Vos question à l'Avocat
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Rupture de compromis.

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    23
    Bonjour,
    nous avons signé un compromis de vente pour notre maison début février, la date de signature prévue chez le notaire était le 15 mai. Or le 2 mai nous avons appris que les futurs aquéreurs avaient un probléme avec leur assurance. (Le pret "financier" avait été accordé le 10 mars sous réserve de l'obtention d'une assurance.)
    Le 3 mai,nous apprenons que les acheteurs ont purement renoncé à l'achat (dans une lettre adressée à l'agence et signée par les 2 acheteurs). D'apres eux la clause suspensive n'a pas été réalisée: refus de pret car pas d'assurance.
    L'agence était au courant des "difficultés" de l'acheteur à s'assurer (un refus de leur mutuelle), qu'elle a a plusieurs reprises au cours des dernieres semaines présenté des assureurs prêts à assurer ce pret mais les acheteurs n'ont jamais donné suite.
    L'autre point est qu'il était prévu sur le compromis un apport personnel de 100000€ et un pret de 152000€. Or les prets demandés sont de 218000€:
    pret relais de 71750 au nom de madame et 146700€ de pret au nom de monsieur et madame. C'est pour monsieur que l'assurance a été refusée.

    D'apres notre notaire, nous sommes en droit de réclamer les 10% de garantie et des indemnités car le compromis n'a pas été respecté (emprunts bien supérieurs à ceux prevus). De plus je trouve que la mauvaise fois des acheteurs est flagrante.
    Je précise que nous sommes en pret relais, que chaque mois passé nous coûte 1000€ environ et que nous avions eu plusieurs propositions d'achat à l'époque, en hiver car notre maison n'a pas de jardin et est donc dificile à vendre en été!!

    Merci de m'apporter vos commentaires, comme vous pouvez le comprendre cette rupture à 15 jours de la signature est une véritable catastrophe pour nous.

    joliejuliette

  2. #2
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2006
    Localisation
    Neuville en Ferrain
    Messages
    11
    Madame,

    Je peux d'autant comprendre votre désarroi, que j'ai connu la même situation, en novembre dernier, non pas 15 jours avant la signature chez le notaire mais au jour "J".

    A mon sens, la réflexion doit tant porter sur la réelle capacité des "acheteurs" de s'exécuter que sur la possibilité à plus ou moins long terme de pouvoir percevoir l'indemnité telle que prévue par le compromis de vente.

    En effet, si vos présumés acheteurs sont incapables de payer (avec ou sans le concours d'un crédit) comment allez faire pour obtenir l'exécution judiciaire de leur engagement d'acheter. Par ailleurs, durant tout le temps que durera cette très longue procédure pardevant le Tribunal de Grande Instance, votre bien restera indisponible à la revente.

    En ce qui concerne, la garantie de pouvoir un jour percevoir une quelconque indemnité, une somme a-t-elle été consignée lors de la signature du compromis de vente ?

    Sans connaître davantage le dossier et sans être un spécialiste du droit, j'ai souvent pu constater qu'un bon arrangement valait parfois mieux qu'une longue et incertaine procédure judiciaire.

    Dans mon cas particulier, par acte notarié, j'avais demandé aux acheteurs indélicats de s'engager notamment comme suit :
    • renonciation à leur acquisition, en faisant acter leur défaillance,
    • paiement non de l'indemnité telle que prévue au contrat, mais remboursement des frais induits par cette situation.
    Les acquéreurs n'ont pas eu à se plaindre de cette situation car ayant pu vendre plus cher mon ancien logement, j'ai renoncé à leur réclamer une quelconque indemnité et ce indépendamment des tracas causés.

    Bon courage et merci de me tenir informé des suites de votre dossier.

    IGNORANT
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 12/05/2006 à 10h35.

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    23
    Voila quelques précisions:
    Tout d'abord nous avons déja remis le bien en vente car les ex-acheteurs ont signés une renonciation au bien, nous libérant, d'apres notre notaire. ce qui ne nous empeche pas de réclamer 10% + les indemnités.
    Ensuite les acheteurs avaient versé 5% .
    Nous ne souhaitons plus leur vendre notre maison sauf accord amiable mais au vu de leur mauvaise volonté concernant leur assurance, je ne crois pas qu'ils en ai encore envie.
    Notre espoir est que leur notaire leur fasse remarquer le bien fondé de notre demande et que nous soyons dédommagés (à l'amiable serait le mieux!!).

    Est ce que quelqu'un pourrait nous confirmer que notre notaire ne se trompe pas et quelles sont les possibilités pour demontrer la mauvaise foi d'un acheteur.
    Merci d'avance.
    Dernière modification par Joliejuliette ; 11/05/2006 à 13h48.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    février 2006
    Messages
    75
    Bonjour,

    Je vous conseille, en tout premier lieu, de leur adresser une LRAR stipulant :
    - vous prenez acte de leur volonté de ne plus acheter (faites référence à leur renonciation)
    - indiquez que vous les mettez en demeure de vous verser la somme de 10% indiquée dans le compromis (citez la clause du compromis)
    - indiquez qu'à défaut de paiement sous 15 jours (par exemple) vous ferez valoir vos droits devant la juridiction compétente

    Ils devraient revenir vers vous pour négocier : dans ce cas, transigez car il vaut mieux par exemple 5% demain que 10% moins les frais d'avocats dans un an.
    S'ils ne bougent pas, à vous de voir si vous souhaitez engager une procédure...

