Vos question à l'Avocat
Discussion fermée
Résultats 1 à 10 sur 10

A propos de la loi CARREZ ...

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bonjour à tous,

    On vient de me poser une colle et j'aimerai l'avis des spécialistes:

    Annonce pour appartement à vendre (via agence) décrivant un appart de 49 m2

    Un compromis de vente, signé par les 2 parties, précise que l'appartement fait 50 m² ("sur déclaration du vendeur").

    Une semaine avant signature de l'acte final (une fois que tout crédit a été accordé et congé donné par l'acheteur-locataire), le vendeur annonce à l'acheteur que le certificat loi carrez est de 44 m²
    et que aucune réduction n'est envisageable .... cela porte tout de même sur 12% de la surface représentant 15.000 euros au bas mot


    l'acheteur se pose la question si vraiment il peut demander (exiger) cette diminution de prix, sur base de l'art 1 de cette loi CArrez, puisque le compromis précise bien ces 50 m².
    Je pense aussi de mon côté aux art 1617 et 1589 du CC qui iraient dans ce sens (?).

    J'ai tjs cru que le certificat était obligatoire au moment de l'acte final. Mais l'article parle quand même bien du compromis. alors quid ?????

    merci pour vos avis: pensez vous que l'acheteur peut exiger quelque chose ou bien n'a plus qu'à s'incliner (mais vraiment à contre-coeur, vu le moment tardif et l'avancée de toutes les démarches).



    Extrait du Journal officiel de la République française du 19 décembre 1996 :

    Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
    Article 1er. - L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :
    « Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
    « Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
    « Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
    « Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
    « La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
    « Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
    « Si la superficie est inférieure à plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
    « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
    II. - Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « et 42 » sont remplacés par les mots : « , 42 et 46 ».
    Dernière modification par Golfy ; 04/06/2006 à 16h28.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Voici ce que j'ai trouvé :
    http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...id_article=428
    et :http://www.aviva-sante.com/portail/u...9470.htm#para5

    La superficie achetée ne correspond pas ...

    Que faire si la superficie achetée ne correspond pas à celle prévue ?
    Juridiquement, c'est ce que l'on appelle le « défaut de contenance ». Et évidemment, au prix du mètre carré actuel, il n'est jamais agréable pour l'acquéreur qui prend possession de son logement de découvrir que celui-ci ne correspond pas aux mesures qui figurent dans l'acte de vente ou qui ont été annoncées. Afin d'éviter les abus qui ont pu se produire dans le passé, la loi du 18/12/ 1996 (dite loi Carrez) impose que la superficie soit mentionnée dans la promesse ou l'acte de vente. Mais cette loi ne s'applique qu'en cas de vente d'un logement faisant partie d'une copropriété. Aussi convient-il de bien distinguer les deux situations suivantes :


    La vente porte sur un logement en COPROPRIETE
    En application de la loi du 18/12/1996, toute promesse et contrat de vente portant sur un lot ou une fraction de lot de copropriété doivent préciser la superficie de la partie privative de ce lot.
    À défaut d'une telle mention, l'acquéreur peut exercer une action en nullité de l'acte. Cette action devra cependant être intentée au plus tard dans le délai d'1 mois suivant la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
    Dans le cas où la superficie réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acquéreur pourra, dans le délai d'1 an à compter de la vente, intenter une action en diminution du prix. En revanche, si la superficie réelle se révèle supérieure, l'acquéreur ne devra aucun supplément de prix.
    Attention toutefois, ces dispositions ne s'appliquent pas si le logement ne mesure pas plus de 8 m2 : ce sont les dispositions décrites ci-dessous qui s'appliquent. Ces dispositions ne s'appliquent pas non plus en cas d'adjudication sur saisie immobilière, puisque le jugement d'adjudication qui opère le transfert de propriété ne constitue pas un contrat réalisant ou constatant une vente, condition d'application de la loi Carrez (Cour de Cassation, 2e chambre civile, 3/10/2002).


