Vos question à l'Avocat
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caution et loyer impayes

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    6
    Bonjour a tout le monde,

    Alors voila, je suis residente a l'etranger et suis proprietaire d'un appartement en france qui est loue depuis fin fevrier 2006. Je suis passee par une agence pour trouver le locataire, et suis donc en possession de toutes les pieces reglementaires.
    A la remise des cles, le locataire a paye par cheque pour le loyer correspondant aux quelques jours de fevrier et au loyer correspondant au mois de mars. Jusque la tout baignait. J'ai egalement recu au meme moment un cheque pour le depot de garantie (2 mois d'avance) l'agence me demandant d'attendre 15 jours avant de l'encaisser, la locataire faisant par ailleurs une demande via un organisme exterieur pour la verser directement sur mon compte. Premiere erreur, on ne remet jamais les cles avant d'avoir la caution! D'autre part, le locataire devait arranger les paiements de loyers par prelevement automatique au debut de chaque mois, a partir de debut avril.
    Depuis mi-Avril, je cours apres le locataire pour avoir le loyer d'avril paye ainsi que le depot de garantie (et oui, je n'ai toujours pas encaisse le cheque du depot de garantie que j'ai en ma possession depuis debut mars, sans doute parce que je suis trop gentille). Apres moultes coups de telephone j'ai enfin reussi a etre paye pour avril .... le 10 mai. A ce jour, 22 mai, je n'ai toujours aucun signe du depot de garantie ni du loyer du mois de mai. J'ai envoye une lettre recommandee au locataire et aux gens se portant caution solidaire leur donnant une date butoir (aujourd'hui) pour payer, sans reponse.
    Mes questions sont les suivantes:
    - Puis-je encaisser le cheque de depot de garantie des maintenant sans en avertir la locataire ou les personnes qui ont signe le cheque?
    - dois-je renvoyer une autre lettre recommandee aux cautionnaires pour leur demander de payer le loyer impaye (Mai pour l'instant)?
    - dois-je engager directement et des maintenant un huissier de justice et a quel montant de frais dois-je m'attendre a payer?

    Desolee pour la longueur!
    Merci de vos reponses d'avance.
    A bientot

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par Frenchie
    Mes questions sont les suivantes:
    - Puis-je encaisser le cheque de depot de garantie des maintenant sans en avertir la locataire ou les personnes qui ont signe le cheque?

    oui. Si vous êtes vraiment vraiment sympa prévenez que vous l'encaissez sous 2 jours et qu'il(s) risque(nt) de se retrouver dans la galère pour chèque sans provision.

    - dois-je renvoyer une autre lettre recommandee aux cautionnaires pour leur demander de payer le loyer impaye (Mai pour l'instant)?

    la deuxième n'aura vraisemblablement pas plus d'effet que la première.

    - dois-je engager directement et des maintenant un huissier de justice et a quel montant de frais dois-je m'attendre a payer?

    Oui par principe il faut le faire dès le premier impayé. Une fois que la procédure a commencée il est toujours temps de s'arranger à l'amiable. Mais il ne faut surtout pas perdre de temps pour initier la procédure.
    Pour les frais tout dépend de la réaction du locataire.
    Vous devrez avancer le coût du premier acte qui est, in fine, à la charge du locataire. Ca c'est pour la situation idyllique. (en fait de début de la procédure c'est 2 actes : 1 pour le locataire 1 pour la caution)
    Mais si cela doit finir par une expulsion... alors ce sera très très cher et très très très long.

    Cordialement

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    6
    merci beaucoup pour la reponse.
    Je suis en train d'engager retrospectivement les services de l'agence qui a trouve le locataire en question pour gerer l'appartement a partir de juin au mieux. Je sais qu'ils ne regleront pas le differend existant, et je sais aussi que pour l'assurance loyers impayes, je vais devoir attendre 6 mois de loyers payes regulierement avant de pouvoir y avoir droit (autant dire... jamais), mais au moins pour la suite, ce seront eux qui se taperont les coups de fils et les lettres pour les futurs litiges.
    Si ultimement, je ne peux pas expulser le locataire pour raison x ou y, suis-je obligee de renouveler le bail au bout de 3 ans a la meme personne?
    Et enfin derniere question, est-il possible que les cautionnaires ne me payent pas, ou plutot peuvent-ils refuser de payer pour le locataire dans la mesure ou ils se sont engages a le faire? S'ils refusent que puis-je faire???

