Vos question à l'Avocat
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changement de motif de congé

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
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    mai 2006
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    Bonjour,
    nous louons une maison en alsace, pour laquelle la propriétaire nous informe de son intention de ne pas renouveller le bail pour reprise d'habitation. Nous avons vérifié, tout est conforme.
    Cependant nous savons tres bien qu'elle veut vendre cette maison qui se delabre à la vitesse grand V car elle ne veut faire aucun travaux.
    dans les jours suivants, nous envoyons un courrier recommandé l'informant que nous quittons ca maison le 15 juin. 2 jours après nous recevons un nouveau recommandé nous indiquant que la propriétaire a changé d'avis et qu'elledesire vendre sa maison!!! nos soupcons etaient donc fondés. Elle attendait donc simplement d'avoir l'assurance que nous quittions les lieux pour pouvoir vendre sa maison librement, puisqu'elle sait que nous nous savons qu'il y a pleins de problemes dans cette maison.
    Je precise que ces 2 recommandés envoyés avec un motif differents ont été fait avant le préavis de 6 mois légal

    1ere question: peut elle librement changer son motif de non renouvellement du bail?
    2eme question: quel est le courrier qui fait foi devant les tribunaux : son 1er courrier (elle veut habiter la maison) ou le 2eme (elle veut la vendre)
    3eme question : le prix demandé est absolument prohibitif!!!! 520 000 euros, alors que des biens similaires en taille et en état se négocient aux alentours de 280 000 euros maximum. Est elle en droit de nous demander une telle somme, sachant que ca va nous dissuader?
    dernier point concernant non pas le fond mais la forme, sur sa proposition, le propriétaire nous fait une proposition de vente de "520 000 euros, la surface reelle du terrain restant à definir".
    On nous propose donc d'acheter un bien sans en connaitre son exact contenu, puisque la surface du terrain n'est pas clairement mentionnée!!!.
    l'article 15.II precise bien :
    "Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée"
    La surface precise du terrain, me semble etre une "condition" indispensable pour pouvoir juger l'offre de vente, non?


    quelles actions pouvons nous entreprendre en justice? avons nous des chances d'obtenir réparation?

    merci à vos ames éclairées
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/05/2006 à 10h50.

  2. #2
    Membre Junior
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    Réparation de quoi ?

  3. #3
    Membre Cadet
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    mai 2006
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    obtenir réparation du cauchemard qu'elle nous a fait enduré.
    depuis que nous avons pris cette location nous avons vécu un véritable cauchemard:
    chauffage qui ne marchait pas ou mal!
    impossible d'avoir plus de 18°
    des mois de tergiversation pour changer un double vitrage defectueux
    eau chaude du ballon d'eau chaude marron!!!
    Nous avon été obligé de la vider partiellement nous même
    nous avons pris la maison dans un état de crasse et de delabrement incroyable, les tapisseries etaient jaunies, tachées, les plafonds gris, les moquettes usées jusqu'à la corde et tâchées,
    etc, etc.
    Nous avions pris la maison en connaissance de cause, et elle nous avait assuré que nous serions tranquille pendant5 ans minimum, ca fait 2.5 ans!!!!!
    et maintenant que nous lui avons retapé sa maison elle nous congédie comme des malpropres

    Par ailleurs si nous avions su dès le départ qu'elle voulait vendre, nous ne nous serions pas empressés de demenager, car nous aurions entamés les negociations pour acheter. Pour differentes raisons professionnelles nous avons été obligés d'agir dans l'urgence et de nous jeter sur la 1ere location disponible aux alentours, et plus chère. Ells savait que nous etions interessé à acheter cette maison, mais elle savait aussi que nous avions parfaitement connaissance de son état!!! Et il est plus facile de berner un pigeon qui n'est pas au courant de tous ces problemes et de lui demander un prix nettement plus elevé que sa valeur réelle. Pour preuve, la proposition "stratosphérique" qu'elle nous fait!!!

    alors je n'ai vraiment pas envie de lui faire de cadeau, et je compte bien l'assigner en justice et lui reclamer des dommages et interets

    je precise que je suis locataire depuis plus de 15 ans et que nous avons toujours entretenu des rapports parfaits avec nos differents proprietaires, et qu'en général, quand nous demenagions, ces derniers etaient meme prêts à nous abaisser le loyer pour nous garder!!!
    chaque maison ou appartement que nous avons rendu l'a été TOUJOURS dans un meilleurs état qu'à notre entrée.

