Vos question à l'Avocat
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Squat de terrain

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2003
    Messages
    3
    Nous avons hérité à la mort de mon père avec mes 2 frères il y a maintenant 12 ans environ, d’un terrain agricole (des serres) avec un squatter qui à construit une maison dessus (avec un faux permis de construire, fausse signature, aidé par quelqu’un de la mairie…). Nous avons changé 5 fois d’avocat, car aucun finalement n’à levé le petit doigt !, ces 12 ans de procédure nous ont coûté les yeux de la tête… pour rien. Aujourd’hui nous n’avons plus d’avocat (l’histoire se passe dans la région [du sud], au cas ou ça intéresse quelqu’un), moi et 1 de mes frère n’avons plus de ressource (ASS et RMI). Entre temps le squatteur est mort mais sa concubine est toujours là avec « soi-disant un enfant handicapé » mais son handicap reste à prouver, et c’est nous qui payons les impôts foncier…
    Beaucoup de démarche ont été commencés durant ces 12 ans sans jamais aboutir :
    - Promesse de vente sans suite (avec un versement de 50 000 milles francs chez un notaire … qui est passé juge, et l’affaire à été classé !).
    - Une procédure d’expulsion, sans résultat.
    - Demande de paiement d’un loyer avec les arriérés, sans résultat.
    Bref, ma nouvelle situation financière étant devenue très préoccupante, et celle d’1 de mes frère aussi, nous ne savons plus comment nous sortir de cette sale histoire.
    On nous à suggérer de vendre le terrain par parcelle ?, si quelqu’un connaît ce genre de procédure et pourrait nous éclairer.
    Aussi non, on est preneur de tous vos conseils, solutions, point de vue…qui serait susceptible de nous aider enfin à sortir de ce « sac de nœud »!.
    D’avance merci.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 31/07/2007 à 15h31. Motif: anonymisation

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2003
    Messages
    26
    Le squatter, c'est celui qui est entré dans les lieux de manière illicite, c'est-à-dire sans autorisation du bailleur ; il ne faut pas confondre le squatter avec l'occupant qui bénéficie d'un bail verbal et qui a une autorisation tacite du propriétaire. Celui-là n'est pas occupant sans droit ni titre, il est occupant avec droit mais sans titre dans le cadre du bail verbal.
    Ce qu'il faut établir d'abord c'est comment est entré l'occupant. S'il a pénétré par voie de fait, c'est-à-dire qu'il a fait sauter la serrure et qu'il est entré, il est considéré comme squatter.

    Cette personne ne squatte pas, elle est locataire ayant droit de son concubin décédé.

    Si vous voulez récupérer les loyers en retard, vous n'avez pas besoin d'avocat, il suffit de retirer un formulaire de requête auprès du greffe du tribunal d'instance.

    Si la personne ne paie pas, il faut recommencer la procédure d'expulsion, mais c'est une drôle de paire de manches !
    En voici le déroulement :

    1. L'impayé de loyer
    C'est le point de départ de la procédure d'expulsion.

    On considère qu'il y a un impayé de loyer dès :
    -le non-paiement d'un loyer dans les logements du secteur privé,
    -et au bout de trois loyers successifs non-payés dans les logements sociaux (ex : HLM).
    Le bailleur peut alors entreprendre différentes actions : du simple courrier de rappel au commandement de payer.

    Dès les premières difficultés financières, nous conseillons au locataire de prendre contact avec son bailleur pour négocier un échelonnement de sa dette avant qu'elle ne s'aggrave. Cette démarche risque d'être appréciée par le juge s'il y a demande d'expulsion.

    2. La saisine des instances administratives

    Dès la constitution d'un impayé de loyer, le bailleur social (OPHLM, SA d'HLM, etc.…) doit saisir, dans un délai de trois mois avant l'assignation (convocation devant le tribunal), la Section Départementale des Aides Publiques au Logement (SDAPL) ou la Caisse d'Allocations Familiales.

    Si cette démarche n'est pas faite, le tribunal peut refuser de juger un locataire non-payeur.

    3. Le commandement de payer

    Si le bail prévoit la résiliation automatique de la location en cas de non-paiement du loyer (clause résolutoire), un commandement de payer sera adressé au locataire par acte d'huissier (l'huissier se déplace pour vous remettre ce commandement en main propre et, si vous êtes absent, il le dépose à la Mairie et vous en averti au moyen d'un acte déposé dans votre boîte aux lettres).

    Le locataire disposera alors d'un délai de deux mois pour régler sa dette avant le début de la procédure judiciaire.

    Pour connaître les dispositifs d'aide (Fonds de Solidarité Logement, Commission de Surendettement, Caisse d'Allocations Familiales…), contactez les services sociaux, la Préfecture, la Confédération générale du logement du 92 (CGL 92).