    A bientot
    Frenchie

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Si ultimement, je ne peux pas expulser le locataire pour raison x ou y, suis-je obligee de renouveler le bail au bout de 3 ans a la meme personne?

    Et enfin derniere question, est-il possible que les cautionnaires ne me payent pas, ou plutot peuvent-ils refuser de payer pour le locataire dans la mesure ou ils se sont engages a le faire?
    S'ils refusent que puis-je faire???
    si la situation perdure pdt 3 ans, ce que je ne vous souhaite pas, vous aurez constituer toutes les pièces justificatives pour appuyer votre demande de non renouvellement de bail "pour raisons lègitimes et sérieuses": commencez déjà par tout faire par LRAR et gardez bien tous vos documents même si les LRAR ne sont pas prises par les locataires (dans ce cas, surtout ne les ouvrez pas lors de leur retour).

    pour les cautions : si l'engagement est valable, (à vérifier), ils ne peuvent pas ne pas payer. Avant l'huissier, vous avez aussi l'injonction de payer (demande auprès du TI, sans avocat, procédure assez rapide et gratuite) et qui en général suffit à calmer les ardeurs de non paiement. http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1746.xhtml

    vous avez aussi à votre disposition l'étape de la médiation (qui est peut-être appréciable puisque en début de contrat) : pour cela adressez vous à la mairie du lieu du logement ou bien au TI.

    sinon l'huissier avec les conséquences que cela comporte.

    Néanmoins je voudrais attirer votre attention Frenchie, sur la/les raison(s) du non paiement : ont-ils des difficultés passagères ? sont -ils de mauvais payeurs rédibitoires (quid du précédent bailleur ????) -
    Bref, il est important à mon avis, d'identifier les raisons d'un tel comportement (surtout si le dossier remis - et normalement vérifié par l'agence - correspondait aux "normes" de location).

    s'ils sont seulement et momentanément dasn une impasse, essayez de préparer un échéancier de paiement (signé par les locataires, bien évidemment) pour le rattrapage du paiement (au fait, pas de quittance). Ont-ils droit à des alloc logement ? en avez-vous demandé le paiement direct sur votre compte ?

    quant au chèque que vous avez en main, oui il faut l'encaisser mais pas au titre des loyers non payés mais pour le DG (car sinon, que vous restera t-il à la fin ???) mais d'un autre côté, vous pouvez être sûre que les prochains mois seront difficilement payés par les locataires ....

    au fait, vous parlez du DG et de leur demande auprés d'un organisme : Locapass ???? l'ont-ils demandé ? vous pourriez aussi vous renseigner de ce côté.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
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    6
    Je veux bien moi rechercher les raisons pour lesquelles je ne suis pas payee. Je n'ai aucun probleme avec un locataire qui aurait des problemes d'argent, et je suis tout a fait d'accord et pour une solution a l'amiable, apres tout, on est pas des sauvages, et comme je l'ai deja dit, je suis (je pense) plutot quelqu'un de gentil!
    Mais le probleme que j'ai avec cette personne, c'est que je ne fais plus confiance a ce qu'elle peut me dire, surtout depuis que j'ai pu constater certaines contradictions entre les paroles et les actes. Dans ce cas-la, comment faire pour obtenir des informations fiables?

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Bien, donc l'étape "compréhension, communication, arragement amiable" est donc passée.
    Si vous pensez qu'il ment, appliquez stricto sensu ce que la loi vous autorise à faire pour récupérer les loyers et qui dont les grandes lignes vous ont été données plus haut.

    N'oubliez pas l'ADIL de votre coin qui peut vous apporter des conseils basés sur les documents en votre posséssion.

    au fait, que dit l'agence de son côté ?

