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Motifs de non restitution du dépôt de garantie

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #25
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Agnes1:
    Merci pour votre vigilance ! Bravo , Vous connaissez bien la question !
    Mais puis-je me permettre :
    "sous réserve qu'elles soient dûment justifiées" (art.22) cela ne veut pas nécessairement dire "sous réserve que le bailleur en fournisse la justification"... En effet, le législateur ne peut avoir imposé une telle obligation pour le bailleur ( celle consistant à fournir au locataire les justificatifs, càd les copies des factures etc... et de les lui poster en recommandé, bien sûr !, car le locataire pourra toujours prétendre ne pas les avoir reçues...). Il est clair que le bailleur serait alors à la merci des locataires paranoïaques qui exigeraient des montagnes de documents de leur bailleurs, pour le plaisir de leur faire perdre du temps... et qui prétendraient qu'il n'ont rien reçu , ou qu'ils ont reçu un pli recommandé , certes, mais ne contenant que du papier blanc... C'est donc la raison pour laquelle il est seulement prévu par la loi, de "tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire" (art.23) durant un mois à compter de l'envoi du décompte .
    Toutefois, bien entendu , rien n'interdit au bailleur d'envoyer une copie du compte annuel de charges ( ce qui est fait certainement par les bailleurs copropriétaires) , mais en droit , rien ne les y oblige, à mon avis.
    S'il existe une jurisprudence contraire, il s'agit de décisions critiquables, et j'aimerais bien connaître la teneur de ces décisions et les motivations.
    Quant à la formulation "sous réserve qu'elles soient dûment justifiées" (art.22), je pense que cela ne veut pas dire autre chose que "sous réserve que ces charges soient justes, ou conformes ou effectivement due par le locataire", étant entendu que le locataire aura toujours la possibilité d'aller en vérifier le détail, mais en se transportant lui-même, chez celui qui détient les pièces , dans un délai d'un mois après la notification de leur décompte (annuel ou autrement ) . La loi prévoit donc que ces "justificatifs" sont quérables par le locataire et non portables à celui-ci, et cela pour éviter les abus et les harcèlement dont seraient victimes les bailleurs de la part de certains locataires, trouvant insupportable de payer charges et loyers...

    A oui j'oubliais, comment fait-on pour consulter les "posts" du forum ?
    cordialement

  2. #26
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Jean didier vous ne "pinaillez" pas un peu là et vous cherchez quoi au juste ?
    Il n'y a pas a passer le réveillon dessus.
    L'article 23 prévoit la régularisation annuelle des charges, le 22 la restitution du dg et ses retenues a justifier par le propriétaire. Et si vous relisez attentivement vous verrez que le 22 ne parle nullement des charges mais : des sommes dues . Quant à votre interprétation
    Citation Envoyé par Jean-didier
    "Quant à la formulation "sous réserve qu'elles soient dûment justifiées" (art.22), je pense que cela ne veut pas dire autre chose que "sous réserve que ces charges soient justes, ou conformes ou effectivement due par le locataire",
    Vous "pensez", mais la loi ne l'entend pas ainsi puisqu'elle parle des sommes dues et n'évoque dans cet article nullement les charges. Aux dernieres nouvelles c'est la loi qui prévot !
    Vous qui mettiez si bien en avant tout a l'heure le droit des contrats trouvez moi un jugement qui accorde le règlement d'une créance sans justificatifs fournis (et non tenus a disposition). Devant n'importe quel tribunal un propriétaire aura à justifier et non pas a dire au juge "je tiens les justifs a disposition" pour pouvoir obtenir gain de cause !
    Soyons sérieux !
    Votre exposé ahurissant ne peut qu'induire un questionneur en erreur en se demandant s'il fait bien ou non ou a convaincre un propriétaire peu informé qu'il n'a pas a fournir ces documents à ses locataires.
    Quant aux locataires pénibles, il me semble qu'un minimum est de pouvoir leur fournir un justificatif de ce qu'ils payent comme toute facture que tout un chacun régle !
    Citation Envoyé par Jean-didier
    "A oui j'oubliais, comment fait-on pour consulter les "posts" du forum ? ",
    Fonction recherche en haut a gauche.

  3. #27
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Hum Hum...
    Pourquoi ce ton ? Mystère ?

    Pourtant quand le législateur veut dire que la bailleur doit fournir ( envoyer , donner, adresser, apporter, .. une documentation au locataire) il emploie dans sa rédaction le verbe "COMMUNIQUER" ( : au locataire le décompte annuel ventilé par nature de charges , ce qui veut bien dire en effet qu'il doit lui apporter ou lui fournir ce décompte , mais seulement le décompte).
    Il est difficile comprendre la même chose lorsqu'il emploie la forme verbale "mettre à la disposition" ( du locataire) pour les pièces justificatives ! Cela me semble assez clair et d'autant plus que cette mise à disposition ( qui suppose tout de même une contrainte et un dérangement pour le bailleur) s'impose plutôt que la communication, afin d'éviter les abus qui résulteraient évidemment de l'obligation de communiquer les justificatifs !
    Cette mise à dispostion est en outre limitée à une période d'un mois, ce qui vient confirmer ma lecture.
    Il n'est toutefois pas interdit au bailleur d'adresser à son locataire tous les justificatifs qui lui seront demandés ainsi que son titre de propriété et sa déclaration fiscale , pourquoi pas... ? Car qu'est-ce qui prouve au locataire que le prétendu bailleur est bien le propriétaire du bien donné en location ?

