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contrat de location

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    34
    Bonjour ,
    Faut-il faire une assignation auprès du tribunal après les deux mois de commandement de payer les loyers lorsque sur le contrat de location
    il est noté:
    Le présent contrat sera RESILIE IMMEDIATEMENT ET DE PLEIN DROIT ,
    sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice:
    DEUX MOIS ,après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou parte du loyer et des charges dument justifiées ou en cas de non-versement du dépot de garantie éventuellement prévu au contrat.
    Merci à vous ,je suis un peu perdue ,je m'apercois que beaucoup de choses sont contradictoires

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    222
    Oui, si vous voulez faire expulser le locataire, il faut passer par le tribunal.

    Si au cours des deux mois suivants la réception du commandement de payer, le locataire n'a pas remboursé sa dette entière (au moins en partie avec des accords pour la suite) ni pris les mesures pour le faire comme obligatoirement stipulé sur le commandement, son bail est résilié de plein droit c'est à dire qu'il est occupant sans titre, il ne peut plus se prévaloir de son bail pour rester dans les lieux.

    Cela ne veut pas dire pour autant qu'il va partir gentiment et il faudra bien l'expulser car il y a des chances pour qu'il ne vous paye plus jamais de loyer ou du moins les indemnités d'occupation qui normalement sont prévues sur le bail. Vous risquez de voir traîner les procédures longtemps et payer très cher les actes et autres frais de procédure pour le faire expulser. Et il y a des chances que vous ne récupériez ni les loyers impayés ni la suite.

    Allez sur un site de l'ADIL et vous constaterez toutes les possibilités qui existent pour qu'un locataire reste dans les lieux, alors si vous pouvez, essayez de négocier, sinon adressez-vous à un conciliateur (voir ADIL)
    qui se posera en négociateur, ce avant d'aller au tribunal.

  3. #3
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    Bonjour, aucun cautionnement n'a t il été demandé ?
    Cyrcapu

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par candide
    Oui, si vous voulez faire expulser le locataire, il faut passer par le tribunal. Si au cours des deux mois suivants la réception du commandement de payer, le locataire n'a pas remboursé sa dette entière (au moins en partie avec des accords pour la suite) ni pris les mesures pour le faire comme obligatoirement stipulé sur le commandement, son bail est résilié de plein droit c'est à dire qu'il est occupant sans titre, il ne peut plus se prévaloir de son bail pour rester dans les lieux..........
    Mais non le bail n'est pas résilié de plein droit meme avec la clause résolutoire. A l'issue des deux mois, si le locataire n'a pas donné signe de vie, le juge est saisi. Et c'est lui et seulement lui qui accordera ou non l'activation de la clause résolutoire. Et autant vous dire qu'elle est rarement accordée ! ILa plupart du temps il met en place un échéancier. Il faut que le locataire ait réellement prouvé sa mauvaise foi et ai refusé d'entrer dans tous les systèmes d'aides existants.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    A mon avis... techniquement si, la résiliation a lieu de plein droit. C'est bien pour cela que l'on peut assigner en référé car le juge n'a qu'à constater l'acquisition de la clause. S'il doit regarder le fond et prononcer la résiliation alors le référé ne fonctionne plus.
    Après... c'est ce qui est prévu par l'article 24 mais le locataire et le juge disposent de plusieurs "moyens" pour suspendre la clause, ou faire en sorte de ne pas constater son acquisition.

    Cordialement.
    Dernière modification par Gritche_fr ; 12/05/2006 à 18h59.

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    Chips doit il croire Gritche ou Agnès ? A sa place je serais perplexe, qui a raison ?
    Dernière modification par Cyrcapu ; 12/05/2006 à 19h11.
    Cyrcapu

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    En fait cela n'est pas très grave puisque à quoi sert la clause résolutoire ? a mettre fin au bail (résiliation) et donc à mettre le locataire dehors en l'expulsant. Mais l'expulsion n'est possible que si elle est prononcée par une décision judiciaire. Donc il faut passer devant le juge de toute façon.

    Cordialement.

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    donc "IMMEDIATEMENT ET DE PLEIN DROIT" ne sert à rien dans un contrat de bail ?
    Cyrcapu

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    toujours à mon humble avis, en pratique cela ne sert pas à grand chose.
    En "théorie" oui. Mais pour débattre de la "théorie" il faudrait des pages et des pages et développer des concepts et ... et là on est vendredi soir
    En fait je n'aurais pas du soulever le probleme

    Cordialement.