  4. #4
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    mai 2006
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    Si vous êtes en location vide, votre bail devait être de trois ans renouvelables donc six ans et non cinq ans ... Elle veut donc récupérer sa maison au terme du premier bail et d'après ce que vous dites elle est dans les délais, soit en vous donnant un préavis de six mois avant le terme du bail (quelle est la date exacte de validité du bail ?). Vous n'avez effectivement pas de délai à respecter vous-mêmes dans ce cas là et partez quand vous voulez.

    Puisqu'elle a changé d'avis, elle est obligée de vous proposer l'achat, vous êtes prioritaire pendant deux mois. Si elle veut vraiment mettre en vente et qu'elle sache ne pas pouvoir la vendre au prix proposé, elle sera obligée de vous adresser sa nouvelle proposition même si vous avez déjà déménagé et il risque d'y avoir une grosse différence. Et là vous pourrez l'enquiquiner en prouvant que sa première proposition était volontairement surestimée pour vous écarter de l'achat dans la mesure où vous connaissiez parfaitement la maison et ses faiblesses, ce qui ne pouvait qu'en réduire le prix de vente.

    Si vous avez le temps avant de partir, faites faire une estimation par un professionnel, notaire ou agent immobilier (il vous la fera sûrement payer mais ça vaut peut-être le coup). Et si vous êtes encore dans les délais pour répondre à l'offre d'achat, envoyez un courrier RAR pour lui dire que vous ne pouvez accepter une telle proposition de prix pour une maison qui ne peut être vendue à ce prix-là. Cela voudra marquer que vous étiez intéressés par l'achat, mais pas dans ces conditions, ce qui vous permettra de justifier plus tard votre demande de réparation. Vous avez cinq ans pour le faire.
    Dernière modification par Candide ; 21/05/2006 à 15h59.

  5. #5
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    mai 2006
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    merci pour vos eclaircissements
    Nous sommes à 7 mois environ de l'echeance du bail, donc de ce point de vue là, elle est dans les clous.
    Mais là ou je n'arrive pas à obtenir d'informations (jurisprudence ou autre)c'est sur le fait qu'elle m'ai envoyé un 2eme RAR en changeant de motif après que nous lui ayions signifié que nous allions démenager. Est ce legal? Est ce le 2eme courrier ou le 1er qui fait foi? Car si c'est le 1er qui fait foi, alors je l'assignerai en justice pour congé frauduleux.
    Ensuite, peut elle me faire une proposition de vente alors qu'elle ne nous indique meme pas la surface du terrain?

    Quant à l'estimation, je n'y avais effectivement pas pensé. Mais est ce bien necessaire? Car même après coup, il sera facile de prouver que cette maison a été surévaluée.

    De toute façon, la 1ere chose que je compte faire, et bien de faire valoir mon droit de préemption, mais je vais laisser s'ecouler les 2 mois legaux, pour faire trainer, et je lui indiquerai que je suis interessé par cette maison mais à un prix qui soit cohérent avec les prix du marché, à savoir, bien inférieur aux 520 000 euros demandé. Je lui demanderai également de me donner toutes les informations relatives au terrain se rattachant à la maison (surface, emplacement géographique)

  6. #6
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    Attention, vous dites être à sept mois de l'échéance du bail, donc votre préavis n'est même pas encore commencé puisqu'il s'agit des six derniers mois du bail même si vous en avez eu connaissance avant. La proposition de prix peut être acceptée ou refusée dans les deux premiers mois du préavis. Donc vous vous êtes bien précipités pour partir. Maintenant, je pense que vous êtes engagés ailleurs et que vous déménagerez quand même.

    Autre point qu'elle devait respecter : adresser un courrier RAR pour chaque proposition à chacun des titulaires du bail, est-ce bien le cas, sinon son congé n'a aucune valeur, mais elle peut encore le refaire puisque le préavis n'est pas encore commencé, alors jouez finement et gardez ces arguments pour vous le temps de vous retourner.