    En fait mon commentaire n'est qu'un avis , il me semble bien fondé et argumenté. Cela ne veut pas dire qu'il sera suivi par un tribunal , bien entendu. Mais un tel jugement qui exigerait du bailleur la "communication" des justificatifs en application de l'article 23 , ne serait pas nécessairement exempt de critique et serait probablement infirmé par une Cour d'appel. De même, un arrêt allant dans le même sens et interprétant "mettre à la disposition de" par "communiquer" serait presque sûrement cassé, pour violation de la loi . Alors méfiance avant d'aller voir les juges : ils n'aiment pas être dérangés et surtout ils peuvent se tromper, comme tout le monde , mais , eux en toute impunité.
    Mon analyse peut être utile tant aux bailleurs qu'aux locataires, lesquels devraient toujours s'attacher à exécuter les clauses de bail de bonne foi et toujours avec courtoisie et compréhension.

  4. #28
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 259
    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 30 juin 2004Cassation.
    N° de pourvoi : 03-11098
    Publié au bulletin

    Président : M. Weber.
    Rapporteur : Mme Monge.
    Avocat général : M. Bruntz.
    Avocats : la SCP Vier et Barthélemy, la SCP Bachellier et Potier de la Varde.


    REPUBLIQUE FRANCAISE
    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


    Sur le moyen unique :



    Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;



    Attendu que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;

    Ce que vous semblez ignorer Jean-Didier, c'est que la loi 89-462 du 6 juillet 1989 est d'ordre public, elle ne souffre donc pas d'interprétation, ni de conditions ne figurant pas dans ses dispositions.
    Votre raisonnement est donc entièrement erroné.

  5. #29
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Citation Envoyé par Anissa
    ; ....que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;
    .
    Mais, je ne prétendais pas autre chose !
    Il faut voir que "mettre à la disposition de" ne signifie pas "communiquer à" ... ( c'est le décompte qui doit être communiqué ) .
    Il faut distinguer la notion de portabilité (le décompte) et de quérabilité en fait simple consultation sur place ( les justificatifs ).
    Il faudrait donc connaître le détail du litige que vous citez. Il est probable que le bailleur ait refusé de permettre au locataire de venir vérifier les factures sur place alors que la demande avait été faite par le locataire da sle mois suivant la communication du décompte. J'aimerais bien connaître les griefs du locataire.
    je continue de penser que le législateur a bien voulu exprimer que la bailleur était tenu de permettre la consultation des justificatif ( dans un délai d'un mois à compter de l'envoi du décompte) et non de les communiquer au locataire. Relisez mes explications à ce sujet :
    - d'une part : obligation trop lourde pour le bailleur
    - d'autre part : porte ouverte aux abus de certains locataires .

  6. #30
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 259
    Je voulais souligner qu'avec un raisonnement complètement erroné, vous arrivez à une solution juste ; juste parce que vous dites simplement la loi. N'oubliez pas ce que je disais précédemment : la loi de 1989 est d'ORDRE PUBLIC, elle ne souffre aucune interprétation. Tout jugement qui ajouterais une clause, interpréterais un article...etc...sera automatiquement cassé.

  7. #31
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279
    Citation Envoyé par Anissa
    Je voulais souligner qu'avec un raisonnement complètement erroné, vous arrivez à une solution juste .
    je comprends donc que le bailleur n'a aucunement à "communiquer" ( envoyer par # Service de courrier #,...etc..) les justificatifs.
    Est-ce bien ce qui est "lu" par les magistrats ?
    Pouvez-vous m'expliquer en quoi mon raisonnement serait "complétement erroné" svp, "complétement" ? " erroné " ?

    Citation Envoyé par Anissa
    la loi de 1989 est d'ORDRE PUBLIC, elle ne souffre aucune interprétation. Tout jugement qui ajouterais une clause, interpréterais un article...etc...sera automatiquement cassé.
    Pour moi, qui ne suis pas juriste, je pensais qu'une loi "d'ordre public" était une loi à laquelle nul ne pouvait déroger. Il s'agit donc d'une propriété de certaines loi , d'une force particulièer quio leur est donnée, qui visent ceux auxquels elle est destinée ( les justiciables).
    Votre définition ( ajout d'une condition, interprétation) est faite par référence à l'obligation des magistrats , c'est-à-dire, ceux qui doivent trancher les litiges ... Pouvez-vous m'expliquer exactement ce qu'il faut comprendre par une disposition "d'ordre public"...
    Sur un autre plan , étranger à la présente question :
    J'aimerai aussi en savoir un peu plus au sujet de ce que l'on appelle une "formalité substantielle" ( par exemple , l'interruption de la prescription biennale en matière d'assurance se fait par l'envoi d'une lettre recommandée avec AR à l'assureur par l'assuré . Cela est semble-t-il considéré comme une "formalité subtantielle" par la Cour de cassation. Ainsi donc, si un assuré a fait cette notification par simple lettre , l'interruption de la prescription n'est pas retenue , même si une réponse par lettre a été faite par l'assureur attestant la bonne réception de la lettre de l'assuré demandant l'interruption... Est-ce bien cela ?
    Qu'en pensez-vous ?

