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Construction sur terrain en donation

Question postée dans le thème Travaux et Construction sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    10
    Bonjour,

    Nous allons nous lancer dans la construction de notre maison.
    Nous sommes pour l'instant concubins et pensons nous pacser cet été.

    Le terrain sur lequel nous allons construire appartient à ma compagne.Ma compagne a un fils, d'une précédente union, et nous n'avons pas (encore) d'enfant.

    Quelles dispositions devons nous prendre pour:

    - Assurer le fait que le dernier vivant du couple en cas de décès de l'un d'entre nous pourra habiter (et être propriétaire) de la maison et du terrain jusqu'à sa mort(le problème se posant surtout si ma compagne décède, quels droits possède son fils?)

    - Assurer la transmission à parts égales entre son fils et nos futurs enfants

    - Récuperer chacun notre apport (terrain + 50% de la maison pour ma compagne, et 50% de la maison pour moi) en cas de séparation.

    Si ces résultats ne sont pas possibles, que conseillez vous pour la mise en place d'une solution la plus équitable possible en tenant compte des conditions précédentes?

    Devrions nous nous pacser avant tout actes ou tout démarrage de construction?

    Merci d'avance pour votre aide, qui je pense sera utile à un grand nombre de jeunes couples.

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Localisation
    Neuville en Ferrain
    Messages
    11
    A mon très humble avis, il n'y a qu'un conseil à donner c'est celui de consulter un notaire.

    Mais, c'est vrai je ne suis qu'un ignorant
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 12/05/2006 à 11h09.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    10
    Citation Envoyé par ignorant
    A mon très humble avis, il n'y a qu'un conseil à donner c'est celui de consulter un notaire.

    Mais, c'est vrai je ne suis qu'un ignorant
    Bonjour,

    bien sur, nous comptons le faire rapidement, mais je souaite avoir des avis avant d'y aller, de manière a connaitre le sujet.

    merci pour votre réponse

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    101
    On va commencer par le plus simple : En cas de dissolution du PACS, chacun reprend ce qui lui appartenait au jour de la signature dudit PACS, mais également des biens acquis pendant le régime. Donc dans ce cas vous reppartez chacun avec votre apport. Ceci suppose que le montant de vos apports respectifs ait été mentionné dans l'acte authentique. Si cela n'a pas été fait, le bien immeuble appartient pour moitié à vous, pour moitié à votre conjointe.

    Les meubles meublant le bien sont réputés en indivision également. Donc en cas de dissolution pas trop de problèmes.

    Par contre pour la succession cela se complique un peu : Une loi récente implique que le conjoint survivant peut au choix conserver l'usufruit du bien (cad le droit de jouissance et d'en percevoir les fruits) ou conserver une part de nue propriété.

    L' enfants de madame est réservataires (prioritaires) sur sa part, donc si elle vennait à décéder son enfant pourraient prétendre à 1/2 du patrimoine de madame (excepté la part d'usufruit ou de nue propriété citée précedemment). Le 1/2 restant est la quotité disponible (part que votre conjointe peut librement donner), cette part peut vous être transmise. Si mes souvenirs sont bons, il y a un abattement de 75000€, les 15000€ suivants sont taxés à 40%, tandis que le reste est taxé à 50%.

    Le partage entre enfants futurs et l'enfant de madame sera forcément disproportionné, car les enfants à venir hériteront de votre patrimoine et de celui de votre conjointe. Vous pouvez prévoir un testamment, mais l'enfant de madame est étranger à votre succesison, donc la part transmise à son enfant sera taxée à 60%.

    J'espère vous avoir aidé, n'hésitez pas à poser de nouvelles questions.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    10
    Citation Envoyé par l3lade
    Par contre pour la succession cela se complique un peu : Une loi récente implique que le conjoint survivant peut au choix conserver l'usufruit du bien (cad le droit de jouissance et d'en percevoir les fruits) ou conserver une part de nue propriété.

    L' enfants de madame est réservataires (prioritaires) sur sa part, donc si elle vennait à décéder son enfant pourraient prétendre à 1/2 du patrimoine de madame (excepté la part d'usufruit ou de nue propriété citée précedemment). Le 1/2 restant est la quotité disponible (part que votre conjointe peut librement donner), cette part peut vous être transmise. Si mes souvenirs sont bons, il y a un abattement de 75000€, les 15000€ suivants sont taxés à 40%, tandis que le reste est taxé à 50%.

    J'espère vous avoir aidé, n'hésitez pas à poser de nouvelles questions.
    Merci beaucoup pour votre intervention, en effet, celle ci m'aide et m'a beaucoup appris.

    J'aurais cependant une question complémentaire:

    Que se passe t il si ma conjointe decède :

    En admettant que je garde l'usufruit (du moins ma part) et que ma conjointe me lègue la quotité disponible, sachant que le terrain lui appartenait, qu'est ce que son fils peut me reclamer? (la moitié du terrain, plus la moitié de la maison moins la quotité disponible et l'usufruit = soit 1/4 du global)

    Est il sage a ce niveau d'avoir conservé le terrain au seul nom de ma conjointe?
    Peut on mettre en place un acte notarial qui me donnera la totalité de la maison+terrain jusqu'à mon decès?

