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nombreux problemes locataires-proprios

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    15
    bonjours,

    Je pense que je peux regrouper dans mes problèmes avec mon proprio l'ensemble des problèmes que peuvent rencontrer tous les locataires.
    D'abord merci à ceux qui auront le courage de le lire jusqu'au bout et à ceux qui y apporterons des réponses.

    Voici un résumé de la situation,

    Mon colocataire et moi occuppons un appartement depuis mai 2004.
    voici les problèmes :
    - nous n'avons pas d'état des lieux à l'entrée. (explication le propriétaire est venu, nous avons remplis un document et signer lui et nous le document, seulement il ne nous l'a pas laissé car il manquait la signature de son frère car c'est une SCI, je crois). Donc il devait nous le retourner mais nous l'avons pas. Il y avait lors de l'entrée différentes remarques comme une vitre felée, les multiples marques sur le lineau, un lustre habimé).
    -nous n'avons bien entendu pas de contrat de bail, toujours le meme probleme invoqué, pas le temps, son soi-disant co-propriétaire.

    Y a t'il un moyen pour un locataire, de savoir exactement qui est propriétaire ? Le services des cadatres peuvent ils le fournir au locataire? Et comment savoir qui est le gérant de cette SCI?

    Peut-on sans bail donner un préavis d'un mois? devant tout nos soucis avec lui peut on demander une dérogation ?
    Comment récuperer la caution payée par chèques de 3 mois de loyers sans bail ?

    Ensuite lors de notre entrée, il etait prévu 1000 euros de loyer + 100 euros de charges. La déclaration pour la CAf a d'ailleurs été faite sur ce principe. Or, nous avons très peu de quittance malgré nos demandes. nous en avons 3 en tout.
    Il a d'ailleurs changé sur les quittances recues le montant des charges passant à 80 euros et le loyer à 1020 euros. Nous avons aucune traces écrites à part la déclaration à la caf qu'il était convenu au départ que le loyer était de 1000 euros. Comment faire pour le justifié?

    De plus il refuse malgré de nombreuses demandes de nous fournir la régularisation des charges.
    Comment faire pour récupérer ses fameuses charges? Peut-on les avoirs sans passer par le copropriétaire? le syndic peut-etre? si nous allons en justice, comment connaitre avant ses charges?

    Autre problème:
    - nous avons appris par la CAF, que les allocations de mon ami était suspendu au motif que notre immeunble faisait l'objet d'un arrété de péril (à cause d'une vérrière vetuste). Nous avons récupérés cet avis et la fin d'arreté de péril.
    début d'arreté de péril le 20 décembre 2005- fin de l'arreté le 06 février 2006. La Caf nous préviens courant mars. Or bien entendu n'étant pas informé nous avions réglé tout les loyers. Nous avons donc décidé de ne pas réglé le loyer du mois d'avril.

    Mais au vu des dates, nous devait-il 1 mois ou 2 mois?
    Surtout, la caf refuse de reprendre le paiement de l'allocation, au motif que nous lui avons pas fourni de quittance. Mais notre proprio refuse comme d'hab de nous les donner.

    Que faire pour percevoir de nouveau les allocations logements?
    Si nous allons en justice la CAF rattrapera t'elle le retard? si non, peut demander au proprio de les prendre en charges?
    pour infos nous avons réglé le mois de mai en totalité.

    Ensuite voici les autres problèmes en vrac:

    - nous avons régulièrement la visite de petite souris (genre 3 fois l'année) dans l'appartement. Que peut on faire sachant que le proprio ne veut rien entendre ?
    - nous avons aussi un tableau électrique nous conforme dixit un électricien professionnel
    -un chauffe eau qui en ce moment fait des siennes. Nous voulons faire venir une société afin de résoudre le problème. A qui incomberait les travaux du chauffe'eau? comment faire pour l'obliger à éxécuter ces travaux si nécéssaire?

    dernier problème proprio-syndic:

    la copropriété s'est dotée d'une nouvelle batterie de boites aux lettres (l'autre était hors services car les BAL avaient été fracturées). Seulement l'entreprise à déposée l'ancienne par terre et sur la nouvelle, il n'y a pas les étiquettes, de plus personnes n'a les cles. Cela fait déja un mois que cela dure. # Service de courrier # refuse logiquement de distribuer le courrier, donc nous devons aller le matin à # Service de courrier # chercher notre courrier. Cela nous pose des problemes car nous ne pouvons aller tout les matins chercher le courrier (horaire incompatible avec les horaires de travails puisque c'est seulement le matin).
    Comment faire en tant que locataire pour faire bouger les choses? Doit-on se retourner vers le syndic ou vers le propriétaire?

