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changement de motif de congé

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #37
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par sector3
    je me suis entretenu longuement avec l'un des juristes qui suivent mon dossier, voilà en resumé ce qu'ils me disent :
    -la loi ne prévoit rien concernant le départ du logement avant le début du préavis,mais après reception par le propriétaire de notre intention de quitter les lieux.Donc laissé à la libre appreciation du juge qui peut, compte tenu de cet imbroglio, et des faits nous donner raison au motif que notre bonne foi peut etre clairement établi, à l'inverse de la bonne foi de mon propriétaire
    La loi de 89 au contraire prévoit cela très clairement : 3 mois pour tout préavis (sauf cas de préavis réduit) si donné par le locataire, et aucun préavis dans le délai du congé donné par le propriétaire. La réponse de votre juriste, si vosu le permettez me laisse "assise" !


    Citation Envoyé par sector3
    -La situation dans laquelle je me trouve ne remet aucunement en cause mon droit de préemption-Si l'agence accepte que l'on repousse notre départ dans la periode de préavis (envoi avec RAR mentionnant la nouvelle date de départ), je me retrouve dans la situation telle qu'elle aurait dûe être, et à priori je ne risque pas grand chose, puisque leur acceptation "annule implicitement" en quelques sortes le 1er préavis
    Là je reste aussi "assise", vous ne faites que repousser votre départ, mais n'annulez nullement votre congé donné ! Et votre droit de préemption n'a meme pas encore commencé, la loi encore une fois est très claire à ce sujet, il débute le premier jour du congé !
    Votre juriste exerce a quel titre ? Je ne remets pas en cause la compétence des juristes en général, entendons nous bien, d'autant que je le réprécise, je n'en suis pas une. Mais ses réponses me laisse un peu je vous l'avoue, "ahurie". Avez vous eu la référence de la jurisprudence sur laquelle il se base ?
    D'autres part méfiez vous, restez "de force" si le propriétaire ne peut invoquer évidemment la possibilité de relouer, peut invoquer une entrave à la vente et vous demander des dommages et intérets (un logement occupé par un locataire "récalcitrant" se vend beaucoup moins bien) ! En prime vous allez payer et l'indemnité d'occupation de cette maison et le loyer de l'autre ?

    Les juges ne s'embarrassent dans un cas comme celui ci, d'aucune interprétation ou "aménagement" de la loi. Ils l'appliquent.
    Pour info, je vais vous donner une petite jurisprudence qui entendons nous bien n'a pas grand chose a voir avec votre cas, mais qui vous démontrera s'il en est, la manière dont les juges appliquent la loi sans s'embarrasser des circonstances et de la bonne ou mauvaise foi des bailleurs et locataires;

    "- Congé.- Congé donné au bailleur.- Validité.- Conditions.-
    1° Aux termes de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Une lettre simple invitant un locataire à quitter les lieux dans les vingt-quatre heures sous menace d'expulsion et de poursuite judiciaire ne peut être assimilée à un congé, faute d'avoir été adressée par lettre recommandée, d'indiquer un motif légitime et sérieux et, enfin, de préciser la date proprement dite du congé. Lorsque consécutivement à la réception du courrier ci-dessus caractérisé le locataire quitte les lieux, il est réputé le faire de sa propre initiative, comme cela résulte d'une lettre simple adressée au bailleur. 2° Dès lors qu'une lettre simple concomitante à la remise des clefs ne peut être considérée comme un congé régulier du locataire, au sens de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, le bail poursuit ses effets à l'égard de ce locataire, jusqu'à l'expiration du délai de préavis. C.A. Versailles (1ère ch., B), 15 mai 1998 N° 98-594.- Société française des habitations économiques c/ époux Lakhdouri M. Chaix, Pt.- Mmes Metadieu et Le Boursicot, Conseillers.-

    En gros, ce pauvre locataire s'execute et part après un congé mille fois non valable donné par son propriétaire, et il lui doit les mois de loyers et charges d'un préavis car il n'a pas donné son préavis dans les règles ! Là par contre, je vois une certaine similitude avec votre cas !

