Vos question à l'Avocat
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Annulation de compromis de vente

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Bonjour,

    Savez-vous s'il est possible d'annuler un compromis de vente dûment signé (et de récupérer le dépôt de garantie) si on se rend compte après coup (après le délai légal de rétractation) qu'il y aura à proximité un projet d'urbanisme (une petite station d'épuration) ?

    Merci d'avance

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Malheureusement, si vous n'aviez pas émis de réserve par condition suspensive, vous perdrez votre dépot...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    J'irai encore plus loin : le compromis vaut vente et si sa rupture moyennant la retenue du dépôt de garantie n'a pas été prévue, alors le vendeur pourra vous contraindre à venir signer l'acte authentique.

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Je suis ravie de vos réponses qui me confortent dans mon idée. En fait, je suis le vendeur et le juge vient de donner raison à mon acheteur qui a souhaité se rétracter (hors délais) du fait de l'installation à proximité d'un petit équipement d'assainissement (j'ai apporté au dossier des preuves de l'actuel propriétaire - la maison a été vendue depuis - et de la mairie (+ DDE, etc.) attestant qu'il n'y a aucun nuisance ni olfactive, ni sonore, ni visuelle) sous prétexte qu'il souhaitait installer des chambres d'hôtes et qu'il n'aurait pas acheté s'il avait eu connaissance de cela. N'est-ce pas à l'acheteur de se renseigner sur les éventuels aménagements ultérieurs autour du bien ? Nous n'avons nous-mêmes reçu une information officielle de la municipalité que très tardivement alors que le processus de signature était déjà engagé. Je trouve curieux qu'un juge lui donne raison. N'importe qui peut alors revenir sur une acquisition au prétexte que tel aménagement, telle construction à proximité de sa maison ne lui convient pas. Qu'en pensez-vous ? Puis-je faire appel raisonnablement de cette décision ?
    Merci de vos conseils.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonsoir !

    Ce que vous dites me surprend, encore qu'il y ait de tout dans les jugements en premier ressort. Je pense personnellement que le juge a eu tort, mais ce n'est que mon opinion et je ne connais pas toutes les particularités du dossier, ni la manière dont les choses ont été présentées par les avocats. Il faudrait aussi examiner de près les attendus du jugements.

    Vous pouvez très bien gagner en appel; cela ne serait pas une surprise. C'est à vous à peser le pour et le contre, voir si le jeu en vaut la chandelle. N'oubliez pas que celui qui perd en appel , se retrouve avec tous les dépens de première instance et d'appel à sa charge, ce qui peut représenter une coquette somme. Mais qu'en dit votre avocat ?

    Une chose ne me paraît pas claire : vous avez vendu la maison à un autre acheteur, alors qu'une procédure était en cours avec le premier acquéreur ?

  6. #6
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Bonjour,
    Oui, la maison a été vendue après le désistement du premier acheteur, l'affaire est un peu ancienne (fin 2004, début 2005). Nous ne pouvions pas nous permettre de continuer de l'entretenir. Le nouveau propriétaire en est très content et a bien volontiers témoigné de l'absence de nuisances, comme je l'ai expliqué.
    Avec le premier acheteur (un anglais), nous avions traité par le biais d'un site Web basé en Angleterre et nous avons échangé un très grand nombre de mails car l'acheteur posait beaucoup de questions. Je ne maîtrise pas trop mal l'anglais mais la partie adverse a utilisé cette correspondance pour baser son argumentation. En effet, après la signature, ils m'ont interrogé sur ce projet d'assainissement sur la commune (nous venions juste d'être informés "officiellement") et je leur ai répondu qu'en effet, il y allait avoir une petite installation proche, mais sans aucune nuisance (lettre officielle de la mairie jointe à ce mail) et que je n'avais pas jugé opportun de leur en parler dans la mesure où le terme "station d'épuration" pouvait effrayer mais qu'en l'occurrence il s'agissait d'un très petit équipement (pour 100 personnes), parfaitement invisible (moins de 1 mètre de haut) et inodore, très utile pour le confort de la maison (et sans doute indispensable pour ses futures chambres d'hôtes (que notre achteur a évoquées au procès mais pas du tout avant...). Le juge a estimé que nous voulions "cacher" cette information et j'ai l'impression qu'aucun de nos arguments n'a été retenu. Comme je le disais, est-ce qu'un vendeur a l'obligation d'évoquer avant la vente tous les projets d'urbanisme alentours (alors même qu'il n'a reçu aucune information officielle la concernant).
    Merci à vous.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    La réponse à votre question est "Non". Le vendeur ne peut être tenu pour responsable de l'absence d'informations concernant des éléments totalement extérieurs au bien vendu . S'il en était autrement, il devrait donner une multitude de précisions au sujet du voisinage (informations sur les voisins, état des relations ...), des éventuelles nuisances (circulation, bruits, pollutions...), des projets divers, dont la réalisation serait peut-être sujet à caution et devrait même être amené à faire une enquête sérieuse pour ne rien omettre.

    Dans votre affaire, le juge me semble avoir mal apprécié la situation. Il semblerait aussi qu'il y ait un vice de forme, puisqu'un élément capital dans la décision n'a été communiqué qu'au tout dernier moment, au cours de l'audience, alors que les conclusions avaient été déposées bien avant.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Merci de votre réponse rapide.
    L'appel semble donc justifié, mais nous sommes déjà condamnés au titre de l'article 700 et aux dépens, donc la suite m'effraie un peu (nous n'avons pas à restituer de nous-mêmes le dépôt de garantie puisque bloqué chez le notaire). J'ai l'impression que, par ailleurs, notre avocat n'a pas exploité tous les arguments... Peut-on en changer en appel ? Ca ne fait peut-être pas très "sérieux".
    En ce qui concerne le vice de forme, quel est l'élément capital apporté en cours d'audience ? Le fait que l'acheteur voulait ouvrir des chambres d'hôtes ?
    J'ai omis de vous signaler qu'il s'était entouré de toutes les précautions possibles : un expert avait examiné la maison, un cabinet juridique international basé à Londres mais avec une avocate française a supervisé la négociation, nous lui avons remis les clés une demi-journée complète pour évaluer le bien "en toute tranquillité", tous ces éléments font qu'il avait tout loisir de se renseigner plus avant sur l'environnment - qui encore une fois est aujourd'hui totalement préservé.
    Merci.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Rien ne vous interdit de changer d'avocat en appel, mais il faudra faire vite car vous ne disposez que d'un mois à compter de la signification du jugement. Pour l'élément "capital", en effet, le projet de chambres d'hôtes aurait dû être signalé au juge dans les conclusions, de manière à vous permettre de répondre à cet argument. Rien ne dit que cet élément n'a pas été introduit au tout dernier moment juste pour influencer un peu plus le juge.

    PS: je vous rappelle également qu'en appel , en plus de l'avocat plaidant, vous devrez vous faire assister d'un avoué pour les diverses formalités(c'est votre avocat qui se chargera de vous le trouver).
    Dernière modification par Protis ; 02/06/2006 à 08h11.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    5
    Merci. Je suppose qu'il est préférable de choisir un avocat spécialisé en droit immobilier ? Mais comment trouver le bon...

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Difficile de vous répondre sur la question du choix de l'avocat. Un spécialiste du droit immobilier serait certes préférable; il faudrait vous renseigner comme vous le pourrez. Juste une dernière question : le projet de chambres d'hôtes dont il a été fait état au tout dernier moment, a-t-il été utilisé par le juge dans ses attendus pour justifier sa décision ? Si oui, le vice de forme est indéniable .

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