    La vente porte sur un logement ne faisant PAS PARTIE D'UNE COPROPRIETE
    Dans ce cas, les règles suivantes devraient en théorie s?appliquer (Code civil, Art. 1616 et s.) :
    - La vente est faite avec l'indication d?une superficie et d'un prix au m2.
    Si la superficie est insuffisante, le vendeur subit une réduction proportionnelle du prix. Mais si la superficie est supérieure de 1/20e par rapport à celle prévue (ce qui est rare), l'acquéreur a le choix entre verser un complément de prix ou se désister, c'est-à-dire renoncer à l'acquisition.
    - La vente est faite avec l'indication d'une superficie, mais sans indication d'un prix au m2.
    Si la superficie est inférieure de plus de 1/20e à celle prévue, l'acquéreur peut seulement deman¬der une réduction du prix. Si la superficie est supérieure de 1/20e à celle prévue, l'acquéreur a le choix entre verser un complément de prix ou se désister.
    Ces règles trouvent toutefois assez peu d'applications pratiques, car la plupart des promesses et des actes de vente portant sur des logements contiennent une clause obligeant l'acquéreur à renoncer à tout recours contre le vendeur pour erreur dans la contenance. Seul point positif, ce type de clause n'a pas d'effet si le vendeur est un professionnel.
    Dernière modification par Marieke ; 04/06/2006 à 17h31.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    merci Marieke pour ta recherche bien que ca ne réponde pas exactement au pbl. - et oui bien sûr, c'est une copro

    le pbl c'est la différence de superficie indiquées entre le compromis et l'acte ... car l'acheteur nous dit que si c'était 44 m² indiqués au départ,
    • 1) il n'aurait pas acheté,
    • 2) ou tout au moins, il aurait eu plus de temps pour discuter le prix et éventuellement ne pas signé le compromis.
    • Là il se retrouve un peu coincé si près du but (signature dans qq jours et départ de son appart surtout).
    tu dis plus haut (et c'st ce que dit aussi l'art 1 de la loi carrez):
    Afin d'éviter les abus qui ont pu se produire dans le passé, la loi du 18/12/ 1996 (dite loi Carrez) impose que la superficie soit mentionnée dans la promesse ou l'acte de vente.

    c'est sur ce "promesse OU acte de vente" .... car s'il signe l'acte, il n'aura pas de recours (à mon sens puisque il aura eu connaissance du certificat Carrez).
    mais AVANT LA SIGNATURE, ne peut-il pas exiger du vendeur la baisse de prix correspondante puisque indication dans le compromis ????
    Dernière modification par Golfy ; 04/06/2006 à 17h52.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Regarde celui là il dit bien valable pour un compromis :http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...d_article=1968

    Réponse. Depuis juin 1997, toute promesse unilatérale de vente ou d?achat et tout contrat réalisant ou constatant la vente d?un lot ou d?une fraction de lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, nouvel article 46).

    La sanction du non respect de l?obligation de mentionner la superficie est la nullité : le bénéficiaire en cas de promesse de vente (valable pour un compromis), le promettant en cas de promesse d?achat ou l?acquéreur peut intenter l?action en nullité, au plus tard à l?expiration d?un délai d?un mois à compter de l?acte authentique constatant la réalisation de la vente et la nullité de l?acte peut être invoquée sur le fondement de l?absence de toute mention de superficie. Cependant, la nullité ne pourra être soulevée d?office par le juge (il ne s?agit pas d?une nullité absolue).

    La régularisation de l?omission a été prévue par le législateur puisque la signature de l?acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l?a précédé, fondée sur l?absence de mention de cette superficie.

    Aussi pour couvrir le risque de nullité, il suffit au vendeur de vous communiquer par son notaire le projet d?un acte de vente notarié comportant la mention de la superficie et de soumettre à votre signature un acte conforme.

    Pour éviter cette régularisation, vous n?avez d?autre solution que de saisir immédiatement le tribunal de grande instance, par ministère d?avocat, de votre action en nullité du compromis.

    Donc si ce dernier fournit maintenant la superficie selon la loi CARREZ .....c'est en effet pour empêcher l'annulation...
    Cela rejoint le premier lien mais c'est superficie erronée dans ton cas et pas "pas de superficie"
    Par contre celui-là est intéressant :http://www.jurisprudentes.org/bdd/fa...d_article=2511

    Trouvé aussi :http://www.sauvagetexpertises.fr/carrez.php
    Dés la mise en vente d'un lot en copropriété, la surface « Loi Carrez » doit non seulement être mentionnée dans l'acte authentique de vente chez le notaire, mais aussi dans tous les actes précédents : promesse de vente ou d'achat. Cette loi décrit la manière de calculer la superficie qui, multipliée par un prix au mètre au carré, permet de définir la valeur vénale d'un lot de copropriété.
    Dernière modification par Marieke ; 04/06/2006 à 18h19.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    moi aussi je cherche en même temps ; sans compter que l'art 1589 du CC est clair:
    "la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix".
    ce qui est bien le cas !

    en fait il peut se retirer de la vente : OK
    mais l'appart lui plait bien, tout est organisé pour cet achat, il voudrait juste que le prix soit descendu à des proportions acceptables vu les prix du marché au m2.

    pourrait-il d'apres toi, obliger (et par quels moyens) le vendeur à faire baisser son prix puisque superficie erronée, ceci avant de signer l'acte ?

    ou bien c'est perdu d'avance ???

    merci en tout cas de te pencher sur le pbl.

