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que faire en cas de problème avec ses locataires?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    13
    Bonjour,

    Je suis un nouveau membre et je ne suis pas encore très au fait du fonctionement du forum...
    Voilà, j'ai un locataire qui va partir après bien des péripéties (loyers payés avec retard par la personne caution, conversations houleuses parce que j'exigeais qu'on me paye le loyer ). Ainsi, j'aimerais savoir comment ne pas avoir les mêmes problèmes avec le futur locataire, parce que j'avais pris toutes les précautions (bulletins de salaire du couple, caution de la mère...). La loi protège bien les locataires mais moins bien les propriétaires. Puis-je me protéger par le bail (ajout de conditions,...)? On m'a parlé d'un bail d'un an renouvelable deux fois, qu'en est-il? J'attends vos conseils et renseignements. Merci par avance. (Si vous avez des textes de loi merci de les indiquer).

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Marseille
    Messages
    152
    Si vous louez un logement vide, vous n'avez pas le choix : votre bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989, c'est à dire qui respecte, entre autre, une durée minimum de 3 ans. En outre, le propriétaire ne peut s'opposer au renouvellement du bail à son terme.

    Pour éviter tous problèmes avec vos locataires, continuez à prendre toutes vos précautions (bulletins de salaire, caution...).
    Par la suite, rassurez-vous : dieu merci tous les locataires ne mènent pas la vie dure à leur propriétaire.


    Si vous voulez VRAIMENT être tranquille, vous pouvez mandater un administrateur de bien qui gèrera les relations avec votre locataire...
    Mais cela n'est pas gratuit.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,

    non il n'y a pas vraiment d'astuces pour éviter le "mauvais" locataire.
    Vous aviez fait tout ce que vous pouviez pour vous assurer de la solvabilité des locataires et de la caution.
    Vous ne pouvez pas exiger plus de garanties que la loi vous en autorise.
    Même en demandant des revenus de 20 fois le loyer et 10 cautions millionnaires vous n'évitez pas tout risque, du moins de retards de loyers.
    Le top est la caution bancaire mais bon courage pour trouver un locataire qui l'obtienne. Le locapass peut-être un bon complement ou substitut.
    Le bail d'un an renouvelable deux fois... je ne vois pas, ou alors c'était la proposition de je ne sais plus quelle association de bailleur, mais elle à été rapidement mise à la poubelle.

    Vous vous en tirez avec quelques retards et des conversations tendues c'est une grande chance. Beaucoup de propriétaires récupèrent après 2/3 ans un bien entièrement à refaire et en perdant au moins 1/2 ans de loyers.

    Cordialement

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    13
    Merci pour les informations Avez-vous plus d'infos sur la caution bancaire? Parce que cela peut-être intéressant? Et pensez-vous qu'une agence immobilière est-elle une garantie suffisante et que puis-je faire pour être sûr que les locataires qu'elle envoit son sérieux?
    Encore merci...

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Marseille
    Messages
    152
    Pour la caution bancaire, cela est effectivement compliqué : une banque délivre la caution si le locataire dépose en séquestre une somme correspondant à environ deux ans de loyers.
    Quoiqu'il est possible que certains établissements aient mis en place un système de caution mutuelle (notamment une banque réputée pour être très présente en milieu rural, d'où son nom, mais je l'ai pas citée).

    Quant aux agences immobilières, comme dans tous les métiers, il y a les bons et les moins bons.

    Il est de la responsabilité de l'agence de choisir des locataries solvables. Pour être encore plus tranquille, vous pouvez souscrire une assurance couvrant les loyers impayés.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Gritche,
    sharan fait sûrement référence à l'art 11 de la loi de 89 qui précise qu'un bailleur peut faire un bail court (au moins 1 an) dans certaines conditions bien précises.
    Article 11

    Créé par Loi 89-462 1989-07-06 JORF 8 juillet 1989.

    Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
    Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.
    Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
    Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.
    Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
    Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.
    Sharan: si vous ne rentrez pas dans ce cadre, alors oubliez car un bail par un privé est bien minimum 3 ans.

    je ne suis pas sûre (par expérience ) que passer par un administrateur de bien vous assure une meilleure sélection ... mais bon, opinion toute perso.

    demandez bien ce que vous aviez demandé auparavant, parlez avec vos locataires candidats (leurs droit ET devoirs, les vôtres, ce que vous attendez, les régul de charges etc ...) - ceci, je suis bien d'accord, ne vous met pas à l'abri d'un locataire malhonnête . Demandez quand même les 3 dernières quittances de loyer et parlez au précédent proprio ou agence et bien demander si paiements réguliers, état de l'appart etc ... ca peut aider à soulever un lièvre.

    Bonne chance et fiez vous à votre feeling ...

    je suppose qu'en tant que bailleur vous connaissez déjà
    la loi du 6 juillet 89
    les décrets 87-712 et 87-713 des 26 aout 87 ...
    ce sont les 3 textes primordiaux pour des locations non meublées.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    13
    Merci beaucoup pour vos renseignements. Il s'agissait bien de ce fameux texte de loi en fait, on ne m'avait pas tout dit (raison professionelle ou familiale). Si je comprends bien c'est quand j'ai besoin de récupérer le logement pour un usage perso par exemple... En conclusion, je trouve qu'il vaut mieux être locataire que propriétaire en terme de protection juridique. Je pense que seule une agence avec un réseau national peut-être sérieuse et je vais peut-être me reporter la dessus. Par contre si vous avez des renseignements sur la protection du propriétaire n'hésitez pas à me les communiquer.
    Encore merci pour vos infos
    Cordialement.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    bonjour Sharan,

    quelques observations en vrac suite à votre
    Je pense que seule une agence avec un réseau national peut-être sérieuse et je vais peut-être me reporter la dessus
    • s'adresser à une enseigne nationale n'est hélas pas signe automatique d'une fiabilité, efficacité et honneteté !!! rien qu'à lire les procès de 2 enseignes nationales très connues vous feront vous poser des questions !
    • pour être passée par là il y a qq années, j'ai compris ma douleur et maintenant je gère en direct (et depuis un autre pays).
    • mieux vaut un petit professionel local qui connait son métier et les lois (!!!! pas courant hélas) avec lequel vous communiquez, vous posez les bonnes questions avant de signer les yeux fermés .... et avec lequel vous établirez une relation de confiance.
    • si vous connaissez les textes (vos droits et devoirs, ainsi que celles des locataires) c'est plus simple : revoir la liste donnée dans ma réponse précédente.
    • pour la protection des proprios, vous avez des associations nationales elles aussi qui donnent des conseils (regardez sur le net en tapant par ex, union nationale propriétaires ... ou qq chose dans le style: vous recevrez la liste).
    voilà mes remarques

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    13
    Merci beaucoup Golfy pour vos réponses et vos suggestions. En effet, pour être tranquille autant être bien renseigné sur la législation. N'étant pas un juriste dans l'âme, je vais regarder d'un peu plus près la loi et je vais , je pense, me rapprocher des associations de propriétaires bailleurs.
    Merci encore de votre aide.
    Cordialement
    Sharan

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