  8. #32
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 259
    Une disposition d'ordre public est une disposition légale impérieuse ; on ne peut pas y déroger , même par convention contraire.Elle est donc obligatoire et s'impose pour des raisons impératives de protection, de sécurité ou de moralité. Les parties n'ont pas la libre disposition des droits qui en découlent. La violation d'une règle d'ordre public entraîne la nullité de la convention.

    Une formalité substantielle conditionne la régularité, validité voire légalité d'une procédure. Pourriez vous être plus précis dans votre exemple...Si la loi parle d'un courrier recommandé, un courrier simple ne pourrait le remplacer ; j'imagine par ailleurs que c'est une disposition d'ordre public.

    Pour votre jugement erroné, je ne vais pas revenir sur 3 pages de posts, tout vous a été dit, et je ne fais pas dans la surenchère inutile.

  9. #33
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par Jean-didier
    je comprends donc que le bailleur n'a aucunement à "communiquer" ( envoyer par # Service de courrier #,...etc..) les justificatifs.
    Est-ce bien ce qui est "lu" par les magistrats ? Pouvez-vous m'expliquer en quoi mon raisonnement serait "complétement erroné" svp, "complétement" ? " erroné " ??
    Il est erroné tout simplement parce que dans le cas précis (je vous l'ai déjà expliqué en long en large et en travers ) on n'est pas dans le cas d'une régularisation annuelle des provisions de charges réglementée par l'article 23 mais dans le cas d'une régularisation des sommes dues pour charges par prélevement sur le dépot de garantie réglementé par l'article 22 qui dit pour toute personne sachant normalement lire et ne se prenant pas "le chou" pour avoir l'air plus futée que le commun des mortels que les sommes doivent être justifiées. Pas quérables, pas portables, justifiées.Donc avec des justificatifs. Je vous renvoi si vous avez des soucis de compréhension à n'importe quel dictionnaire.Pas besoin de longues études pour comprendre cela, le Larousse des Touts Petits doit en donner la définition.

    Article 22 (dépot de garantie)........... déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées......... "

  10. #34
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Ainsi donc , si les « sommes dues » ( art.22) déductibles du dépôt sont des charges locatives ( par exemple les charges courues depuis la date du dernier arrêté) comment devrait procéder le bailleur ( d'une copropriété gérée par un syndic professionnel) pour « fournir » les justificatifs ?
    Pourquoi devrait-il communiquer ces justificatifs, alors que lors de l’arrêté annuel il n’est tenu que de « mettre à la disposition » ces justificatifs à son locataire et encore, seulement dans un délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte par nature de charges ?



    Au sujet de ma question sur la « formalité substantielle » je vais la formuler sous le titre d’une nouvelle discussion : « Loi Badinter sur l’indemnisation des victimes et formalité substantielle ». Merci d’avance aux spécialistes pour leurs commentaires.

  11. #35
    Pilier Sénior Avatar de Marsu
    Ancienneté
    mai 2005
    Localisation
    A gauche en sortant
    Messages
    29 513
    Citation Envoyé par Jean-didier
    Ainsi donc , si les « sommes dues » ( art.22) déductibles du dépôt sont des charges locatives ( par exemple les charges courues depuis la date du dernier arrêté) comment devrait procéder le bailleur ( d'une copropriété gérée par un syndic professionnel) pour « fournir » les justificatifs ?
    Pourquoi devrait-il communiquer ces justificatifs, alors que lors de l’arrêté annuel il n’est tenu que de « mettre à la disposition » ces justificatifs à son locataire et encore, seulement dans un délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte par nature de charges ?



    Au sujet de ma question sur la « formalité substantielle » je vais la formuler sous le titre d’une nouvelle discussion : « Loi Badinter sur l’indemnisation des victimes et formalité substantielle ». Merci d’avance aux spécialistes pour leurs commentaires.
    Et si on disait que toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée, indépendamment de la question de savoir s'il s'agit de charges ou non (comme me semble-t-il cela vous a été de multiples fois dit...)..?
    Vous devez être le changement que vous voulez voir dans le monde. Gandhi

  12. #36
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    12 405
    Citation Envoyé par Jean-didier
    Pourquoi devrait-il communiquer ces justificatifs, alors que lors de l’arrêté annuel il n’est tenu que de « mettre à la disposition » ces justificatifs à son locataire et encore, seulement dans un délai d’un mois à compter de l’envoi du décompte par nature de charges ?...
    tout simplement pour clôre leur relation, quand on est en cours de bail on est toujours en contact avec son propriétaire

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