Vos question à l'Avocat
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Servitude de passage : cas complexe, schéma

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Bonjour à tous et bravo pour ce forum,
    Encore un cas de servitude de passage.

    | ........|----------|-----|------------|
    | ..Rue.| .............|.......|... ..............|
    |.................D...... |...C..|................. |
    |........................ .|.......|............... ..|
    |.........|----------|.......|................ |
    |..............B......... ......................... |
    |------------------------|.........A....|
    |:::::::::::::::::Vignes: :::|...............|
    |:::::::::::::::::::::::: ::::|...............|
    |-------------------------|----------|
    Voici une esquisse.
    Nous sommes propriétaires de la parcelle A sur laquelle est bâtie notre maison. Elle est desservie par la parcelle B qui est un chemin créé aprés arrachage des vignes et afin de désenclaver la parcelle A. Nous sommes pleinement propriétaire de la parcelle B.
    Pour information toutes les parcelles y compris les vignes sont issues d'une même propriété. le chemin (B) avant d'être créé par nous pour les voitures était un sentier le long de la vigne.
    La parcelle D est celle de nos voisins. leur maison (ancienne grange ayant servi pour garer les tracteurs) se situe sur D tout le long du chemin. ils disposent d'un portail + portillon piéton leur donnant accès à la route. Ils disposent par ailleurs de la parcelle C (cadastrée), il s'agissait d'un abris à bois existant lors de la vente. lors de la vente il leur a été dit qu'il n'y avait pas de servitude de passage. Maintenant que le chemin est créé ils la réclament afin de se servir de la parcelle C, aménagéedepuis, comme d'un garage pretextant l'enclavement.
    Nous leur accroderions sans problème un droit de passage à pied mais ca ne les intéresse pas ils veulent absolument s'en servir de garage (ils travaillent de nuit et nos fenêtres sont en limite de A et de C!).
    Par ailleurs je vois clairement une ancienne porte condamné située entre D et C. De plus je sais qu'ils ont pré-creusé une porte dans le mur entre C et D et me disent clairement que le jour ou ils ont l'accès ils ouvriront afin qu'une fois garés ils n'aient pas à faire le tour à pied par notre chemin.
    Je concois qu'ils accèdent à leur bien à pied mais ils ont un terrain ou garer leurs deux véhicules et ont fait des choix d'aménagement de cette grange devenue leur maison depuis dans laquelle ils avaient la possibilité de faire un garage pour 3 ou 4 voitures mais ils ont tout transformé en habitation.
    Je ne désire pas avoir de trafic dans mon seul accès pour des raisons évidentes de tranquillité.
    Qui à un avis sur cette question car la situation nous navre...

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    La parcelle C est-elle toujours considérée comme indépendante ou est-elle rattachée à leur propriété (soit 1 seul 2 numéros au cadastre) ?
    Dans la mesure où ils ont un accés sur la rue je ne vois pas à quel titre ils pourraient demander une servitude....surtout s'il existe une ouverture entre D et C
    Le seul problème que je vois...... c'est la possibilité d'évoquer une servitude de père de famille du fait des parcelles appartenant au même propriétaire à l'origine, (le chemin qui vous sert d'accès existant auparavant en tant que chemin de vigne ) et le fait que les 2 parcelles C et D pourraient être considérées comme indépendantes.... et dans ce cas, la C est bien enclavée....
    Commencez par vérifier cela au cadastre...et vous aurez peut-être d'autres avis d'intervenants....

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Bonjour et merci de votre réponse,

    Les étoiles représentent les constructions.
    Oui la parcelle C est cadastrée. La parcelle C était un abris et avant sa réfection disposait d'une porte au premier étage (grenier) qui a été condamnée depuis et dont l'escalier a disparu.Le chemin B n'existait pas en tant que tel mais était en fait le bord de la vigne. Les voisins n'ont pas encore creusé la porte mais attendent d'avoir une servitude pour le faire !

    Merci

    | ........|-----------|-----|------------|
    | ........|............**|. ......|................|
    | ..Rue.| .....D.....**|.......|... .............|
    |.............*******|... C..|...****......|
    |.............*******|... ....|...****......|
    |.........|-----------|.......|...****......|
    |..............B......... ......................... ..|
    |------------------------|.........A......|
    |:::::::::::::::::Vignes: :::|.................|
    |:::::::::::::::::::::::: ::::|.................|
    |-------------------------|-----------|

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Je ne pense pas que le terrain C soit enclavé, puisqu'il appartient au même propriétaire que D. N'y a-t-il pas possibilité pour les usagers du terrain C d'abattre le mur de séparation entre C et D , au moins pour créer un passage carrossable ?

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Citation Envoyé par Protis
    Bonjour !

    Je ne pense pas que le terrain C soit enclavé, puisqu'il appartient au même propriétaire que D. N'y a-t-il pas possibilité pour les usagers du terrain C d'abattre le mur de séparation entre C et D , au moins pour créer un passage carrossable ?
    En fait il s'agit de l'arrière de leur maison (l'abris C est entre leur maison D et un mur qui nous sépare). Ils ont aménagés tous leurs bâtiments en habitation (un L le lond du chemin B et de l'abris C). Ils peuvent créer une porte qui donnera dans leur maison et qui leur donnerait la possibilité d'utiliser C mais pas comme garage.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bon, à quand remonte la construction de l'habitation de vos voisins le long de D ? Pouvait-on accéder en voiture de D à C avant cette construction ?