    Vous trouverez tout cela sur le site ci-après selon votre situation :

    http://www.universimmo.com/actu/unia...rticle_Code=80

    L'estimation que je vous proposais de faire vous donnerait plus d'arguments, y compris pour votre réponse au propriétaire.

    La propriétaire peut changer d'avis, c'est effectivement bien parce que vous lui annonciez partir suite à son premier courrier qu'elle a retourné sa veste et qu'elle vous a donné congé si tôt. C'était bien calculé de sa part mais elle s'y est pris un peut trop à l'avance et vous avez encore le temps de vous retourner.

    Personnellement, j'irai consulter un notaire (le mien prend 30 euros pour une simple consultation) pour lui exposer le problème.

    Je ne suis pas sûre que vous puissiez exiger la surface précise du terrain, ni non plus celle de la maison, pour l'instant elle n'est exigée que dans le cadre des copropriétés (loi Carrez) mais vous êtes censé connaître ce que vous achetez pour "l'avoir visité".

  7. #7
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    mai 2006
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    Vous dites:
    "C'était bien calculé de sa part mais elle s'y est pris un peut trop à l'avance et vous avez encore le temps de vous retourner"
    qu'entendez vous par "vous retourner"?

    vous dites:
    "Je ne suis pas sûre que vous puissiez exiger la surface précise du terrain, ni non plus celle de la maison, pour l'instant elle n'est exigée que dans le cadre des copropriétés (loi Carrez) mais vous êtes censé connaître ce que vous achetez pour "l'avoir visité"."
    je connais parfaitement la maison, mais le terrain autour lui appartient, et à ce moment là elle peut très bien vendre 3 ares avec la maison, comme elle peut en vendre 15! et là je n'ai aucun moyen de savoir. N'est on pas tenu de donner un détail précis du bien à vendre? (situation, surface)

    s'agissant du lien que vous m'avez donné, j'y ai relevé quelque chose d'interessant:
    "Deux autres jurisprudences étaient venues auparavant préciser les contours de ce qui peut être considéré comme congé « frauduleux » : un prix manifestement trop élevé alors qu’aucun mandat de vente n’avait été donné à un agent immobilier (Cass. 3ème ch. Civile 15 mars 2000)"

    il me semble que je me trouve bien dans cette situation, mais comme j'ai commencer à demenager, faire casser le préavis ne m'avancerait à rien car je n'ai pas l'intention de reintegrer cette maison en location. Cependant, je suis tout à fait prêt à entamer une action en justice pour reclamer des dommages et interets, si en plus je pouvais trouver une jurisprudence sur ce changement de motif de congé, je pense qu'elle va avoir du souci à se faire...

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    Le gros problème, c'est que vous n'êtes pas encore dans le préavis pour reprise ou vente et que vous avez donné le votre. Elle n'a légalement plus rien à vous proposer, dans la mesure ou c'est vous qui partez (puisque vous n'etes pas dans le délai des 6 mois du préavis). Toutes les mesures en faveur de l'achat par le locataire sont strictement définies dans le délai du préavis uniquement, pas avant.
    Légalement, vous n'avez donc droit à rien.
    Cela étant, elle n'a pas le droit de changer le motif indiqué au préavis. Cela est strictement interdit. Sauf accord amiable entre vous deux. Vous pouvez tenter de faire pression avec le deuxième courrier, mais vraimenet sans garantie.

  9. #9
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    Non, les locataires n'ayant donné leur date de départ que dans le cadre de ce congé qui n'était pas valable, leur propre courrier n'est pas non plus valable, sauf s'ils ont fait une lettre de résiliation de bail du fait de leur propre volonté en donnant un préavis de trois mois.

    La-dessus, je suis formelle, la même mésaventure m'est arrivée récemment et le notaire a déchiré ma lettre de congé donné bien trop tôt et pas dans les formes et celle du locataire qui annonçait sa date de départ en disant qu'il aurait mieux valu qu'elles n'aient jamais été écrites, que je devais en faire disparaître toute trace si je ne voulais pas que mes locataires m'attaquent alors qu'en fait c'est eux qui partaient d'eux-mêmes. Je le savais bien avant de mettre en vente mais ils ne me l'ont écrit que quand ils ont été sûrs de la date, soit à peine plus d'un mois avant leur départ. L'agent immobilier m'avait fait faire ce congé bidon pour "me couvrir" et il s'est royalement planté, et moi avec de l'écouter au lieu de demander au notaire. Donc ils m'ont refait un courrier de résiliation de bail rétroactivement, eux étaient en règle par rapport à leur préavis de trois mois et moi je pouvais vendre libre.

