Vos question à l'Avocat
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Litige avec mon locataire concernant le remplacement de la plaque de cuisson

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #37
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Fredval, voulez-vous dire que la cave n'aurait pas de compteur d'eau séparé de celui de l'appart ???
    il me semble improbable que les branchements de fluide que vous signalez de la cave, soit reliés à celui de l'appart !
    • soit l'installation est d'origine, et là je vois mal les ouvriers connecter les robinets de cave avec les apparts, pour la bonne raison qu'ils ne savent pas quelle cave ira avec quel appart
    • soit un plombier a fait le raccordement après et il aurait fait une connection bien particulière ...
    cette explication me semble tirée par les cheveux. De toutes facons, tant que notre ami ne donne pas la réponse à propos de la répartition des charges de ses lots, nous en sommes réduits à faire des suppositions

  2. #38
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Oui, toute ma démonstration est fondées sur le fait que je suppose que la cave n'a pas de compteur spécifique. Je pense surtout à l'absence de compteur # Fournisseur en énergie # propre à la cave. Pour l'eau, si la répartition se fait par millième, on peut identifier l'eau de la cave à considtion sue son branchement ne soit pas "pirate" et que la clé de partage de l'eau tienne compte du fait que cette cave est desservie.

    Mais je parie :
    - qu'il n'y a pas de moyens de comptage identifiant la cave,
    - et / ou que les branchements eau et electrique sont peut-être "pirates" sur parties communes
    - ou que, dans le cas le plus "légal" la cave est alimentée, en bonne et due forme par l'appartement (il y en a beaucoup)

    Donc je parie que le propriétaire n'est pas en position de force.

    Mais il faudrait vraiment que ben2011 nous dise de quelle façon il alimente la cave et on pourra lui indiquer exactement s'il a un moyen efficace de récupérer sa cave sans contre partie dûe à son locatarie, voire, en pouvant exiger des dédommagements de la part de son locataire.

    Mais ben2001 a dû trouver la réponse qui l'intéresse car il ne participe plus à cette discussion !

    Il pourrait penser à "la cantonade", il pourrait nous éclairer sur la situation. D'autres peuvent être dans des cas comparables et tirer profit de cette discussion.

  3. #39
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    a) L'argumentation fondée sur la consommatioon d'eau ou l'installation éventuelle d'un compteur unique et spécifique à l'appartement et la cave à la fois me paraît secondaire et étranger à la question .
    b) Le litige porte unquement sur l'occupation licite ou illiciite de la cave.
    Si la cave n'est pas évoquée dans l'état des lieux , ni dans le bail : à mon avis , elle doit être considérée comme exclue de la location consentie par le bailleur, qui est libre de disposer de ses biens comme il l'entend.
    Et cette libre disposition est d'autant plus légitime que la cave est bel et bien séparée physiquement de l'appartement.
    c) Le locataire ne peut se prévaloir du règlement de copropriété qui ne serait pas conforme à la loi ( là aussi il y aurait une discussion intéressante, mais qui a dû déjà avoir lieu dans ce forum ) au cas où le lot en question serait décrit comme : un appart ... et une cave...". Cette tentative de la part du locataire, pour prétendre avoir des droits sur la cave, me paraît vouée à l'échec, car le rgt de coprop n'a pas été mis en conformité avec la loi .
    d) je Rgt de coprop doit en effet distinguer séparément chaque élément ou lot indépendant, afin d'en permettre librement la cession , et aussi afin de déterminer l'affectation convenable des charges (le critère d'utilité devant prévaloir cf. art 10 loi de 1965) ; d'où des clés de répartition spécifiques pour certaines charges : ascenseur, chauffage, eau froide, eau chaude ...)
    e) Un bailleur d'un appart vide, pourrait d'ailleurs fort bien à mon avis louer un appartement dont il aurait condamné une pièce ( par exemple pour contenir des meubles ) ou condamné un accès ( par exemple une porte de service) si cela est convenu explicitement dans le bail et s'il est convenu que cette "soustraction de jouissance" sera assortie d'une réduction convenue également entre le locataire et le bailleur des tantièmes de charges correspondant à cette restriction.
    Qu'en pensez-vous, Mesdames et Messieurs les contributeurs majeurs ?

  4. #40
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    J'en pense que le terme de "majeur" ne veut pas dire "un majeur a la bonne réponse", cela concerne la fréquence des interventions seulement ! (sauf pour certains (dont je ne fais ps partie), mais je ne vous dirai pas lesquels !)
    Cela dit pour moi c'est clair : cave non notifiée au bail donc ne faisant pas partie du logement. Locataires qui pensent pouvoir mettre le bailleur a genoux avec l'aval d'un conseil juridique ou sur des "légendes" qui leur font penser qu'ls peuvent tout faire.
    Ce que l'on oublie souvent, c'est que ce conseil juridique donné souvent dans un premier temps par téléphone, l'est sur les éléments que donne le locataire (ou le demandeur). Lorsque cela va plus loin et que l'organisme (souvent l'assurance habitation) a le dossier en main ils ne suivent pas. Pourquoi ? parce que le demandeur a ommis (de bonne foi ou non) des éléments de taille qui ne permettent pas de poursuivre. Donc je suis très méfiante quant à ces avis de "conseillers juridiques".
    La démonstration sur les fluides est une élucubration et le propriétaire est s'il veut aussi attaquer, en droit de porter plainte pour violation de domicile. Donc entre l'exigence d'un robinet non obligatoire, et une plainte au pénal, je serai le locataire, mon choix serait vite fait !
    Dernière modification par Agnes1 ; 09/06/2006 à 08h53.