    Dans le cas inverse, si nous décédons moi et ma conjointe, n'ayant pas d'enfant, son fils devra t il racheter ma part à mes parents?
    Peut on mettre en place un acte notarial qui lui donne l'entièreté du bien (à lui et a ses futurs freres et soeurs ) sans devoir qqchose à mes parents?

    Merci infiniement pour votre aide.

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    101
    Je me suis trompé dans mon message de tout à l'heure veuillez m'excuser : vous ne pouvez pas obtenir l'usufruit et la quotité disponible :

    Lorsque les époux ont fait une donation entre époux appelé "donation au dernier vivant", l'époux survivant bénéficie d'une option à l'ouverture de la succession. De cette option découlera les droits des descendants ou des ascendants protégés par la réserve héréditaire.
    Le conjoint survivant a trois possibilités :
    • la quotité disponible ordinaire
    • un quart de la succession en pleine propriété et trois quarts en usufruit,
    • la totalité des biens en usufruit.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 251
    Citation Envoyé par vercoride
    Le terrain sur lequel nous allons construire appartient à ma compagne
    Ne pas oublier le code civil !!!

    CODE CIVIL


    Section 1 : Du droit d'accession relativement aux choses immobilières

    Article 552
    La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
    Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".
    Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    10
    Citation Envoyé par l3lade
    Je me suis trompé dans mon message de tout à l'heure veuillez m'excuser : vous ne pouvez pas obtenir l'usufruit et la quotité disponible :

    Lorsque les époux ont fait une donation entre époux appelé "donation au dernier vivant", l'époux survivant bénéficie d'une option à l'ouverture de la succession. De cette option découlera les droits des descendants ou des ascendants protégés par la réserve héréditaire.
    Le conjoint survivant a trois possibilités :
    • la quotité disponible ordinaire
    • un quart de la succession en pleine propriété et trois quarts en usufruit,
    • la totalité des biens en usufruit.
    Ah, d'accord, je comprends mieux, donc en prenant la totalité en usufruit, on est sur de rester dans la maison jusqu'a son deces.

    Merci pour cette réponse
    -----
    Citation Envoyé par anissa
    Ne pas oublier le code civil !!!

    CODE CIVIL


    Section 1 : Du droit d'accession relativement aux choses immobilières

    Article 552
    La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
    Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".
    Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.
    Bonjour,
    je comprends le problème que vous soulevez, mais n'y a t il pas moyen de déclarer la moitié de la maison au co-constructeur, même si celui-ci ne possède rien du terrain?
    N y t il pas d'acte notarial qui permette cela?

    Sinon, en effet, au décès de ma compagne, son fils pourra récupere une partie du bien car il heritera d'une partie du terrain.

    Que c'est compliqué !!!

    Nous voudrions simplement garantir au dernier vivant qu'il n'aura pas de soucis a se faire, et qu'en cas de deces tout ira au fils de ma compagne (et ses freres et soeurs s'ils arrivent d'ici la), et non à mes parents.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 12/05/2006 à 11h23.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Bonjour,

    Votre concubine sera propriétaire de la maison par la propriété du sol.
    Par contre, il me semble avoir déjà lu ici qu'il peut y avoir une sorte de compensation pour vous, si vous prouvez vos apports financiers dans la contruction.

    Par contre, vous ne pourrez empêcher vos parents d'être vos héritiers si vous n'avez pas de descendance...c'est la loi Française qui veut ça, même si c'est injuste...
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    10
    Citation Envoyé par rac8
    Bonjour,

    Votre concubine sera propriétaire de la maison par la propriété du sol.
    Par contre, il me semble avoir déjà lu ici qu'il peut y avoir une sorte de compensation pour vous, si vous prouvez vos apports financiers dans la contruction.

    Par contre, vous ne pourrez empêcher vos parents d'être vos héritiers si vous n'avez pas de descendance...c'est la loi Française qui veut ça, même si c'est injuste...

    Merci pour votre réponse.

    C'est vrai que c'est injuste, aucun acte notarial ne peut contrer ca?

    En fait, je m'apercois qu'en terme de successoin, tout est ficelé par les lois, et j'ai l'impression que mon bien ne m'appartient pas, c'est etrange.

    Je suis preneur si vous pouvez m'indiquer la procédure pour la compensation dont vous parlez.

    Merci beaucoup pour votre aide

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Rac8
    Ancienneté
    août 2005
    Localisation
    Région Centre
    Messages
    14 564
    Vous avez bien compris : c'est la loi qui dicte les successions...on ne peut même pas faire ce que l'on veut de NOS biens pour lesquels nous payons des impôts EXORBITANTS !!!! Faut que je me calme, ça m'énerve toujours ce sujet !!!

    Je vous chercherai le truc de la compensation demain, car là je dois laisser internet !
    Noël au balcon, enrhumé comme un con !

  12. #12
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    28
    Le propriétaire du terrain est propriétaire à 100% de la maison qui est dessus, même si vous payer la 1/2 de la maison!!!

    Il est très imprudent de construire une maison sur un terrain qui n'est pas le votre, outre le décès, il faut aussi penser à la séparation

    Mon notaire m'a déconseillé ce type d'achat

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