    Dethau, Protis sont en WE ? les veinards.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Qu'en dit le Notaire ?
    C'est le premier responsable et négligent.....on ne vend pas un appart sans commencer par cela....
    Même pour une estimation approximative pour une succession .....c'est la première chose qu'a fait pour nous l'agence (syndic de l'immeuble)....mesurer... il ne voulait même pas se prononcer avant....

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par Golfy
    moi aussi je cherche en même temps ; sans compter que l'art 1589 du CC est clair:
    ce qui est bien le cas !

    en fait il peut se retirer de la vente : OK
    mais l'appart lui plait bien, tout est organisé pour cet achat, il voudrait juste que le prix soit descendu à des proportions acceptables vu les prix du marché au m2.

    pourrait-il d'apres toi, obliger (et par quels moyens) le vendeur à faire baisser son prix puisque superficie erronée, ceci avant de signer l'acte ?

    ou bien c'est perdu d'avance ???

    merci en tout cas de te pencher sur le pbl.

    Dethau, Protis sont en WE ? les veinards.
    Bonjour Golfy

    Je quitte un peu mon domaine.....mais bon...voilà ce qui a été répondu à une question semblable:

    Je viens de signer chez le notaire l’acte de vente pour un appartement de type F2.
    Sur le compromis de vente, la superficie mentionnée est de 47,60 m². Sur l’acte de vente, la superficie n’est plus que de 44,95 m². La différence représente 5,5%.
    J’ai signé l’acte de vente chez le notaire.
    Puis-je invoquer la loi Carrez et demander une diminution de prix proportionnelle à la différence.
    Réponse. Si vous constatez une différence de plus de cinq pour cent entre la superficie réelle et celle portée sur l’acte de vente notarié, vous disposez de l’action en réduction de prix prévue à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
    Pour pouvoir vous prévaloir de la différence de superficie par rapport à l’avant-contrat, il aurait fallu que vous exigiez que la surface du compromis soit portée dans l’acte notarié comme étant la base de votre consentement et que vous n’acceptiez pas de considérer que l’avant-contrat soit caduc par le seul fait de l’acte notarié, ce qui d’ailleurs est une monstruosité juridique.
    Faites confiance à certains agents immobiliers ainsi qu’à certains notaires pour bétonner les situations de cette nature.

    Cordialement.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Oui pour pouvoir annuler il faut porter l'ancienne superficie mais vous pensez bien que le vendeur n'acceptera jamais....il sentira le coup fourré....
    C'est au Notaire qu'il faut s'adresser dans ce cas

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Ouais, j'en ai bien l'impression ...
    En tout cas, merci à vous deux pour votre participation.
    bonne fin de WE (ah y'a encore demain ).

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Rien a faire du coté du vendeur, cela a été démontré.
    En revanche peut etre un espoir du coté de l'agence. Elle s'engage par ses informations envers el vendeur. Ce métrage elle l'a donné normalement selon le certificat de surface donné par le vendeur. Que l'agence l'ai fait a la va vite et fait signer le vendeur, ou qu'elle l'ai accepté sans vérifier ,cela deviendra par la suite leur problème. Ils se dépatouilleront entre eux. Toujours est il qu'elle n'a pas rempli son devoir de conseil et d'nformation qui est visiblement de plus en plus exigé.
    Il y a peut etre quelque chose a faire de ce coté là. Je vous donne un lien qui pourra vous donner qq pistes. Ainsi il pourrait conserver le logement qu'il convoite, tout en faisant valoir le dommage qu'il subit du fait de l'information erronée de l'agence.
    http://www.universimmo.com/actu/unia...ticle_Code=100

Discussion fermée
Interrogez un avocat via Wengo

Discussions similaires

  1. Loi Carrez
    Par Pauliac dans le forum Immobilier
    Réponses: 11
    Dernier message: 10/02/2011, 21h48
  2. Loi Carrez
    Par Crep dans le forum Immobilier
    Réponses: 6
    Dernier message: 07/03/2008, 10h13
  3. loi carrez
    Par Malcy dans le forum Immobilier
    Réponses: 4
    Dernier message: 09/02/2008, 13h11
  4. Loi Carrez
    Par Inioute dans le forum Immobilier
    Réponses: 39
    Dernier message: 02/12/2007, 20h12
  5. loi carrez
    Par Da26 dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 25/11/2005, 09h04

Règles de publication

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages

  • Règles du forum