
    Vous lui retournez la copie de votre avis d'imposition. Mais etes vous sur qu'il ne s'agit pas de la copie de sa (ses ) taxes foncières qui reprend les ordures ménagères (récupérables sur le locataire) ?
    Citation Envoyé par Seneb12
    D'autre part, une augmentation des charges locatives de l'année 2004, jamais réclamée par lui mais que je suis évidemment prêt à payer s'il me fournit les justificatifs ..
    Il peut effectivement vous réclamer cela durant 5 ans, mais sur présentation de justificatifs. Exigez les.
    Citation Envoyé par Seneb12
    Enfin, un défaut d'entretien qui nécessiterait selon lui de changer le chauffe-eau électrique. A ce sujet, je précise que des plombiers mandatés par le gestionnaire de l'immeuble sont passés régulièrement et que leur inspection sommaire n'a donné lieu à aucune trace écrite, du moins ils ne m'en ont pas remis. L'état des lieux ne mentionne aucun problème concernant le chauffe-eau ( il n'y avait d'ailleurs aucun dysfonctionnement au moment où j'ai quitté l'appartement) .
    Le manque de traces écrites de l'entretien de l'appareil aurait pu vous etre préjudiciable si une panne avait été détectée immédiatement ou très près de votre départ, meme si l'edl ne mentionnait aucun problème. Maintenant si ce charmant monsieur vous réclame son changement, qui si j'ai bien compris n'est pas encore fait, pratiquement 18 mois après votre départ, il peut s'assoir dessus. Même s'il avait explosé le lendemain de votre départ, faute de vous expédier un A/R avec le rapport du technicien, il ne peut rien faire.
    Donc faite les comptes (avec la taxe ordures ménagères si c'est bien cela) et mettez le en demeure de vous rembourser sous huit jours le reliquat de votre dépot.
    S'il n'obtempere pas injonction au tribunal.

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    113
    j'ai trouvé une jolie formule pour la mise en demeure :
    "Vous devez de ce fait considérer cette lettre comme une mise en demeure de nature à faire courir tous délais, intérêts, et autres conséquences que la loi et les Tribunaux attachent aux mises en demeure." (source : cyber-avocats)
    si ça vous dit..

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    12
    Merci de vos réponses. Il est effectivement assez comique de me réclamer soudainement des charges au moment où je lui réclame mon dû. Quant au chauffe-eau, votre analyse rejoint la vague idée que je m'étais fait de la situation. Si cela nous mène jusque devant les tribunaux, j'ai comme l'impression que sa mauvaise foi ne fera pas l'ombre d'un doute. Voici par quoi il terminait son dernier mail : "Si vous n’êtes pas en mesure de me justifier de son entretien (qui doit correspondre à une visite annuelle au minimum) je me verrai dans l’obligation de vous faire participer au remplacement de ce dernier. Ainsi, avant de discuter d’un quelconque reliquat de caution, j’aimerai disposer de tous les éléments listés ci-dessus avant de déterminer de manière précise les responsabilités et obligations de chacun." Ma réponse : "Je suis toutefois surpris par l'extraordinaire coïncidence entre ma demande de restitution du reliquat du dépôt de garantie d'une part, et les obstacles ( dégradation soudaine du chauffe-eau et son urgente nécessité de remplacement, attestation ) et dettes que j'aurais à votre égard, qui se dressent entre votre bonne volonté à respecter vos obligations légales et sa réalisation concrète d'autre part. Je me permets enfin de vous rappeler deux points : D'une part il n'y a pas à discuter du reliquat de la caution, vous êtes légalement obligé de vous en tenir à l'accord signé par vous et moi lors de l'Etat des lieux contradictoire du 31 / 12 / 2004. D'autre part, les " reponsabilités et obligations de chacun " sont fixées par la loi, il ne vous appartient pas plus qu'à moi de les déterminer." Alors, puisque vous me semblez patients et intelligents : une petite question : si nous allons en justice, peut-il être condamné à prendre en charge mes frais d'avocat? Je précise que toute cette lamentable histoire concerne la somme astronomique de 277 euros.....