    Donc, la propriétaire de sector3 peut effectivement se voir réclamer par ses locataires des dommages et intérêts puisqu'elle n'a pas fait les choses dans les règles, son congé n'étant pas valable mais a pourtant provoqué leur départ alors qu'ils avaient soit tout le temps pour chercher autre chose, soit envisagé d'acquérir la maison, il y a effectivement gros préjudices.

  10. #10
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    Non, les locataires n'ayant donné leur date de départ que dans le cadre de ce congé qui n'était pas valable, leur propre courrier n'est pas non plus valable, sauf s'ils ont fait une lettre de résiliation de bail du fait de leur propre volonté en donnant un préavis de trois mois.

    La-dessus, je suis formelle, la même mésaventure m'est arrivée récemment et le notaire a déchiré ma lettre de congé donné bien trop tôt et pas dans les formes et celle du locataire qui annonçait sa date de départ en disant qu'il aurait mieux valu qu'elles n'aient jamais été écrites, que je devais en faire disparaître toute trace si je ne voulais pas que mes locataires m'attaquent alors qu'en fait c'est eux qui partaient d'eux-mêmes. Je le savais bien avant de mettre en vente mais ils ne me l'ont écrit que quand ils ont été sûrs de la date, soit à peine plus d'un mois avant leur départ. L'agent immobilier m'avait fait faire ce congé bidon pour "me couvrir" et il s'est royalement planté, et moi avec de l'écouter au lieu de demander au notaire. Donc ils m'ont refait un courrier de résiliation de bail rétroactivement, eux étaient en règle par rapport à leur préavis de trois mois et moi je pouvais vendre libre.

    Donc, la propriétaire de sector3 peut effectivement se voir réclamer par ses locataires des dommages et intérêts puisqu'elle n'a pas fait les choses dans les règles, son congé n'étant pas valable mais a pourtant provoqué leur départ alors qu'ils avaient soit tout le temps pour chercher autre chose, soit envisagé d'acquérir la maison, il y a effectivement gros préjudices.

  11. #11
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    Par contre, effectivement dans ces conditions, en cas de vente d'un terrain non délimité, il faut effectivement l'intervention d'un géomètre pour borner le terrain mis en vente qui ne peut correspondre qu'à une ou des parcelles du cadastre.

  12. #12
    Membre Cadet
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    mai 2006
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    Candide, vous dites :
    Non, les locataires n'ayant donné leur date de départ que dans le cadre de ce congé qui n'était pas valable, leur propre courrier n'est pas non plus valable, sauf s'ils ont fait une lettre de résiliation de bail du fait de leur propre volonté en donnant un préavis de trois mois.

    je ne comprends pas trop ce que vous voulez dire. Nous avons envoyé un courrier indiquant que nous quittions la maison le 15 juin, suite au 1er RAR nous indiquant que la propriétaire voulai t reprendre sa maison. Ce départ n'est donc pas de notre volonté, mais motivé par le non renouvellement du bail par notre proprio.
    Pour quelles raisons, le RAR de mon proprio ne serait pas valable? Il nous l'a envoyé avant les 6 mois légaux pourtant; Le seul point que nous contestons et le changement de motif.

    Quand vous dites que nous pouvons l'attaquer parce qu'elle n'a pas fait les choses dans les règles, vous faites allusion au fait qu'elle nous ait envoyé de RAR en changeant de motif? c'est bien sur ce point precis que je n'arrive pas à obtenir d'informations précises. Est ce legal ou pas? là est la question essentielle

    Je précise à toute fin utile que quand je parle de ma propriétaire, celle ci est représentée par l'agence immo qui nous a loué cette maison, et que les courriers proviennent de l'agence mais pour le compte de ma proprio. mais je ne pense pas que ca change quelque chose.

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