    4. Le propriétaire saisi le Juge

    L'assignation est un acte d'huissier qui informe le locataire qu'une demande d'expulsion a été transmise au tribunal (l'huissier se déplace chez le locataire et lui remet le document. S'il n'y a personne il porte ce document à la Mairie et laisse un acte dans la boîte aux lettres du locataire pour vous avertir de son passage). Elle l'invite à se présenter au tribunal. L'audience a lieu au moins deux mois plus tard.

    5. L'information du Préfet

    Une copie de l'assignation doit être adressée au Préfet pour toute demande d'expulsion (cette obligation a été étendue, par la loi du 13 décembre 2000, à tous les baux d'habitation).

    Dès qu'il la reçoit, le Préfet demande aux Services Sociaux de réaliser une enquête sociale (origine de la demande, causes de l'impayé, aides susceptibles d'être mobilisées). Celle-ci est faite par un travailleur social. Les principaux éléments de cette enquête sont transmis au juge (circulaire du 9 février 1999).

    6. L'audience

    C'est le moment où le locataire et le bailleur (ou leur représentant) se présentent au tribunal, devant le juge. La présence du locataire à l'audience est essentielle. Le juge écoute les arguments du bailleur et du locataire qui peut proposer un échéancier de règlement de sa dette. Cette proposition peut éviter une expulsion (attention : il faudra ensuite respecter scrupuleusement l'échéancier).

    7. Le jugement

    C'est la décision que prend la juge. Après avoir entendu les arguments du bailleur et du locataire, il tranche. Le plus souvent il le fait dans son bureau avec les notes qu'il a prises et les écrits transmis par les deux parties. Cette décision est motivée et écrite. C'est ce qu'on appelle " la grosse ". Ce document est rédigé par le greffier (sur les instructions du juge) et envoyé au bailleur et au locataire ou à leur avocat s'ils en ont un (très souvent les personnes appellent ce document le jugement).

    Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais pour s'acquitter de sa dette. La procédure est alors arrêtée et le bail maintenu.

    Il peut également refuser d'accorder des délais de paiement, résilier le bail et ordonner l'expulsion.

    8. La transmission du jugement

    Pour que le jugement puisse être " exécuté ", il faut que le " gagnant " informe officiellement le perdant de la décision du juge : c'est ce qu'on appelle la signification du jugement.

    Le jugement est donc signifié au locataire par voie d'huissier. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour faire appel et contester la décision.

    Attention : L'appel ne suspend pas la procédure si le jugement comporte l' " exécution provisoire " (quasi systématique dans les décisions d'expulsion). cette dernière neutralise l'arrêt de la procédure, effet normal de l'appel.
    La longueur des procédures est telle qu'il est fréquent de voir une Cour d'Appel rejuger une affaire, alors que la décision du premier tribunal (l'expulsion par exemple) a déjà été exécutée.



    9. Le commandement de quitter les lieux

    Si le jugement refuse tout délai, l'huissier apporte alors au locataire un " commandement de quitter les lieux " (même procédure que pour le commandement de payer ou l'assignation).

    Ce commandement accorde 2 mois pour quitter le logement et saisir le Juge de l'Exécution (c'est un autre juge. Son rôle est de d'accorder éventuellement un délai supplémentaire).

    Ce juge peut (s'il est saisi) accorder un délai de grâce de 3 mois à 3 ans si les conséquences pour la famille sont très dures, pour lui permettre de trouver un relogement.

    10. A l'issue du commandement de quitter les lieux

    Au-delà du délai de 2 mois, l'huissier se présente au logement pour demander au locataire de quitter le logement (dans le cas où le locataire n'aurait pas réussi à avoir des délais).

    Si l'occupant s'oppose à l'expulsion, l'huissier dressera un procès-verbal de difficultés. Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser la Force Publique pour réaliser l'expulsion.

    11. La demande du concours de la Force Publique

    Le Préfet a un délai de 2 mois pour répondre. Il adresse, à un travailleur Social de secteur, une demande d'enquête sociale, ainsi qu'un rapport au Commissaire de Police du secteur. Celui-ci convoque le locataire et, généralement, l'incite à partir de lui-même. Après l'entretien, il transmet un rapport à la Préfecture qui complète l'enquête adressée par le travailleur Social.

    12. La décision du Préfet

    Au vu de ces documents, le Préfet peut :
    soit refuser le recours à la Force Publique (l'occupant reste dans les lieux),
    soit accepter le concours.

    Dans ce dernier cas, le locataire sera expulsé par l'huissier en présence du Commissaire et d'un serrurier. Un procès verbal d'expulsion est remis au locataire (ou déposé en Mairie s'il est absent), il fixe une date d'audience devant le Juge de l'Exécution.