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    113
    s'il perd bien sur. Mais il peut cependant gagner à propos de la régul de charges comme l'a dit Agnes1

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    12
    Dès qu'il m'enverra les pièces justificatives ( provisions pour charges + charges réelles ) je lui paierais bien entendu la différence. Il ne m'a, depuis 18 mois, rien réclamé à ce sujet, mais je suis évidemment tout disposé à respecter mes obligations légales.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Et la "taxe d'habitation" que vous avez évoqué, les documents qu'ils vous envoi sont ils ceux de sa taxe fonciere ou pas ? Si c'est cela, rajoutez ces montants 1/ + prorata aux mois occupé de ce montant. Attention, c'est pour le locataire une charge donc peut etre (déjà en partie justifiées)

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    12
    Non, il me demande simplement de prouver que j'ai payé, en 2005, la taxe d'habitation dûe pour 2004, lorsque j'étais encore locataire de l'appartement dont il est propriétaire. Voici ce qu'il m'écrit Obligations administratives : ð Taxe d’habitation 2004 : Elle doit être réglée par la personne occupant les lieux au courant de l’année 2004. A défaut de règlement, l’administration fiscale se retourne vers le propriétaire. Je me permets donc de vous rappeler que je suis toujours en attente du justificatif du paiement de cette taxe d’habitation que je vous avais demandé lors de votre départ. ( parenthèse de ma part, c'est inexact et, si cette demande a été effectuée et que je ne m'en souviens pas, elle n'a pas été faite par écrit. Cela ne me semble toutefois pas un motif de non versement du dépôt de garantie ) ð Charges locative : à l’issue de l’année civile en cours (en l’occurrence l’année 2004), le propriétaire doit procéder à une régularisation qui correspond à la différence entre les provisions pour charges (comprises dans le loyer mensuel) et les charges réelles. Cette différence semble significative puisque la taxe pour enlèvement des ordures a particulièrement augmenté sur l’année 2004 tout autant que les charges locatives. Je prépare actuellement un récapitulatif ainsi que tous les justificatifs correspondants : copie du bordereau de taxe foncière qui fait ressortir la taxe pour enlèvement des ordures + état des charges réelles pour l’exercice 2004. Voila. Tout cela me semble juste destiné à ne pas me rembourser, qu'en pensez-vous?

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Ne pas oublier dans votre LRAR de réclamer le paiement des intérêts légaux sur la somme retenue,
    au titre de 2005, vous pouvez réclamer 2,05% pour l'année et
    pour 2006, ce sera 2,11 %



    de plus y'aurait belle lurette que l'admin fiscale se serait connaitre auprès de lui si vous n'aviez pas payé votre taxe d'habitation : tout ceci n'est que du blabla et de quoi vous mener en bateau.



    donnez lui 8 jours pour la production des justificatifs de charges (depuis le temps, les comptes sont cloturés ... ) et dites bien qu'à défaut de production de TOUS les documents (depuis le début de votre location, si moins de 5 ans), vous réclamerez le rbt total de toutes vos provisions ....


  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    12
    Merci de votre réponse. Mon ancien propriétaire, depuis qu'il a racheté l'appartement dans lequel je vivais et où il s'est finalement installé à l'échéance de mon bail, ne m'a jamais envoyé de quittance, et n'a jamais envoyé AUCUN justificatif de charges. Je peux donc, même si je pense ne pas m'être fait arnaquer dessus, lui en demander le décompte exact ainsi que tous les justificatifs, et exiger le remboursement de TOUTES les provisions non justifiées? Ce serait de bonne guerre...

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Oui mais attendez tout de meme ses décomptes. S'il ne vous avais jamais compté les taxes ordures ménagères, cela peut vite chiffer selon les régions. S'il peut les justifier et selon la balance vous ne pourrez en exiger le remboursement.
    Juste pour info, a mon avis il a pris conseil auprès d'un avocat. En effet, pour vous réclamer les justificatifs d'entretien du chauffe eau ils ont du chercher tous les points litigieux. Et c'est le seul dans votre cas ou ils peuvent avoir une chance de vous coincer. Sauf que comme je vous l'ai expliqué, faute d'un courrier et d'un justificatif d'un technicien mettant en cause le manque d'entretien rapidement après l'edl ils ne peuvent rien faire.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    12
    Si, il les avait comptées, il semble simplement qu'il y ait eu une augmentation en 2004. Quoi qu'il en soit, ça n'interfère pas avec son obligation de me payer. Qu'il m'envoie les justificatifs et dès leur réception je procèderai au paiment nécessaire. Et j'ai pris, moi aussi, les conseils d'un avocat, ainsi que ceux de mon père qui est haut magistrat. La société de gestion de l'immeuble m'a par ailleurs confirmé que l'entreprise de plomberie prestataire qu'ils utilisent, comme toutes les autres, n'entretiennent pas les chauffe-au electrique mais vérifient juste, d'un coup d'oeil, son étanchéité et son entartrage. Sans plaintes des locataires, il n'est pas nécessaire, selon elle, de pousser plus avant. Bref, j'ai rédigé une LRAR que je compte lui envoyer lundi, si vous souhaitez que je la mette sur le forum et me donner votre avis, j'en serais ravi. Merci

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