    voila j'ai fait le tour, je vous rassure tout de meme le logement n'est pas un taudis il est meme plutot bien, dommage que le proprio "s'en foute"!


    merci tous
    j'espère avoir été claire

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    101
    Un bail est necessairement écrit, votre logement est-il meublé ou non ? Si ce n'est pas le cas, c'est illégal de vous avoir demandé 3 mois de dépot de garantie et de modifier votre loyer/charges au cours du bail. Cependant, si le local est meublé, ce dépot de garantie devient légal et votre préavis est d'un mois.

    Vous devriez mettre en demeurre votre propriétaire avec un petit courrier avec accusé de reception en arguant que vous n'avez à ce jour pas reçu votre état des lieux, mais également vos quittances, etc...

    Autre point, vous ne devez pas cesser de payer le loyer, vous vous mettriez hors la loi. Si votre logement est meublé, le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent. Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire, à tout moment, sa mise en conformité ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours. A défaut d'accord entre le propriétaire et le locataire, c'est le juge qui détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Si le logement n'est pas mis en conformité le juge peut réduire le montant du loyer.

    Pour votre problème de chauffe eau, si le problème vient d'un défaut d'entretien de votre part, c'est de votre ressort, mais si c'est la vetusté ou une autre cause que votre non entretien, c'est le bailleur qui doit couvrir les frais.

    Pour les souris, installez des pièges, ce problème n'incombe pas au propriétaire bailleur

    Pour les boites aux lettres, indiquez ce problème dans votre courrier, comme ce problème touche tous vos voisins, demandez leur de faire de même, peut être fous fournira-t-il les clefs.

    En esperant avoir répondu en partie à vos questions

    David

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    15
    non ce n'est pas un meublé !!!

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    1 427
    bonjour
    je rejoins l3lad. envoyez A R en demandant les quittances, le proprietaire encourt une amende tres lourde, le bail n est pas effectué dans les regles.

    de meme pour l'etat des lieux.

    je vais juste prendre certains points.
    l'arreté de peril.
    vous etes en droit de demander le remboursement des loyers payés. faites vous donner les pieces.
    l'article L 521 2 du code de la construction indique que le loyer doit cesser au 1er jour du mois suivant l'arreté, donc id, demandez le remboursement dans votre A R.
    les charges sont dues elles, ce n'est pas parceque vous avez un arreté de peril que vous pouvez avoir eau electricité, travail gardien, chauffage, entretien... gratuitement (suivant vos charges bien sur)

    pour la mise aux normes ou la mise en conformité, vous avez peu de textes, (curieusement la plupart des electriciens vont vous dire que ce n'est pas aux normes , mais il n y a pas de textes definissant les normes, et le proprietaire n est pas tenu de mettre toutes les normes en cours de bail et heureusement, sinon yaurai des travaux tout les 6 mois).
    il faudrait mieux detailler votre tableau, il ya un un minimum, des normes minimales, des normes acceptables, des normes securitaire superieures....)
    je vous repondrai


    pour les souris j espere que vous plaisantez vous etes quand meme chez vous non?

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Voici des liens interressants qui vous aideront à y voir plus clair et à prendre points par points ... Manifestement vos proprios ont l'air de vous mener en bateau !

    vous louez non meublé, c'est donc la loi de 89 qui détermine les conditions de votre location:
    http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm
    http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/N292.xhtml

    situation de péril: http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/F301.xhtml

    charges locatives: http://vosdroits.service-public.fr/p...ers/F947.xhtml


    voir aussi certaines procédures pour accéder à vos documents : EDL, bail, quittances ... http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1787.xhtml

    et enfin n'oubliez pas que vous pouvez consulter l'ADIL de votre coin.

    bon courage, vous en avez besoin mais accrochez-vous, ce n'est pas insurmontable ... Procédez par ordre et méthode.

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    101
    Voila, non meublé, donc loi de 89, cad 2 mois de dépot de garantie et pas 3 votre préavis est donc de 3 mois (l'arrété de péril peut changer quelque chose à ce préavis ?) pour ce qui est des loyers pendant l'arrété de péril oui ils doivent être réduits.

