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Discussion : Servitude par destination du père de famille

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Je viens d'acheter une maison issue d'une division dans les années 20. L'accès à la maison se fait via un chemin (bitumé), dont une partie passe en fait sur la parcelle voisine, issue du partage. Avant achat, notre notaire nous a notifié n'avoir trouvé aucune trace d'une quelconque servitude dans les actes antérieurs de propriété. Il nous a cependant informé que nous pouvions invoquer "une servitude du père de famille" si jamais l'envie venait au voisin de nous interdire le passage. Selon le notaire toutes les conditions pour cela sont réunies : passage apparent, parcelles issues d'une division, chemin commun aux 2 parcelles mentionné dans l'acte de partage, absence de clause contraire dans le même acte. Il y a cependant quelque-chose que je ne comprends pas : d'après le CC, la destination du père de famille ne concerne que les servitudes continues et apparentes, ce n'est donc pas le cas d'une servitude de passage ? Pouvons-nous au final prétendre à l'existence de la dite servitude ? Pas facile d'y voir clair.
    Merci d'avance pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Il y a contradiction dans le texte légal, concernant les servitudes par destination du père de famille. L'article 692 parle de servitude continue et apparente. L'article 694, d'apparente seulement.

    La jurisprudencre a tranché pour concilier ces textes. Dans son esprit, on applique 694, et donc la destination pour les servitudes apparentes (continues ou pas), lorsque l'acte qui a opéré la division des terrains concernés ne contient aucune clause contraire empêchant de se prévaloir de la servitude.
    « Plus vous pousserez, moins vous passerez ! » (la dame de la cantine).

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Donc pas de problèmes pour vous, cette servitude est bien légale, même si elle n'est pas actée !
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  4. #4
    Pilier Sénior

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    caepolla, je me permets un tout petit bémol sans effet sur le cas de notre interlocuteur : la jurisprudence n'a pas tranché sur le caractère apparent de la servitude mais sur le caractère apparent des ouvrages de la servitude : c'est le "signe apparent" du 694... d'où l'importance de la voie bitumée ou du portail ancien quand on s'intéresse à la servitude discontinue de passage.

    accessoirement, s'agissant du passage, si la fermeture de l'accès entraine enclavement du fond, le désenclavement sera de droit et son assiette aura été prescrite.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci à tous pour vos réponses, rapides qui plus est, je comprends mieux à présent. Je doute cependant que le chemin ait été bitumé à l'époque de la division. Cela pourrait-il remettre en question le caractère apparent des ouvrages de la servitude ?

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par tilo Voir le message
    Merci à tous pour vos réponses, rapides qui plus est, je comprends mieux à présent. Je doute cependant que le chemin ait été bitumé à l'époque de la division. Cela pourrait-il remettre en question le caractère apparent des ouvrages de la servitude ?
    Pour une servitude de DPF, je me demande même si il est nécessaire d'en démontrer le caractère apparent.
    Le fait même de n'avoir aucun autre accès sur l'autre parcelle issue de la division, doit suffire à estimer la présence d'une servitude de fait. La division ne devant pas créer d'enclave. (c'est du moins mon avis)
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    Pour une servitude de DPF, je me demande même si il est nécessaire d'en démontrer le caractère apparent.
    Le fait même de n'avoir aucun autre accès sur l'autre parcelle issue de la division, doit suffire à estimer la présence d'une servitude de fait. La division ne devant pas créer d'enclave. (c'est du moins mon avis)
    Pour ce qui est d'invoquer un enclavement ce n'est peut-être pas si simple car il existe un autre accès à notre parcelle par un tout petit chemin passant derrière, mais uniquement piéton celui-là (mais que personne n'emprunte et qui n'est plus entretenu sur les différentes parcelles qu'il traverse).

    Pour tout vous expliquer, le voisin d'à côté me cherche des noises car une de nos fenêtres est située à moins de 60 cm de la limite, ce qui crée une servitude de vue. Vu la configuration des lieux je pense que la fenêtre date de l'origine de la maison, en tout cas elle a plus de 30 ans. Mais encore faudrait-il le prouver. Voici donc mon raisonnement, tout droit tiré de ma candide interprétation du CC : s'il s'avère que nous sommes effectivement bénéficiaires d'une servitude de passage (par DPF), je pensais faire valoir les réserves prévues aux articles 678 et 679 du CC pour "défendre" ma fenêtre. Un peu trop capillotracté ?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    non, parfaitement valable.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Emmanuel Wormser Voir le message
    non, parfaitement valable.
    Cher Pilier Senior, merci infiniment pour votre réponse qui vient de m'enlever un poids, voilà qui va peut-être faire entendre raison au voisin.

    Si je résume : la servitude de passage par DPF légalise notre fenêtre et nous octroie au passage (sans jeu de mot aucun) une servitude de vue ? Ce qui nous met du coup en position de contester nous-même une construction récente du voisin effectuée en limite, càd sans retrait par rapport à la fenêtre en question ? (juste histoire d'être convaincant sur les éventuelles conséquences d'une action en justice).

