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Litiges entre 2 agences, acheteurs et vendeurs

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Ptx
    Ptx n'est pas en ligne
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    25
    Bonjour,

    J'ai recours aux forums de Net-Iris car je dois agir dans l'urgence, voici les faits :

    M. et Mme D. souhaitait acquérir un apartement. Ils sont allés le visiter avec l'agence Immo, leur fille et petit fils. L'agence a fait signer un bon de visite à leur petit fils avec cette clause : "Je m'interdis de négocier directement ou indirectement, l'achat de ces biens sans l'intervention de ladite agence [agence]".

    N'ayant pas été bien reçu par cette agence, la seconde, agence F.V. où M. et Mme D. étaient inscrits leur propose d'aller voir un apartement, et il se trouve que c'est le même. Il choisissent donc de traiter avec cette agence et signent un compromis de vente.

    Quelques jours après, l'agence Immo. leur souligne par téléphone la clause mentionnée au premier paragraphe en les menaçant de les assigner au tribunal pour récupérer la vente. Voulant éviter ce recours, ils décident de rompre le compromis, mais la deuxième agence leur précise que si tel était le cas, ils ne pourraient plus acheter ce même apartement dans une autre agence ni directement au vendeur.

    Sachant que la réponse pour rompre le compromis dans le délai des 7 jours impartis doit être donnée demain au plus tard :


    Question 1 : Que vaut la clause que le petit fils de M. et Mme D. a signé à leur place, sachant que l'intitulé du document ne mentionne qu'il s'agit que d'un "bon de visite" ? Est-il vrai que sa signature, sans être précisé que le petit fils peut agir pour le compte de ses grands parents, engage ces derniers dans une quelconque garantie ?

    Question 2 : Est-il vrai qu'en rompant le compromis chez Immo, M. et Mme D. ne peuvent pas acheter ce même bien chez l'agence F.V. ?

    Question 3 : Quels conseils pouvez-vous nous donner pour conclure un arrangement amiable afin d' éviter d'être assigné devant un tribunal, ou le cas échéant, nous conseilleriez-nous de mettre un terme à cette affaire et de rechercher un autre bien ?

    D'avance merci pour tous vos éclaircissements,

    PtX.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 12/05/2006 à 09h32. Motif: anonymisation
    -PtX-

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Votre affaire est relativement simple.

    Vous avez visité le bien avec 2 agences différentes, puisque selon toute vraisemblance, le vendeur a signé un mandat simple avec chacune de ces agences.

    La clause portée sur le bon de visite de la 1ère agence est ILLEGALE. L'acheteur est libre de traiter avec l'agence de son choix, MEME S'IL A VISITE LE BIEN LA 1 ERE FOIS , AVEC UNE AUTRE AGENCE et ce, au nom,de la libre concurrence. Le prix net vendeur doit être le même dans les 2 agences, seule la commission peut varier.

    Le compromis que vous avez signé avec la 2e agence est donc VALABLE et la 1ère agence ne peut pas l'attaquer.

    En revanche, si vous rompez ce compromis, alors effectivement , vous ne pourrez pas aller signer un autre compromis portant sur le même bien avec une autre agence.

    En conclusion : si vous voulez acheter cet appartement, vous conservez le compromis signé.

  3. #3
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    616
    Bonjour, je suis très étonnée de votre réponse Protis, car toutes les agences agissent ainsi et font signer un bon de visite qui vous engage sous peine de soucis.
    Par contre si le petit fils signe est ce un engagement pour ses grands parents ?
    Merci.
    Cyrcapu

  4. #4
    Ptx
    Ptx n'est pas en ligne
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    25
    Protis : Merci beaucoup pour ces nouvelles. Je vais de suite faire remonter l'information.

    Effectivement, après avoir vérifier le bon de visite de la seconde agence, une clause du même type est stipulée. Est-ce juste dissuasif ?
    -PtX-

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    La clause est illégale, c'est juste pour impressionner le potentiel acheteur. Dites-le à l'agence.
    -----
    Citation Envoyé par cyrcapu
    Bonjour, je suis très étonnée de votre réponse Protis, car toutes les agences agissent ainsi et font signer un bon de visite qui vous engage sous peine de soucis.
    Par contre si le petit fils signe est ce un engagement pour ses grands parents ?
    Merci.
    Bonjour !

    Votre étonnement ne change rien au problème; la Cour de cassation s'est nettement prononcée sur cette question. Au nom de la libre concurrence l'acheteur peut traiter avec n'importe laquelle dse agences qui sont mandatées par le vendeur, quand bien même il aurait eu connaissance de la vente du bien par le biais d'une autre agence et l'aurait visité avec elle. Le bon de visite vous interdit de signer directement avec le propriétaire, pas avec une autre agence.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/05/2006 à 09h56.

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Cyrcapu
    Ancienneté
    avril 2006
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    616
    Merci beaucoup
    Cyrcapu

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Je confirme l'avis de Protis


    En l'absence de mention relative à sa commission dans le contrat de vente, l'agent immobilier ne peut percevoir les sommes prévues dans le mandat de vente et le bon de visite. (Cass. 1re civ., 3 avr. 2002)

    Les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ainsi que la jurisprudence, exigent la réunion de quatre conditions pour que l'agent immobilier ait droit à sa commission :

    la détention d'un mandat écrit comportant certaines mentions obligatoires (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 73) ;

    la présentation du client par l'agent immobilier (D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 77) ;

    la réalisation effective de l'opération par le mandataire ;

    et l'exigence de disposer d'un écrit unique constatant l'accord des parties (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, al. 6).