  2. #38
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    44
    le juriste en question est celui de mon assureur (clause de defense et recours) il se peut cependant que j'ai mal interprété ces dires sur certains points.
    cependant j'ai repris le congé notifié par mon proprio, en relisant l'article 5, et quelque chose m'interpelle quand même :
    "Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur"
    "Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "

    Et là, quand je lis cette phrase, je comprends que la période de préavis court à compter du jour de la reception de la lettre recommandée, donc dans mon cas, soit le 11 mai si l'on prend en compte le 1er préavis(reprise), soit le 18 mai, si l'on prend en compte le 2eme préavis (vente)

    vous avez indiqué dans un precedent post, :
    "La loi de 89 est très claire la dessus. Si elle confère des droits au locataire, ceux ci démarrent très strictement à la date du congé pour vente ou reprise, pas avant"

    Tout à fait logiquement on peut donc supposer que ce fameux délai a débuté le 11mai, date de reception du 1er RAR, à partir de là, la propriétaire et moi même nousretrouvons dans le délai de préavis à compter du 11 mai.

    Donc, à moins d'être particulièrement abruti, si je fais une lecture "strictement juridique" de l'article 15, je ne peux que constater que je suis en règle, non?

  3. #39
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    222
    Je suis tout à fait d'accord avec vous Sector, la fameuse loi de 89 (comme beaucoup d'autres) est tout à fait sybilline et contradictoire.

    Le propriétaire se doit de vous donner six mois de préavis et celui-ci est pourtant valable dès réception de la lettre recommandée (première présentation où l'on peut considérer que la lettre est arrivée, date de signature de l'accusé de réception ?). Donc il faut qu'il calcule (en tenant compte de la diligence des services postaux) le jour précis où il va la poster en espérant qu'elle sera délivrée le lendemain à son destinataire, soit la veille ou le premier jour du préavis ? Ou bien, comme celui-ci a quinze jours pour aller la retirer, par précaution il # Service de courrier # seize jours avant la veille ou le premier jour du préavis ?

    Et si le locataire ne va pas chercher ce recommandé, le temps qu'il revienne au propriétaire (environ 20 jours, j'en ai reçu une en retour ce matin postée le 2 mai, présentée le 3 et non retirée) le propriétaire doit s'adresser à un huissier pour une signification, et c'est bien connu que l'huissier va faire au plus vite mais pas forcément le jour même ni le lendemain. Je ne parle pas de la jonglerie avec les dimanches et jours fériés. Donc tous ces délais pouvant empiéter sur cette fameuse clause de six mois mais pas sept avant la fin du bail qui elle est une date butoir, bonjour les litiges ... et les batailles de juristes.

    Il serait beaucoup plus simple de mentionner en clair dans le fameux courrier de congé les dates précises de début et de fin de préavis, adressé même bien avant les fameux délais, en précisant que le départ du locataire avant ce délai serait considéré comme un départ volontaire (donc avec préavis de trois mois) et non dans le cadre du congé pour ... on n'en est plus à trois lignes près quand il faut se tartiner tout l'article sur le droit de préemption. Mais les législateurs ne se posent pas ce genre de question.

    Donc vous interprétez effectivement bien la loi dans ce qu'elle laisse d'aléas qui font le bonheur des juristes. Le bon sens et le respect des droits de chacun ne font pas toujours bon ménage.

    Au fait, votre courrier à la propriétaire en réponse à son congé, comment était-il rédigé ?

  4. #40
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
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    44
    qu'entendez vous par comment est il rédigé?

    s'agissant de mon dernier post, je vous remercie pour votre avis. Je pense effectivement qu'en faisant une lecture strictement "juridique" comme le dit si bien agnes1, il y a pas d'equivoque possible quant à mon interpretation, mais je peux me tromper. Si d'autres lecteurs ont un point de vue sur la question, et notamment agnes1, je suis très interressé à les connaitre

    Si cette fameuse interpretation que je fais de ce fameux article 15 est juste, je n'ai donc aucune raison de repousser mon préavis, non?