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    Non. La maison a toujours été ainsi. Cependant elle disposait de hangars donnant sur la cour en D qui auraient pu etre transformé en garage. Ils ont jugé plus "profitable" de transformer l'intégralité en habitation, d'attendre la construction du chemin B puis de réclamer le passage pour enclavement. Il est à noter que je ne m'oppose pas à une servitude à pied, mais cela ne les intéresse pas (comme par hasard).

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Je pose la question différemment : n'y avait-il pas, lors de l'aménagement de la grange en habitation, la possibilité de créer un passage carrossable entre D et C (par exemple en retirant une partie de la construction existante )?

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    La partie jouxtant l'abris était le bas de l'habitation. Il eut été plus simple de maintenir le hangar existant (reprise du symbole du cadastre sur le schéma en pièce jointe). Pour répondre à votre question oui même si cela n'apparassait pas comme le plus simple.
    Miniatures attachées Miniatures attachées Servitude de passage : cas complexe, schéma-presentation1.jpg  

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Il est évident que vos voisins optent pour la solution la plus avantageuse pour eux. Je pense qu'ils auraient dû prévoir les choses lors de l'aménagement de leur habitation .

    De deux choses l'une : ou vous leur accordez le passage moyennant un acte dûment établi (assiette , mode + modalités d'entretien) et une juste indemnisation pour vous, ou vous refusez ce passage et vos voisins pourront alors engager une procédure dont l'issue me paraît incertaine dans un sens comme dans l'autre.

    Vos arguments : le terrain C n'est pas réellement enclavé puisqu'il jouxte la parcelle D. Lors de l'aménagement du hangar en habiation, vos voisins n'ont pas prévu les places de stationnement pour leurs véhicules; ils auraient pu aussi faire en sorte de réaliser une communication carrossable entre les 2 parcelles leur appartenant. Dès lors , on peut considérer que l'état d'enclave résulte d'une volonté délibéré e des propriétaires, ce qui rend inapplicable ici l'aticle 682 du C.C..

    Tout cela sera laissé à l'appréciation du juge qui dira si oui, ou non la parcelle C est enclavée.

    Je pense personnellement que votre cause est défendable. Il vous faudra, si l'affaire est portée devant le tribunal, un bon avocat, qui pourra trouver d'autres arguments en votre faveur .

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    En effet on voit mieux avec ce plan de plus ils ont du terrain en façade ils pouvaient aménager autrement...je crois comme PROTIS que cela est défendable...comme il dit avec un bon avocat....mais bonjour aussi les rapports de voisinage....
    Ce qui m'ennuie moi c'est ce chemin qui existait déja et les parcelles séparées.....et formant un tout au départ....
    A quel moment ont-ils acheté la parcelle C tout de suite ou après la D et par rapport à la date de viabilisation du chemin.....et les constructions aussi (vous et eux)
    Vous pourriez nous dresser l'historique pour voir....

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    8
    L'historique est le suivant :

    1. Achat en substitution (la parcelle du troisième voisin nommée "Propriété d'un autre voisin" + les deux parcelles des voisins soit C et D ainsi que la nôtre nommée A était une seule et même exploitation). B appartenait ainsi que la vigne au même propriétaire, toujours propriétaire des vignes.
    2. Lors de la vente il y a eu une division des parcelles mais le géomètre s'est trompé et a attribué C aux voisins achetant D. B est créé à ce moment. Une déclaration d'arrachage des vignes est faire aux douanes afin de désenclaver A (ce qui deviendra notre terrain). Je ne sais pas si cela à une influence mais cet abris était desservi par un sentier piéton non répertorié avant l'arrachage.
    3. Les voisins en cause ; les méchants :-), commencent leur rénovation. Ils condamnent le hangar existant (noté ancien hangar trasnformé en salon) où se trouvaient les tracteurs pour en faire une habitation (leur salon). Ils ne requièrent rien sur l'abris pendant 1 an. Au bout d'un an, lorsque le chemin est créé pour le passage des voitures afin de desservir notre parcelle, ils commencent directement une procédure. A savoir qu'ils n'habitaient pas dans la maison à cette époque et nous les avons connu à travers l'assignation en justice !

    Remarques : le chemin est étroit (4m réguliers voir pompiers) et ne leur permettra de manouvrer que dans un sens ! Les voitures entrées en marche avant devront ressortir en marche arrière pour passer entre deux murs pour arriver à la route. L'espace en pointillé en dessous de B est une vigne. A moins qu'en plus d'obtenir la servitude de passage ils s'octroient le droit de manoeuvrer sur cet espace appartenant à une tierce personne...ou reculer dans notre cour...bref
    Ils chargent et déchargent des matériaux dans cet abris en notre absence en utilisant le chemin, ce qui au demeurant pourrait se comprendre si nos rapports étaient "normaux" mais compte tenu de la situation cela ne nous rassure pas sur l'avenir...mais nous leur donnerions bien volontiers un droit à pied...mais pas en voiture...mais cela ne les satisfait pas...trop bons...trop..

    Merci de vos avis

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