    Un agent immobilier avait reçu mandat de vendre une villa, la commission étant stipulée, par le mandat et le bon de visite signé par l'acquéreur, à la charge de ce dernier. Après réalisation de l'affaire, l'acquéreur ne verse à l'agent que la moitié de la commission, et celui-ci l'assigne en paiement du solde. La cour d'appel fait droit à cette demande, car en signant le bon de visite, l'acquéreur avait reconnu être informé des conditions de la vente et de cette clause, qui était, par ailleurs, claire. La Cour de cassation censure cet arrêt, au motif que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, de commission ou rémunération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge à la fois dans le mandat et dans l'écrit constatant l'engagement des parties (L. nº 70-9, 2 janv. 1970, art. 6 ; D. nº 72-678, 20 juill. 1972, art. 73). En effet, ni le bon de visite, ni le mandat ne peuvent fonder l'obligation de l'acquéreur si le contrat de vente est muet sur la commission, car un bon de visite ne régit que les rapports entre vendeur et agent, et ne peut valoir accord de la part de l'acquéreur, car il ne constitue pas de sa part une manifestation de volonté certaine et non-équivoque.

    Cet arrêt s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui considère qu'aucune commission n'est due lorsque les parties ne se sont pas engagées dans un seul et même écrit. La Cour de cassation avait d'abord estimé lorsque le mandat stipule que la commission est à la charge du mandant, qu'il n'est pas nécessaire de reprendre cette clause dans le compromis de vente dès lors que la commission est réclamée uniquement au mandant (Cass. 1re civ., 14 juin 1984, nº 83-12.556 : Bull. civ. I, nº 198). Ensuite, elle a adopté une conception plus rigoureuse, en décidant qu'aucune commission ne peut être versée lorsque les exigences des articles 6 de la loi de 1970 et 73 du décret de 1972 ne sont pas respectées, et que la charge de la commission n'est pas reprise dans l'acte de vente, quel que soit celui sur qui elle pèse (Cass. 1re civ., 27 mai 1997, nº 95-13.608 : Bull. civ. I, nº 168).

    Un bon de visite, document par lequel un acquéreur reconnaît avoir pris connaissance d'un bien à vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, ne peut fonder à lui seul le droit à commission de l'agent immobilier (Cass. 1re civ., 6 oct. 1993, nº 91-18.231 : Bull civ. I, nº 266), car il ne répond pas aux exigences posées par les articles 1 et 6 de la loi du 6 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.


    Vous serez intéressé à prendre connaissance d’un arrêt de la 1e chambre civile de la Cour de cassation (27 avril 2004, n° de pourvoi 01-13868) :

    Vu les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

    Attendu que le 12 juillet 1995, les époux X ont donné mandat à la société Century 21 Châteauroux de vendre une maison leur appartenant, moyennant le versement d’une commission de 60.000 francs à la charge des vendeurs ; que ce mandat d’une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction dans la limite d’une année, n’était pas exclusif ; que le 25 juillet 1996, M. Y reconnaissait, dans un document intitulé "reconnaissance d’indications et de visite" que ce bien lui avait été présenté par la société Century 21 Châteauroux et s’obligeait, pendant une durée de quinze mois, à traiter l’affaire par son intermédiaire, à défaut de quoi il serait tenu à l’entière réparation du préjudice causé à l’agent immobilier, qui ne pourrait être inférieur au montant de la commission ; que le 28 décembre 1996 M. Y a conclu directement avec les époux X ;

    Attendu que pour condamner M. Y à payer à l’agence immobilière les dommages et intérêts prévus dans le bon de visite, l’arrêt attaqué retient que M. Y s’était engagé, dans ce document, à ne traiter l’achat de cette affaire que par le seul intermédiaire de l’agence Century 21 Châteauroux, sauf à réparer l’entier préjudice causé par l’éviction ;

    Attendu qu’en fondant ainsi sa décision sur l’engagement conclu dans le bon de visite, alors que l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE,

  8. #8
    Ptx
    Ptx n'est pas en ligne
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    25
    Merci pour cet exemple très précis qui complète parfaitement les réponses précédentes.

    Encore une petite question : le vendeur dit que si le compromis est rompu, il doit attendre 1 an avant de pouvoir revendre ce bien à M. et Mme D. (c'est en tout cas ce qui est écrit sur le contrat de l'agence) Est-ce fondé où est-ce un clause abusive de plus ?
    -PtX-

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Vous voulez dire que le vendeur , s'il veut vendre directement aux acheteurs qui se sont désistés, devra attendre un an ?

    Si c'est le cas, la clause ne me paraît pas abusive. Dans la mesure où le bien a été présenté par une agence, le vendeur ne peut vendre directement aux acheteurs avant longtemps. Il est d'ailleurs probable qu'il n'attendra pas et que le bien sera vendu à un autre acheteur avant cette échéance.

  10. #10
    Ptx
    Ptx n'est pas en ligne
    Membre Cadet
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    25
    C'est effectivement ce que j'entendais. Je vais vous laisser tranquille pour ce soir et aviser pour trouver un accord amiable demain selon les éléments que vous m'avez communiqué. Encore merci,

    Cordialement,
    -PtX-

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