  5. #41
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
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    616
    Bonjour, votre cas et cette discussion sont très intéressantes. ke me demande juste si la personne qui dit recevoir des conseils de son notaire pour 30 euros ne s'est pas fait berner ... je croyais avoir plusieurs fois vérifié que les conseils étaient gratuits (sur rv ou par tél) tant qu'il n'y avait pas d'acte notarié ! Qu'en est il svp ?
    Merci
    Cyrcapu

  6. #42
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    222
    Cyrcapu, on peut demander gratuitement juste un renseignement sur une démarche ou avoir rendez-vous à propos d'un dossier en cours, mais quand on demande une consultation sur un point précis en demandant l'étude de documents il est tout à fait normal de rémunérer le professionnel à qui on s'adresse. Maintenant, c'est vrai qu'il existe aussi des consultations gratuites assurées par des permanences ponctuelles, et que les renseignements qui y sont donnés sont bien sûr tout aussi valables, mais dès que le problème se complique, le conseil est d'aller "consulter", donc de payer, c'est normal.

    Les tarifs doivent être affichés dans la salle d'attente des notaires, dommage qu'ils ne le soient pas aussi dans celle des avocats.
    -----
    En fait, Sector, la seule "erreur" que vous ayez faite est de répondre par RAR, puisque personnellement, je considère toujours votre lettre comme une réponse et non pas comme un préavis, puisqu'une simple lettre ne vaut rien ... 3,81 € (4,34-0,53) qui vous pourrissent la vie ...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/05/2006 à 10h53.

  7. #43
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
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    44
    Encore une fois, si je fais lecture de l'article 15, à aucun moment il est fait état d'une procedure particulière que le locataire doit suivre concernant la volonté d'informer la date de départ des lieux APRES qu'il eut receptionné sa notification de congé par le propriétaire. ce courrier informant le propriétaire etant une reponse à sa 1ere notification. l'article stipule clairement que "Ce délai (sous entendu délai de préavis)court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "

    donc que mon courrier ait ete envoyé en RAR ou non, ce qui est important est qu'il a bien été envoyé APRES la reception du RAR me precisant mon congé.
    je me trompe?
    -----
    et si je pousse un peu le raisonnement en me basant sur la jurisprudence du TI de Chartres du 29mars 1994 (dont j'aurai copie le 26 juin), entre autres : un propriétaire ne peut modifier le motif du congé délivré à son locataire, à peine de nullité. ce dernier pourra alors, lui reclamer des dommages et interets.

    Toujours d'après l'article 15, le délai de préavis "court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. ", donc dans mon cas, le 11 mai. mon RAR l'informant de mon départ est donc bien rédigé et envoyé APRES le 11 mai. Il est donc tout à fait valable.
    A contrario, son 2eme RAR mentionnant le congé pour vente, lui ne l'est pas puisqu'il a été envoyé après le 11 mai, et donc APRES le debut du préavis.

    Selon ce raisonnement, c'est son 1er RAR (reprise) qui est valable, et non le 2eme, puisqu'envoyé APRES le début du préavis (11 mai). Dans ce cas, elle est tenue d'habiter cette maison, au risque de se voir accusée de congé pour motif frauduleux
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 24/05/2006 à 10h52.

  8. #44
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
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    222
    Mais je suis entièrement d'accord avec vous Sector, votre lettre n'est pas un congé mais une réponse à la propriétaire, mais Agnès et Anissa vous disent qu'un juge la considèrerait comme un congé de votre part et donc vous n'auriez plus aucun droit de réclamer quoique ce soit.

    Or pour moi vous avez bien été lésé, d'abord mis à la porte pour un motif non valable, ensuite écarté d'une vente qui vous intéressait. Mais je ne suis pas juriste, j'essaye simplement de développer les arguments qui joueraient en votre faveur par rapport au préjudice évident que vous subissez.