    La prudence m'empêche de me réjouir trop vite, je crois pourtant comprendre au vu des posts qui précèdent qu'en cas de procédure, nous n'irions pas tout droit au casse-pipe pour faire reconnaître les dites servitudes ?

  10. #10
    Pilier Sénior

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    ça n'octroie pas la servitude de vue...
    cela fait que votre ouverture ne forme pas servitude !

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Merci encore pour cette précision. Pas possible d'envisager contester la construction en limite donc ? (même si du coup la dite construction est de facto quasiment collée à notre fenêtre !)

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Je relance le sujet car de toute évidence je ne maîtrise rien de la subtilité des servitudes et autres vues et cela m'énerve terriblement

    Admettons que nous jouions la carte de l'usucapion trentenaire pour notre fenêtre. Si je comprends bien, nous disposerions donc cette fois (pour peu qu'on nous donne raison) d'une servitude de vue (oblique) sur la parcelle voisine. Dans ce cas, est-il correct que le voisin aurait dû placer sa construction à 60 cm du bord de notre fenêtre, càd 20 cm en retrait de la limite (ce qui pose par ailleurs des problèmes vis-à-vis du POS) ? Interprétation tout droit tirée d'un texte de l'ADIL : "L’acquisition de la servitude de vue (...) a pour effet de rendre illicite toute construction nouvelle édifiée à une distance inférieure à la distance habituelle exigée pour les vues, même si l’ouverture est située sur la limite séparative des fonds."

    Les mêmes dispositions (càd respect des distances habituelles pour les vues en cas de nouvelle construction du voisin) sont-elles applicables dans l'hypothèse de la légalisation de la fenêtre du fait de la servitude de passage par DPF ?

    Et moi qui croyais y voir plus clair.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    si vous pouvez prouver que votre fenetre existait lors de la division, vous pouvez invoquer la servitude du pere de famille
    sinon, si vous pouvez prouver que cette fenetre existait depuis au moins 30 ans, vous pouvez invoquer la servitude de vue par prescription trentenaire
    ... et dans les deux cas, vous pouvez exiger que la construction du voisin respecte a minima un retrait de 60 cm
    ... et si le PLU / POS impose un retrait superieur : votre voisin devra respecter les regles d'urbanisme de votre commune

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup pour votre réponse Vero1901, cela me rassure de savoir que nous commençons à avoir un certain nombre d'arguments à mettre en avant !

    Par contre me confirmez-vous que dans le cas où nous nous appuyons sur la servitude de passage par DPF pour justifier de notre fenêtre, le voisin était en droit de construire à moins de 60 cm de celle-ci ?

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par tilo Voir le message
    Par contre me confirmez-vous que dans le cas où nous nous appuyons sur la servitude de passage par DPF pour justifier de notre fenêtre, le voisin était en droit de construire à moins de 60 cm de celle-ci ?
    Bonjour
    Ce sont 2 choses différentes
    D'un côté vous avec une servitude de passage issue de la division du PDF et de l'autre une vue acquise soit par la division du PDF soit par prescription trentenaire (ou les 2 ) ce qui implique le recul à plus de 60 cm de cette dernière

    Il vous appartient de prouver son ancienneté
    Dernière modification par Marieke ; 13/02/2013 à 10h22.

  16. #16
    Pilier Sénior

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    vous pouvez pretendre a 2 servitudes :
    1- le DDP
    2- celle de vue
    De ce fait, la servitude de vue impose au voisin de respecter les retraits imposés par l'art 678 et 679

    et, contrairement a ce que vous pensez, l'art 678 ne permet pas a votre voisin de construire a moins de 60cm du fait de l'existance de la servitude de passage
    En effet, l'art 678 permet de creer une ouverture (fenetres) puisque la distance minimale se calcule en "incorporant" l'assiette de la servitude mais en aucun cas, il ne peut CONSTRUIRE et occulter votre ouverture

    Vous lui faites donc une LRAR en lui rappelant que vous beneficiez d'une servitude de vue par destination du pere de famille (ou prescription trentenaire) ; qu'au surplus, vous etes egalement titulaire d'une servitude de passage par destination du pere de famille
    et que :
    1- il ne pouvait construire SUR l'assiette de ladite servitude de passage (si tel est le cas)
    2- il ne peut occulter votre fenetre ou construire a moins de 0.6m de votre fenetre (puisque vue oblique)
    Que, par consequent, vous le mettez en demeure de mettre sa construction en conformité avec l'art 679 du CC sous x jours en lui precisant qu'a defaut, et passé ce delai, vous ferez constater par huissier et saisirez le TGI pour faire valoir vos droits
    Dernière modification par Vero1901 ; 13/02/2013 à 10h31.

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Bonjour Vero1901

    Merci infiniment pour votre réponse détaillée !
    Un grand merci également à tous les membres du forum qui ont contribué à cette discussion (et éventuellement à une fin de conflit).

    Cordialement

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