    Je ne pense pas qu'il vaille le coup en l'état de discerter sur leur bonne ou mauvaise foi : il y a violation du compromis, vous demandez l'application des sanctions fixées dans le compromis.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Concernant le montant du prêt, il me semble correct (146700€) car le prêt relai sera intégralement remboursé lors de la revente de leur immeuble.

    Concernant l'assurance, je ne comprend pas pourquoi l'acquéreur ne met-il pas l'assurance à 100% sur seulement la tête de Madame. Il s'agit là d'une possibilité technique non étudiée.

    Par transitivité, le refus de l'assurance (rien n'oblige un acquéreur à solliciter plusieurs compagnies) donne un refus d'accord de prêt (rien n'oblige un acquéreur à à solliciter plusieurs banques) qui est seul suffisant pour réduire à néant le compromis au titre de la clause suspensive d'obtention de prêt.

    Personnellement, je doute d'un succès devant les tribunaux.

    Demander à votre Notaire de vous confirmer par écrit que vous avez bien droit à la pénalité prévue dans le compromis pour le desistement infondé de l'acquéreur. Je doute qu'il le fasse au risque d'engager sa responsabilité professionnelle en cas d'échec dans votre procédure éventuelle.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    23
    Bonjour,
    notre notaire et l'ADIL nous ont dit que le pret relais comptait comme pret et donc les acheteurs avaient demandé 218000€ au lieu des 152000€ du compromis.
    Alors que dit la loi? Est ce que "apport personnel " peut étre un crédit relais?
    Merci de me répondre car je me fais beaucoup de souci!!
    Dernière modification par Joliejuliette ; 14/05/2006 à 14h08.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    222
    Le prêt relais peut être considéré comme un apport personnel en théorie puisqu'il correspond à des liquidités fournies par la banque en contrepartie d'un bien immobilier mis en vente. En pratique, c'est un prêt d'argent, donc un prêt. L'acquéreur aurait dû le faire préciser dans le compromis puisqu'il n'était pas sûr d'avoir vendu son bien entretemps.

    Essayez la solution de Sandrinec avec l'accord de votre notaire, ne poussez pas le bouchon trop loin car vous vendrez quand même vôtre bien, peut-être plus cher puisque le marché ne cesse d'augmenter. Mieux vaut une bonne négociation qu'une procédure longue, coûteuse et aléatoire.

    Pour quatre mois d'immobilisation, ce n'est déjà pas mal, le préjudice n'est pas prouvé.
    Dernière modification par Candide ; 14/05/2006 à 21h07.

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    23
    Bonjour,
    voici la suite de nos démarches: notre notaire a envoyé au notaire des acquereurs un courrier, leur rappelant qu'ils n'ont pas respecté le compromis et leur demandant les 10% prévus sur le compromis ainsi que des indemnités (1000€ par mois, ce que nous coûte l'immobilisation de notre maison, jusquau réglement.
    Notre notaire a reçu une semaine apres un courrier du notaire adverse, qui ne fait absolument pas référence à notre courrier mais qui réclame les 5% de garantie versée par ses clients lors du compromis.
    Quels sont nos droits et devoirs par rapport à cette somme?
    Merci de votre attention à ce message.
    joliejuliette

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Le Notaire ne fait que défendre les intérêts de ces clients : pour l'instant match nul

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    septembre 2005
    Messages
    137
    Bonjour,

    je suis dans un cas qui pourrait rapidement devenir similaire.

    D'après mon compromis, la clause suspensive est valable 31 jours ce que je traduis naïvement comme l'obligation pour les acquéreurs de justifier d'un refus de prêt dans ce délai pour l'activer.

    Je me trompe ?

    Cordialement,

    Olivier

  11. #11
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    23
    Bonjour
    voici un rapide résumé de notre souci:
    - Compromis de vente de notre maison signé début février, avec MX et Mme Y, il est écrit dans le compromis, pour une vente de 252000€: 100000€ de "deniers personnels et assimilés" et 152000€ de "un ou plusieurs prets ou assimilés".

    - le 10 mars attestation d'acceptation des prets suivants: 71750 € de pret relais au nom de Mme Y; 7000€ et 139700€ de prets au nom de M et Mme.

    - le 2 mai (soit 10 jours avant la signature!!) attestation de refus de pret (pour cause de défaut d'assurance sur M.) pour les deux prets de 7000 et 139700€.

    Notre notaire a demandé au notaire des acheteurs les 10 % de pénallités car les prets demandés sont largement supérieurs à ce qui était prévu au compromis (D'apres l'ADIL le pret relais compte bien comme un pret);

    Réponse du notaire des acheteurs: il ne"partage pas l'analyse " de son confrére car il se base sur l'attestation de refus!!

    Voici mes questions:
    - Dans quelle mesure sommes nous obligés de rendre le séquestre
    - Que pensez vous de la situation?

    Merci d'avance pour votre attention (et merci à tous ce qui nous ont répondus précédemment).
    Nathalie

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    C'est à vous de voir jusqu'où vous voulez aller. Les ex-acquéreurs iront me semble-t-il jusqu'au Tribunal pour récupérer leur séquestre.

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