  9. #45
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    44
    au vu de cette lecture juridique, si agnes et anissa pouvait me dire ce qui les incite à penser qu'un "juge considèrerait ma lettre comme un congé et non une reponse à un congé notifié par ma proprio, celà m'aiderait beaucoup.

    Je le rappelle je m'efforce de faire, comme on me l'a conseillé, une lecture objective et juridique de ce fameux article.

    Alors mesdames, ne me laissez pas dans le brouillard, j'ai besoin de vos arguments pour me defendre.
    merci de votre contribution

  10. #46
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par candide
    .......Le propriétaire se doit de vous donner six mois de préavis et celui-ci est pourtant valable dès réception de la lettre recommandée (première présentation où l'on peut considérer que la lettre est arrivée, date de signature de l'accusé de réception ?). ............ avant la fin du bail qui elle est une date butoir, bonjour les litiges ... et les batailles de juristes.
    Candide, il n'y a aucune "bataille de juristes"ni rien a interpréter ! C'est très clair la loi le dit et toutes les jurisprudences l'affirment et le confirment : la date de début du préavis est celle de reception par le locataire ou par le propriétaire.
    article 15 : ........" Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier."
    Il n'y a en aucun cas de délai de retrait de 15 jours qui entre en ligne de compte ni de calculs avec les dimanche et jours fériés à faire. Si le locataire ou le propriétaire ne va pas chercher le courrier volontairement ou involontairement, le préavis n'est pas recu. La seule solution sure pour l'un ou l'autre est de le faire délivrer par huissier à la date choisie. Ce sera la date de délivrance de l'acte qui fera foi.

    Citation Envoyé par sector3
    au vu de cette lecture juridique, si agnes et anissa pouvait me dire ce qui les incite à penser qu'un "juge considèrerait ma lettre comme un congé et non une reponse à un congé notifié par ma proprio, celà m'aiderait beaucoup.............
    Je vous l'ai dit plusieurs fois, votre préavis a été donné avant le début du congé de la propriétaire. Tout simplement. De fait vous n'etes pas "encore" un locataire protégé par toutes les dispositions de la loi de 89 lors d'un congé pour vente ou reprise.
    Citation Envoyé par candide
    Mais je suis entièrement d'accord avec vous Sector, votre lettre n'est pas un congé mais une réponse à la propriétaire, mais Agnès et Anissa vous disent qu'un juge la considèrerait comme un congé de votre part et donc vous n'auriez plus aucun droit de réclamer quoique ce soit. Or pour moi vous avez bien été lésé, d'abord mis à la porte pour un motif non valable, ensuite écarté d'une vente qui vous intéressait. Mais je ne suis pas juriste, j'essaye simplement de développer les arguments qui joueraient en votre faveur par rapport au préjudice évident que vous subissez.
    Bien sur qu'il a été lésé par sa précipitation, mais juridiquement, le courrier ayant été expédié avant le début du congé (presque 3 mois)il n'est pas dans un cadre protégé. Par ce courrier il s'est exclu seul de la procédure.
    Et si vous voulez des arguments pour défendre son point de vue , je vous en donne un coté propriétaire : un juge pourrait il (en admettant qu'il s'occupe de ca ce qui n'est pas le cas), qu'un locataire donne son préavis 3 mois avant la date du congé légal en trouvant une location quasiment en 1 semaine ! Le propriétaire pourrait (si cela se faisait), invoquer alors la mauvaise foi du locataire en disant qu'il se sert du courrier du propriétaire poru le faire payer alors que les fait (délai très court pour louer autre chose), prouve bien que son départ n'a aucun lien avec le congé donné par le propriétaire !!!!!!