    Pour ce qui est de l'installation electrique la norme c'est surtout qu'il ne faut pas que l'installation soit dangereuse (prises cassées, ouvertes, diamètre des cables beaucoup trop faible, fil gainé de tissu par exemple). Mais comme ca a très bien été dit au dessus les normes changent relativement rapidement : Il y a peu il ne fallait qu'un disjoncteur général dans une installation electrique, désormais la "norme" est d'installer égalemnt des disjoncteurs différenciels pour couvrir notamment les risques d'electrocution dans la salle de bains.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    ... désormais la "norme" est d'installer égalemnt des disjoncteurs différenciels pour couvrir notamment les risques d'electrocution dans la salle de bains.
    ces "normes" dont vous parlez (et la seule officielle en matière d'électricité est la norme NF C15-100) sont obligatoires dans les nouvelles constructions mais pas dans les anciennes

    source: site de Promotelec (organisme habilité aux contrôles par # Fournisseur en énergie #):

    dispositions réglementaires:

    Logements neufs

    Dispositions générales
    • code de la construction et de l'habitation (CCH) qui ne s'applique pas uniquement à l'électricité, mais qui nous sert notamment dans les art. R111-1, R111-2 et R111-3 pour la définition de ce qui est considéré comme bâtiment d'habitation pour l'application des textes qui leurs sont propres
    • arrêté du 22/10/1969 rendant l'application de la NF C 15-100 obligatoire dans les bâtiments d'habitation
    • avis du 8/12/2002 : homologation de la version de 2002 de la NF C 15-100 [J.O n° 286 du 8 décembre 2002 page 20333 (NOR: INDI0210095V)]

    Partie commune d'immeuble et parking
    • arrêté du 31 janvier 1986 : protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation (JO du 5 mars 1986), texte où l'on trouve notamment les prescriptions pour l'éclairage de sécurité dans les bâtiments d'habitation
    • arrêté du 23 juin 1978 : installation fixe destiné au chauffage et l'alimentation en eau chaude sanitaire de tout bâtiment, arrêté dont les articles 1, 3, 14, 16, 29, 30, 34 et 38 concernent particulièrement l'électricité
    • arrêté du 21 mars 1968, et notamment l'article 90 : il précise quelles sont les règles particulières de mise à la terre dans les zones de stockage et d'utilisation d'hydrocarbure (en chaufferie par exemple)
    • circulaire DRT N°95-07du 14 avril 1995 : elle précise que la loge du gardien et les services généraux d'habitation ne sont pas soumis à la règlementation du travail (décret du 14/11/1988)

    Contrôle CONSUEL
    • décret du 6 mars 2001 n°2001-222 modifiant le décret n°72-1120 : ce décret rend obligatoire le contrôle des installations électriques neuves ou rénovées avec interruption temporaire de la fourniture d'énergie par le CONSUEL


    Logements existants

    • loi SRU du 13 décembre 2000 : obligation du bailleur de délivrer un logement décent
    • décret et arrêté du 19 décembre 2003 (loi de finances) : déduction sur impôts pour travaux de mise aux normes de décence du logement
    • arrêté du 19 décembre 2003 (NOR : BUDF0320070A) dans lequel sont définis (pour la première fois dans le logement) des points de sécurité électrique en réhabilitation
    Guide de mise en sécurité de Promotelec : guide considéré comme la référence des prescriptions à respecter pour assurer la sécurité dans un logement dont l'installation électrique est ancienne


  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    101
    Citation Envoyé par golfy
    ces "normes" dont vous parlez (et la seule officielle en matière d'électricité est la norme NF C15-100) sont obligatoires dans les nouvelles constructions mais pas dans les anciennes

    source: site de Promotelec (organisme habilité aux contrôles par # Fournisseur en énergie #):
    Je citais ce qu'on pouvait qualifier de "norme", sans pour autant sous entendre que cette norme devait être respectée par le propriétaire bailleur, c'était un exemple , pour faire comprendre que tout pouvait changer assez vite et qu'une norme devient vite obsolète.

    Mais en tous cas merci pour la précision.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    c'est bien comme cela que je l'avais percu mais j'ai préféré donner ce complément d'infos car vous savez comme moi, que souvent les lecteurs s'en tiennent à une info partielle (ou bien précise à un cas) et en font une généralité - bon week end

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