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procédure judiciaire entre vendeur et locataire du bien que nous achetons

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    Nous avons signé en novembre 2005 un compromis pour l'achat d'un appartement + garage dans une copropriété et avons alors accepté de traiter avec le notaire des vendeurs. L'appartement était alors loué avec un bail courant jusqu'à juin 2006, nous avons donc prévu de signer l'acte authentique fin juin au terme de ce bail. Entre temps nous avons appris par nos propres investigations que notre futur garage était également occupé d'une manière plus ou moins légale et qu'une décision de justice rendu en mars 2006 donnait droit à l'occupant d'y rester jusqu'en fin d'année 2006.

    Nous avons donc demandé au notaire d'organiser une conciliation avec le vendeur, l'agence immo et nous même, conciliation au cours de laquelle l'agence immo n'a pas dit mot, le vendeur s'est présenté comme une victime ne nous ayant jamais rien caché, et le notaire semble avoir clairement prit parti pour le vendeur et nous propose donc comme seule option l'achat fin juin avec séquestre du montant correspondant au garage jusqu'à ce que l'occupant quitte le garage fin 2006 et d'ici là la jouaissance d'un autre garage à titre gratuit.

    Mes questions sont les suivantes :

    - peut on demander annulation de la vente?
    - le fait qu'il ne soit pas fait mention au compromis de cet occupant et que nous n'ayons pas été informés de la procédure judiciaire en cours sur le garage font-ils de cette vente une "vente dolosive"?
    - si nous signons fin juin, héritons nous de la procédure judiciaire opposant l'actuel propriétaire et l'occupant du garage? le cas échéant comment l'éviter?
    - et enfin, on nous conseille de prendre immédiatement notre propre notaire (à 1 mois de la signature), est-ce légal?

    Merci d'avance aux courageux qui pourront nous aider à comprendre et débrouiller cette situation.

    Pour info: le compromis mentionne "bien vendu libre d'occupation", nous sommes plusieurs dans la galère puisqu'il s'agit d'une création de copropriété (4 lots appt+gge), et tous premiers acquéreurs sans expérience.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
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    55 711
    En effet il vaut mieux que vous preniez rapidement contact avec un Notaire qui vous guidera dans les démarches à effectuer pour vous protéger et rédiger éventuellement un avenant au compromis en ce qui concerne les problèmes évoqués....

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    11
    Nous avons signé fin 2005, pour l'achat d'un bien, un compromis précisant « libre de toute occupation, habitation ou location ». Ce bien est divisé en 2 lots appart + garage, l'appart est loué et dispose d'un bail courant jusqu'à mi-juin (mentionné au compromis et correctement dénonc&#233 et le garage était à la signature du compromis libre d'occupation (aux dires du vendeur).

    En avril dernier, le vendeur nous informe que finalement le garage est occupé et qu’en raison d'un vice de forme du congé pour vendre qu'il a donné à son locataire, le locataire a obtenu suite à assignation par le vendeur en référé l’occupation des lieux jusqu'en octobre prochain (pour non-respect par le vendeur du délai légal de 6 mois du cong&#233.

    Nous ne pourrons donc pas signer le 20/06 et ne souhaitons pas reporter la signature à la fin 2006.

    Par ailleurs, le vendeur ne nous a pas informé à la signature du compromis de l’existence de cette location, ne nous a pas par la suite informé de la procédure l’opposant au locataire avant que jugement soit rendu et de plus nous menace de nous mettre en demeure de signer à la date prévue en précisant que le litige avec le locataire étant antérieur à la signature du compromis ils n’avaient pas à nous en informer lors de la signature dudit compromis et que si nous devions aller en justice nous aurions tout faux. Est-ce effectivement le cas ?


    Comment faire pour récupérer notre dépôt de garantie, invoquer le bénéfice de la clause pénale prévue au compromis voire des dommages et intérêts pour couvrir nos frais de réalisation et réservation des travaux que nous avons engagés auprès d'un entrepreneur ?

    Merci d'avance pour vos réponses
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 09/06/2006 à 10h12.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Le vendeur ne manque pas d'air. Vous avez signé un compromis qui stipule que le bien sera libre de toute occupation à la date de la signature de l'acte authentique, ce qui ne sera plus le cas. Vous êtes donc libre de dénoncer la vente qui ne correspond plus à ce qui avait été convenu.

    Si vous ne souhaitez pas reporter la signature, le vendeur doit vous restituer le dépôt de garantie.

    Pour d'éventuels dommages, il faudra passer par le tribunal. Idem si le vendeur refuse de vous rendre le dépôt.

    Dans la pratique, vous devez adresser une LRAR au vendeur en le mettant en demeure de vous restituer le dépôt de garantie. A défaut d'une solution à l'amiable, il faudra assigner le vendeur devant le tribunal compétent (TGI).

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    11
    Bonjour,

    Nous sommes sur le point de réitérer l'acte pour un achat en copro d'un appartement et d'une cave "libres d'occupation".
    Il y a peu nous avons découvert l'existence d'un locataire occupant notre cave + une partie des parties communes.
    Pour que nous ne puissions pas contester la condition particulière "libre d'occupation, location, habitation", le vendeur a fait venir à la date d'échéance du compromis un huissier pour constater que les lieux sont bien libres et nous mets maintenant en demeure de venir signer.
    Or, le vendeur a pour cela déplacé les affaires du locataire dans d'autres caves alors libres (lui appartenant également) mais sans l'accord du locataire et l'huissier a effectivement réalisé un PV attestant les lieux libres. Ceux-ci ne l’étant au final pas puisque le locataire dispose d’un bail qu’il n’a pas et pas l’intention de dénoncer.