    Citation Envoyé par sector3
    Encore une fois, si je fais lecture de l'article 15, à aucun moment il est fait état d'une procedure particulière que le locataire doit suivre concernant la volonté d'informer la date de départ des lieux APRES qu'il eut receptionné sa notification de congé par le propriétaire. ce courrier informant le propriétaire etant une reponse à sa 1ere notification. l'article stipule clairement que "Ce délai (sous entendu délai de préavis)court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. "donc que mon courrier ait ete envoyé en RAR ou non, ce qui est important est qu'il a bien été envoyé APRES la reception du RAR me precisant mon congé.je me trompe?
    Oui, vous ne faites pas la différence entre la date de réception du courrier et le début du préavis et ne retenez qu'une partie de l'article

    "Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. ...............Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier."
    Si le délai part de la réception, cela ne veut pas dire que les 3 mois pour le locataire ou les 6 mois pour le propriétaire vont etre allongés ou réduits par la date de réception ! Il reste de 3 mois à compter de la réception du courrier pour le locataire et de 6 mois avant la fin du bail pour le propriétaire. Quelle que soit la date de réception.
    . Un propriétaire peut fort bien vous expédier un congé pour vente ou reprise deux ans avant l'échéance si bon lui semble le congé ne débutera que 6 mois avant la fin du bail. La seule chose qui est exigée par la loi c'est qu'il vous parvienne au moins 6 mois avant la fin du bail. Votre bail se terminant en décembre, le congé donné par le propriétaire ne démarrre + - qu'en juillet. A partir de juillet vous etiez partie prenante avant vous n'avez droit à rien. Vous n'aviez pas légalement à partir avant. Peu importe quand le propriétaire vous a informé de cela, c'est la date de début du congé qui compte, or ce préavis du propriétaire n'a pas encore commencé ! Vosu donnez le votre presque 3 mois avant la date de début de congé légal. Avant vous etes un locataire lambda qui donnez simplement votre préavis. Et de fait, le congé ne démarrant plus ou moins qu'en juillet, votre propriétaire est fondé de vous réclamer meme si vous faites l'edl le 09 juin, que vous payiez les 3 mois de préavis sans habiter le logement !!!

  11. #47
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    AGNES va prendre tes gouttes
    SECTOR je recopie le post sur les conseils de GRITCHE:
    SECTOR, le propriétaire doit donner un congé mettons pour un départ le 15 juillet...
    Le locataire doit avoir reçu sa lettre de préavis avant le 15 Janvier....
    Le proprio va poster sa LRAR au moins 3 semaines avant pour être sûr que le locataire l'ait bien reçu....certains l'envoient même plus tôt....
    Donc à la limite il vaudrait mieux la faire déposer la veille (le 14 Janvier) par huissier....mais il faut être sur que le locataire soit également chez lui....
    Mais la date de préavis est bien décomptée à partir du 15 Janvier pour les 6 mois.....de délai officiel....(préavis du 15 janvier au 15 juillet)
    Le locataire aura peut-être reçu son courrier de préavis.... fin Décembre...
    C'est bon ?

  12. #48
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    44
    Merci, Marieke, pour votre explication, j'ai bien compris ou je me plantais, et j'ai également compris pourquoi, je me plantais!!!!
    Pour baser mon raisonnement d'hier soir j'ai relu l'article 5 contenu dans le RAR délivré par l'agence, et en fait quand je le compare avec l'article 5 officiel, ca n'est pas la même chose. le courrier délivré par l'agence m'a induit en erreur car ils ont simplement supprimé" une phrase, ce qui change le sens du texte, voilà ce que m'a notifié l'agence:

    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.......

    Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.....
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués....

    Les termes des alineas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

    Le passage en gra est celui ou il manque une phrase qui donne un sens tout à fait différent au texte.

    Voilà la phrase qui manque au niveau des 1ers pointillés et qui change complètement le sens du texte:
    Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.


    c'est leur courrier qui m'a induit en erreur!!! puisqu'ils ont obligation de reproduire ces alinéas à peine de nullité, ne doivent t 'ils pas reproduire ce texte dans son integralité, sans en modifier le sens???

    argghhhh, je vois rouge!!

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