  5. #41
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    j'oubliais :
    l'argumentation fondée sur l'existence d'un éventuel compteur commun pour tenter de justifier les droits du locataire sur tous les lots reliés à ce compteur est inopérante car cetet situation est celle ( encore actuellement) de la plupart des copropriétés qui ne possèdent qu'un copteur dans "la cave" commune, pour tous les lots. le consommation étant répartie selon une clé particulière , fixée par le Rgt de Copro :
    généralemnt les millièmes généraux - en attente de l'installation de compteurs individuels par lot -,; ou on peut aussi imaginer en fonction du nombre d'occupant moyen par an par lot, ou encore de façon plus fine en distinguant les occupants ( par exemple les foyers comportant des enfants en bas âge, consomment plus d'eau ( lessives ..., bains...) ) cet aspect peut être aussi pris en compte .
    Dès lors il est évident qu'un locataire dans une telle copropriété, disons simplement dans laquelle l'eau est répartie aux millièmes généraux, ne peut prétendre à l'accès aux autres lots sous le prétexte qu'ils dépendent du même compteur... cqfd !

  6. #42
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Bonjour Agnes2 : je suis bien d'accord avec vous .
    mais j'aimerais connaître votre avis sur le point e) de mon dernier message ce jour 9h40 ?
    et aussi sur la nécessité de procéder à la mise en conformité des rgt de copro ...avant une certaine date ( laquelle ?) est-ce bien réaliste et même utile, sachant qu'une clause non conforme à la loi est réputée non écrite...
    merci pour votre contribution utile dans ces discussions
    cordialement

  7. #43
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par Jean-didier
    Bonjour Agnes2 : je suis bien d'accord avec vous .
    mais j'aimerais connaître votre avis sur le point e) de mon dernier message ce jour 9h40 ?
    et aussi sur la nécessité de procéder à la mise en conformité des rgt de copro ...avant une certaine date ( laquelle ?) est-ce bien réaliste et même utile, sachant qu'une clause non conforme à la loi est réputée non écrite...
    merci pour votre contribution utile dans ces discussions
    cordialement
    Sur la copropriété je ne vous répondrai pas je n'y connais rien.
    Sur l'autre question cela ne me semble pas réalisable. Pour moi cela serait une solution "batarde" qui en pourrait que se retourner contre le bailleur.
    En effet, en allant vite et ce qui me vient : le logement loué ne correspondrait nullement au logement réel (f4 contre f5), cela indurait des problèmes d'assurance, de taxe d'habitation (1 au prorata ou deux) , de taxes ordures ménagères (idem)de droit d'accès au lieu (violation de propriété si le bailleur va ds sa piece) de bail (qui loge ici) enfin bref un truc impossible juridiquement. Seules les annexes a l'habitation principale peuvent faire l'objet d'une locatation restrictive (completement séparé de l'habitation principale).
    Les seuls cas de restriction prévus concernent (et encore c'est hyper compliqué) les logements de vacances dont le bailleur se réserve une période (et non pas une partie) d'occupation (1 mois l'été par exemple).

  8. #44
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    1 279
    Agnes1 : merci pour votre réponse . Egalement d'accord avec vous.
    cordialement

  9. #45
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    3 520
    Tout d’abord, c’est entendu, le propriétaire n’a aucune obligation d’installer un branchement machine à laver dans l’appartement.

    Supposition 1
    Cave indépendante
    Pas de fluides dans la cave
    Bail indiquant que seul l’appartement est loué sans la cave
    Propriétaire qui s’applique à ne facturer en charges récupérable que la part afférente à l’appartement
    Le locataire n’assure que l’appartement ou assure appartement et cave
    Le propriétaire assure la cave
    Le locataire qui s’y installe est donc en « violation de domicile ».

    Supposition 1 b et dérivés
    - si le propriétaire n’assure pas la cave, il faut qu’il l’assure, si le locataire assure l’appartement et la cave, il doit demander réduction de son assurance, et on reste sur la conclusion de la supposition 1
    - si le propriétaire ne s’applique pas à facturer correctement les charges, il doit faire la régularisation et on reste dans la conclusion de la supposition 1

    Supposition 2
    Cave indépendante
    Présence du fluide eau dans la cave
    Bail indiquant que seul l’appartement est loué sans la cave
    Propriétaire qui s’applique à ne facturer en charges récupérable que la part afférente à l’appartement
    Le locataire n’assure que l’appartement ou assure les 2
    Le propriétaire assure la cave
    Le locataire qui s’y installe est donc en « violation de domicile »

    Si la consommation d’eau de la cave est tributaire d’un seul compteur général de l’immeuble et si elle est facturée par millièmes, si le propriétaire s’applique ne récupérer que ce qui concerne l’appartement, on reste dans la conclusion de la supposition 1

    Si la consommation d’eau de la cave est tributaire du compteur divisionnaire de l’appartement : Aïe. Le locataire peut faire valoir son occupation, certes sans titre mais de bonne foi ! il paie l’eau. Aïe, il peut démontrer (comme les squatteurs professionnels) qu’il occupe une partie indissociable de son domicile…. C’est ma démonstration, il en faut peu pour passer du cas de la violation de domicile à celle du droit au maintient dans le logement !