    1. Pouvons nous réitérer maintenant l'acte sans craintes puisque PV huissier?
    2. Que faire si le jour de la signature le locataire a remis ses affaires dans notre cave?
    3. Qui d'entre notre vendeur et nous mêmes devra supporter les éventuelles plaintes du locataire ou son éventuelle expulsion s’il ne partait pas en fin de bail?
    4. Le PV d'huissier nous couvre-t-il?

    Merci d'avances pour vos réponses
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 27/06/2006 à 14h07.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
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    1 800
    Bonjour,

    faire constater son propre délit par un huissier, les procureurs aimeraient certainement voir ça plus souvent !
    Le simple fait de pénétrer (et même d'essayer) dans la cave sans autorisation du locataire est un délit même pour le propriétaire : la violation de domicile.

    Le PV de constat n'y change rien, on veut vous vendre un bien qui n'est pas libre. Vous ne pourrez même pas expulser puisqu'il y a un bail et vous devrez attendre la fin du bail en cours pour reprendre la cave.
    Donc à vous de voir si vous voulez acheter avec une cave occupée, peut-être en négociant le prix de vente.

    Cordialement

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Jean-didier
    Ancienneté
    juin 2006
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    1 279

    Citation Envoyé par Gaël74
    Or, le vendeur a pour cela déplacé les affaires du locataire dans d'autres caves alors libres (lui appartenant également) mais sans l'accord du locataire


    Si vous pouvez prouver ces faits cela établirait le dol de la part du vendeur et le vice de consentement (art. 1109 du Code civil) . Cela suppose que vous obteniez des témoignages et par conséquent des attestations ( art. 202 du NCPC) .


    Citation Envoyé par Gaël74
    le locataire dispose d’un bail qu’il n’a pas et pas l’intention de dénoncer.

    Pouvez-vous préciser ? le bail existe-t-il vraiment ? le locataire peut-il produire ce contrat ? cela établirait la manœuvre dolosive de la part du vendeur sauf si le document est un faux … Mais la manœuvre dolosive existerait probablement aussi si le déplacement des affaires entreposées dans la cave avait été fait sans qu’il existe aucun bail et si le propriétaire avait connaissance des prétentions de « locataire » de l’occupant de la cave .

    Cordialement.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    11
    Bonjour Jean-Didier et Gritche_fr,

    Merci pour vos réponses ; voici quelques informations complémentaires :

    - le compromis que nous avons signé en date du 14/11/2005 mentionne uniquement un bail en cours sur l'appartement (qui a lui été correctement dénoncé et maintenant échu) mais pas sur la cave.

    - en avril 2006, nous avons reçu un courrier du notaire du vendeur (lettre simple) précisant avoir été "récemment informé" par le vendeur de la location de cette cave et de l'existence d'une procédure opposant le vendeur au locataire de la cave.

    - immédiatement après, nous avons eu information par ce même notaire que le vendeur à donné congé au locataire mi-décembre 2005 pour une sortie des lieux fin janvier 2006, ce que le locatiare à évidemment refusé. Le vendeur à alors assigné le locataire à comparaitre mais a été débouté pour non respect du délai légal des 6 mois du congé pour vendre; le locataire a alors obtenu gain de cause avec une décision lui permettant de rester jusqu'en octobre 2006. (Nous disposons d'une copie de cette décision de justice (jurisprudence?) qui mentionne bien l'existence d'un bail établi en 2004) --> ceci est-il suffisant pour prouver existence du bail?

    - et enfin en juin dernier, le jour même de l'échéance du compromis, le vendeur à fait établir le constat d'huissier dans les conditions précisées dans mon post initial.

    Je ne suis pas certain de pouvoir obtenir de la part du locataire une attestation ou une copie de son bail.

    Est ce que :

    - La copie du jugement rendu attestant que le locataire peut occuper de sons plein droit la cave jusqu'à octobre 2006,
    - Le courrier du notaire attestant qu'il a lui même été informé de l'occupation de la cave près de 6 mois après signature du compromis,
    - La copie du constat d'huissier dont nous disposons également
    - Le compromis de vente ne mentionnat nullement l'information une éventuelle occupation ou location de cette cave

    sont des éléments suffisants pour prouver le dol du vendeur et nous protéger dans la mesure où nous ne pouvons accepter de réitérer l'acte dans ces conditions?

    Merci d'avance pour vos précieuses réponses

  9. #9
    Administrateur du Forum Avatar de JNG Net-iris
    Ancienneté
    janvier 2001
    Localisation
    Clermont-Fd
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    5 331
    Bonjour
    J'ai fusionné les trois discussions concernant un même sujet en un seul post, de façon à permettre une meilleure compréhension à nos lecteurs.
    Jean-Nicolas Girard - Fondateur de Net-iris.fr

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    11
    Bonjour,

    Dernier épisode en date :

    Notre notaire associé au notaire des vendeurs proposent de joindre à l'acte de vente un engagement écrit du locataire qui dispose d'un bail sur plusieurs caves dont la notre stipulant qu'il s'engage à n'occuper sous aucune forme notre cave, à nous en laisser la jouissance totale et à renoncer à engager toute éventuelle procédure à notre encontre.

    D'après les notaires, celà nous couvre totalement tant du point de vue de notre assurance sur ce lot que d'un point de vue juridique s'il ne partait pas au dela de l'échéance de son bail.

    Des avis sur ce moyen de solutionner notre problème?

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