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    222
    Gritche a parfaitement raison, c'est la théorie, le bail est RESILIE DE PLEIN DROIT, il n'existe plus et ne protège plus l'occupant qui est occupant sans titre s'il reste dans les lieux. Il a raison, c'est la théorie qu'édictent les textes et il n'y a pas besoin du juge pour qu'elle soit valable.

    Mais même valable, comme généralement l'occupant restant dans les lieux, le propriétaire doit s'adresser au tribunal pour faire appliquer la loi, c'est à dire que l'ex-locataire actuel occupant n'ayant plus droit au logement parce qu'il a dérogé aux clauses du contrat doit quitter les lieux et c'est au juge de faire appliquer le respect de cette clause.

    Sauf que, en pratique, il est vrai qu'il y a des tas de bonnes raisons pour faire durer les choses, des délais donnés, des possibilités de prolonger l'occupation par des touts petits versements d'arriérés, des échéanciers cahotiques etc ... Une expulsion peut prendre des années

    Si, Cyrcapu cette clause permet de commencer à enclencher une processus à tout moment pendant le bail soit dès que l'évènement se produit. Sans cette clause, il faut attendre le terme du bail, donner congé avec préavis de six mois pour non renouvellement du bail pour ces mêmes causes donc prendre éventuellement jusqu'à plus de deux ans sans pouvoir rien faire du tout, là le bail étant toujours en cours, le proprio n'a aucun moyen de récupérer son logement si tant est qu'il puisse le récupérer au terme du bail. Certains locataires connaissent très bien la combine. Donc la clause résolutoire a quand même sa raison d'être.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par candide
    Gritche a parfaitement raison, c'est la théorie, le bail est RESILIE DE PLEIN DROIT, il n'existe plus et ne protège plus l'occupant qui est occupant sans titre s'il reste dans les lieux. Il a raison, c'est la théorie qu'édictent les textes et il n'y a pas besoin du juge pour qu'elle soit valable. ............Certains locataires connaissent très bien la combine. Donc la clause résolutoire a quand même sa raison d'être.
    Citation Envoyé par cyrcapu
    Chips doit il croire Gritche ou Agnès ? A sa place je serais perplexe, qui a raison ?
    Il ne s'agit pas de "croire" on n'est pas à la messe, mais d'appliquer la loi or elle est parfaitement claire : il n'y a pas de résiliation de bail par application de la clause sans l'accord d'un juge!

    Loi de 89 modifiée en 2005 article 24
    "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
    A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
    Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
    Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. .....................
    Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat (nb : le prefet) incombant au bailleur. "

    Et pour mieux comprendre : source :
    http://www.jurismag.net/articles/article-expulsion.htm
    La loi du 29 juillet 1998 a introduit une innovation intéressante : le préfet doit avoir communication de l’assignation afin qu’il transmette une demande d’enquête sociale à l’assistance sociale de secteur et mobilise les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ou les services sociaux compétents. L’audience devant le juge d’instance ne pourra donc intervenir avant l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance de l’assignation.
    Par conséquent, l’audience d’expulsion est tardive puisqu’elle n’aura lieu qu’à l’expiration d’un délai de 4 mois minimum à compter de la délivrance du commandement de payer. Cette innovation traduit la volonté du législateur de s‘inscrire dans une logique de traitement social et préventif de l’expulsion.


    "Une fois saisi, le juge dispose de nouveaux instruments pour résoudre les litiges relatifs à l’expulsion du locataire pour cause de dette locative. En effet, avant 1998, le juge ne pouvait que constater la résiliation du contrat de bail lorsqu’était prévue une clause de résiliation de plein droit. Dorénavant, il peut, y compris le jour de l’audience et même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa), c’est à dire dans la limite de 24 mois et 1244-2 du Code Civil, au locataire " en situation de régler sa dette locative " (à ce titre on peut légitimement s’interroger sur la portée de l’expression : " locataire en situation de régler sa dette locative " : en effet, celle-ci risque de restreindre considérablement la portée de cette disposition protectrice). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et le contrat de bail est maintenu dans toutes ses dispositions."
    Dernière modification par Agnes1 ; 12/05/2006 à 22h13.

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    34
    Merci pour toutes vos réponses et pour répondre à CYRCAPU,oui une caution de deux mois sans les charges nous ont été versées, mais c'est si peu à coté de ce qui nous attend.
    Que dois-je reellement en conclure?
    simplement:
    je vais perdre nos années de privations pour des murs,par des profiteurs qui cherchent à nous anéantir par jalousie,car une chose est certaine ,c'est qu'ils ont de l'argent pour assurer leurs vieux jours .
    C'est écoeurant !!!
    Le vice prime sur le courage et l'honneteté.

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