    Supposition 2 b (dérivés de supposition 2) je rajout l’électricit&#23 3; (pour bancher la machine à laver, il faut l’eau et l’électricit&#23 3
    - si l’électricit&#23 3; provient du compteur du logement, il y a l’abonnement # Fournisseur en énergie # au nom du locataire, le propriétaire devient vraiment chocolat ! et le locataire a une preuve qu’il ne peut pas rendre la cave sans se faire voler de l’électricit&#23 3;. Droit au maintien dans la cave pour le locataire.
    - si l’électricit&#23 3; est piratée sur les parties communes, Aïe, Aïe, mauvais temps pour le propriétaire et pour le locataire : tous 2 sont complices de vol d’énergie au syndicat ! Reste l’eau à l’avantage du locataire coté maintien dans les lieux.
    - Si l’électricit&#23 3; est dûment distribuée via les communs dans les caves et payé par millièmes si le propriétaire s’applique dans les demandes de récupération de charges, il y a violation de domicile.
    - Si l’électricit&#23 3; est dûment distribuée via les communs et si le propriétaire la facture en charges récupérable, il peut contrer l’envie de rester dans les lieux de son locataire en régularisant vite ce défaut et en réclamant sa cave après cette régularisation de décompte de charges. S’il réclame sa cave avant de régulariser ses décomptes de charges le locataire prend l’avantage du maintien dans les lieux.

    J’imagine très difficilement de l’eau et de l’électricit&#23 3; comptées via les communs et à disposition en parties privées. Rien que de l’eau, oui, mais de l’électricit&#23 3;, non !

    J’imagine facilement que ces deux fluides ou au moins l’électricit&#23 3; soient distribués via les systèmes de comptage de l’appartement, voilà pourquoi je suppose que le locataire est certainement dans le cas du droit au maintien dans les lieux de la cave qui va être considérée par un juge comme partie indissociable du domicile si l’affaire part devant un tribunal. J’imagine cette probabilité à plus de 90 %.

    Il en résulte que selon la façon dont la cave bénéficie des fluides, si elle en a, il n’est pas toujours possible de la soustraire à la chose principale louée, même si elle bénéficie d’une entrée indépendante.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 13/06/2006 à 09h21.

  10. #46
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    1 427
    bonjour.
    j'ai profité d une entrevue avec un avocat au sujet de la plaque de cuisson (ca me travaillait).
    cela n'engage que son avis mais voici sa reponse
    "en version non juridique bien sur"
    Le proprietaire a fourni une plaque de cuisson, quelque part cela rentre dans une prestation au locataire (meublé ou non meublé a moins qu il n y ait une piece disant que c'est un don ou un pret )

    De plus, le proprietaire accepte le changement donc il reconnait sa responsabilité.

    En changeant la vitro par un modele inferieur il fournit un service inferieur.

    Il pense donc que le locataire peut imposer la vitro.
    Dernière modification par Ricbaux ; 12/06/2006 à 14h47.

  11. #47
    Pilier Junior Avatar de Mehatenduque
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    2 238
    Citation Envoyé par Ricbaux
    bonjour.
    j'ai profité d une entrevue avec un avocat au sujet de la plaque de cuisson (ca me travaillait).
    cela n'engage que son avis mais voici sa reponse
    "en version non juridique bien sur"
    Le proprietaire a fourni une plaque de cuisson, quelque part cela rentre dans une prestation au locataire (meublé ou non meublé a moins qu il n y ait une piece disant que c'est un don ou un pret )

    De plus, le proprietaire accepte le changement donc il reconnait sa responsabilité.

    En changeant la vitro par un modele inferieur il fournit un service inferieur.

    Il pense donc que le locataire peut imposer la vitro.

    Ce raisonnement de votre avocat tient parfaitement la route. La vitro étant une prestation existante à la signature du bail, je suppose qu'elle est référencée comme telle dans l'état ds lieux d'entrée.
    Mehatenduque
    Contributeur majeur mais jamais vacciné contre l'erreur, la [bêtise], ni l'humour, quand ce vaccin existera ,merci de m'en faire part, je transmettrai aux autres majeurs

  12. #48
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Mon Dieu meha mais tu veux la ruine des propriétaires, la faillite du petit épargnant en ce moment !!!
    Le bailleur ne doit que le bon fonctionnement des appareils fournis rien de plus rien de moins. Il lui appartiennent au meme titre que le logement,aussi il installe les matiériels qu'il souhaite sans que le locataire puisse revendiquer un préjudice.
    Dernière modification par Agnes1 ; 12/06/2006 à 18h51.

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