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 248
    Dès le premier impayé, c'est déjà le cas avec la caution, il faut agir, et vite, dans le cadre de la loi.
    Il faut donc impérativement envoyer un recommandé AR au locataire et à la caution. Je serais même pour le commandement de payer par huissier de justice. La possible résiliation judiciaire du bail dépend aussi de la rapidité avec laquelle vous mettez la procédure en place.

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    Bonjour, excusez moi je ne comprends pas pourquoi vous vous etonnez de ne pas avoir de loyer de mai, n'est il pas règlable à terme échu ?
    Cyrcapu

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    6
    Citation Envoyé par cyrcapu
    Bonjour, excusez moi je ne comprends pas pourquoi vous vous etonnez de ne pas avoir de loyer de mai, n'est il pas règlable à terme échu ?
    Lorsque j'ai commence a m'inquieter serieusement et a perdre patience, et que j'ai decide d'envoyer la lettre recommendee (le 5 Mai) au locataire et a ses cautionnaires, j'en etais a 2 mois de loyers impayes, Avril+Mai, de meme que caution impayee.
    Cela allait de paire avec 2 conversations telephoniques directement avec le locataire:
    - le 14 Avril, ne voyant rien de paye pour Avril (le locataire devait etablir un prelevement automatique avec sa banque, prelevements qui auraient du commencer des le debut Avril car n'oubliez pas que le locataire est dans l'appartement depuis fin fevrier), j'ai appele le locataire. Il m'explique que la banque n'avait pas compris et que les prelevements commenceraient debut Mai (j'attends toujours), et qu'il m'envoyait un cheque pour avril.
    - toujours pas payee pour Avril ni pour la caution, le 27 Avril je le rappelle a nouveau. Il me lit au telephone une lettre datee du 19 avril du soit-disant organisme lui payant la caution, certifiant que sa demande avait ete acceptee et que j'allais etre payee sur mon compte directement sous 10 jours (donc disons d'ici fin avril si on se reporte a la date de la lettre). Pour le mois impaye, le cheque etait en route.
    - Resultat, le 10 Mai j'ai recu un cheque pour le mois d'Avril (du 27 avril au 10 mai, ca fait un peu long), le 11 Mai (!) j'ai appele le-dit organisme devant me payer le depot de garantie: ils n'ont aucun dossier au nom du locataire, et en plus ils ne payent jamais directement sur le compte, ils envoient un cheque.

    On est donc le 23 Mai, je n'ai pas de loyer pour Mai et toujours pas de depot de garantie. Est ce que je m'affole pour rien?

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 248
    Non, MAIS REAGISSEZ IMMEDIATEMENT avant que la situation ne soit catastrophique. Encaissez la caution pour commencer.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,

    j'ai bien l'impression que vous vous faites avoir là...
    Déjà allez tout de suite encaisser le chèque en votre possession, c'est vraiment urgent !
    Il faut un mois environ pour obtenir un certificat de non-paiement donc pour le dépot de garantie c'est encore un mois de perdu en "temps".

    Mensonges, retards, impayés, caution qui fait le mort... pour moi ce n'est plus le temps des coups de téléphone et des lettres.
    Faites donc délivrer un commandement de payer et dénoncez le à la caution, le tout par un Huissier de Justice.
    A partir de la date du commandement il faut attendre 4 mois (!!!) minimum pour obtenir la résiliation du bail ! Donc pas de temps à perdre ! Pendant les 4 mois il a le temps de régulariser et vous pourrez mettre un terme à la procédure avec un accord amiable mais il est urgent de commencer la procédure !

    Cordialement

  12. #12
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    L'agence immo avait elle pour seule fonction de vous trouver un locataire ou fait elle et le bail (avec votre accord) et la gestion financière (loyers etc.) ?

    Par principe pour mieux s'y retrouver, je crois préférable d'utiliser le terme de Dépot de Garantie (2 mois de loyers d'avance en valeur) et réserver le terme de Caution à la personne se portant caution, sinon on crée aisément l'équivoque.

    Vous semblez avoir affaire à des mauvais payeurs, donc suivez rapidement les conseils d' Anissa et de Gritche, sauf si c'est à votre agence gestionnaire de le faire mais effectivement n'attendez guère pour réagir avec un huissier en vue.

    Cordialement.
    Cyrcapu

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