    Dans le cas où le Préfet refuse d'expulser de force un locataire, le bailleur constate que l'État ne respecte pas la loi et se retourne alors contre lui, en demandant des indemnités compensatrices.

    13. Après l'expulsion

    Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour récupérer les affaires laissées dans le logement. Ils ne peuvent être transportés sans son accord dans un autre lieu A l'issue de ce délai, le Juge de l'Exécution, après avoir entendu le locataire et le bailleur, décide du sort des biens restés dans le logement (délai supplémentaire ou abandon des meubles).

    Une précision importante : Le procès verbal doit comporter une liste précise des meubles laissés dans le logement.
    ____________________
    Voila ! ça, c'est l'effet pervers de la loi contre les exclusions, les propriétaires en font les frais.

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    octobre 2003
    Messages
    3
    Bonjour et merci beaucoup pour votre aide.
    Mais en fait il s'agit d'un bail rural concernant une exploitation agricole.La démarche que vous me décrivez, notamment sur le point de "l'injonction de payer" auprés du greffe du tribunal d'instance, et elle la même dans ce cas de figure?
    encore merci.

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2003
    Messages
    26
    Le bail d'habitation est-il lié au bail rural d'exploitation des terres, là ça devient compliqué et il vaudrait mieux s'adresser à une consultation gratuite de notaire ...

    En tous cas si votre procédure d'expulsion a échoué, bon à savoir, vous pouvez vous retourner contre l'état :

    Le préfet qui refuse le concours de la police engage la responsabilité de l'Etat. Le propriétaire doit être dédommagé de la perte de loyers résultant du refus du préfet d'autoriser l'intervention de la police. Le propriétaire doit adresser une demande d'indemnisation amiable à la préfecture, par lettre RAR. Le préfet a alors 4 mois pour faire connaître sa décision. Le défaut de réponse dans ce délai équivaut à un refus. En cas de refus exprès ou tacite, il convient de saisir le tribunal administratif dans les 2 mois.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    25
    Y a t il vraiment un bail rural verbal. Votre occupant a t il payé un (ou pluisieurs) loyers (fermages).
    si il n'y a jamais eu de loyer payé encaissé, il s'agit d'un squatter un occupant sans titre, donc expulsable, normalement. Il ne faut pas que vous lui ayez réclamé de loyer, sinon vous apparaissez comme voulant le considérer comme votre locataire ce qui lui confère une reconnaisance de bail rural (durée 9 ans, renouvelable).

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    12 405
    Il a "pris possession" du champ et à construit à l'insu des propriétaires alors arrêtez de lui demander s'il y a un bail, le problème est là !

    Il y a aujourd'hui une maison (sans pc) sur un terrain qui appartient à Monsieur et ses frères et ce sont eux qui payent le foncier.

    Il reste dans la maison une femme et un enfant puisque celui qui s'est approprié le champ et a construit la maison est décédé.

  7. #7
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juin 2006
    Messages
    25
    Vous avez raison, mais à mon sens, il faut vérifier la qualité de l'occupant, son titre éventuel (bail) et s'il n'a pas de titre il est donc expulsable Les ouvrages construits même illégalement sur le terrain du propriétaire appartiennent à celui ci.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    36
    quand la loie ne fais rien faut fair justice soi meme ..... c'est plus simple plus economique et sa detent ... je sais c'est ni le plus inteligent, ni le plus malin ,ni tout ce que vous voudrez mais bon ... j'ai pas tout lu 12 de procédure, 5 avocats, 50 000 frs chez le notaire, je n'aurais pas été si patient.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    12 405
    C'est surtout illégal, ça peut permettre de se détendre mais ça ne dure pas et plus dure sera la chute...

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    juillet 2006
    Messages
    36
    hey yeuse au faite tu aurais reponse a ma question sur les changements de statuts ???

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    9
    je croyais que la collectivité (mairie), pouvait déclencher une procédure d'expulsion, comme pour l'installation des gens du voyage!

    -1.constat par les services techniques de la Ville,
    2. faire un mandat de représentation au nom du maire envoyé en AR au proprio,
    3.Faire le PV par un avocat ,
    4.décision du maire pour l'expulsion envoyé à l'avocat,
    5.ordonnace faite par l'avocat pour dde d'expulsion.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    décembre 2006
    Messages
    9
    bonjour, j'ai lu vos message et je voudrais savoir la procédure d'expulsion des squaters (sauter le cadenat du portail avec intrusion ds une maison abandonnée) une famille de 15 personnes s'est installée!!! kel est le rôle d'une mairie et la procédure à suivre?
    merci

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