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acceptation de servitude ?

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    10
    Nous venons d'acheter un terrain constructible et lors de travaux de décaissement nous avons découvert une conduite d'eau.

    A aucun moment , lors de la vente chez le notaire , sur les différents certificats d'urbanisme demandés ( 3 en 4 ans) , au registre des hypothéques n'est fait mention de cette servitude.

    Lorsque nous avons fait part de ce problème en mairie , le maire nous a retrouvé (très vite) des plans précisant le passage de cette conduite et de plus il aurait retrouvé une délibération du conseil de 1955 précisant que le propriètaire de l'époque aurait reçu une somme en dédomagement. Notre notaire nous précise que cela ne fait aucunement foi que la somme et l'acceptation de cette servitude ont été effectives.


    Que pouvons nous faire ? sommes nous obligés de par la loi d'accepter cette servitude ?
    Si on l'accepte quelles seront nos obligations et celles de la commune?

    Merci pour vos réponses

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 710
    Voilà ce que j'ai trouvé manifestement dans votre cas il n'y a pas eu enregistrement aux Hypothèques donc la servitude n'est pas établie...
    D?une manière générale, les collectivités se doivent d?établir un « Contrat pour constitution de servitude de passage de canalisation souterraine ». Dans les respect des règles suivantes, qui s?appliquent en matière de réseau souterrain.

    Références et encadrement légal :
    - Loi n°62-904 du 04 août 1962 (notamment son article 1, concernant les conditions d?établissement des servitudes de passage dans les terrains privés ; et son article 2 concernant les conditions d?indemnisation)
    - Décret n°64-153 du 15 février 1964 (ses articles 13 et 14 pour les conditions d?indemnisation ; article 15 concernant le droit de requérir auprès du maître d?ouvrage le rachat amiable ou par expropriation d?une parcelle inconstructible du fait des servitudes préexistantes ; et son article 154 concernant les modalités de prise en charge des frais de déplacement des canalisations situées sous les propriétés privées)
    - Circulaire n°1 2/1/43 du 24 février 1965 (Ministère de l?agriculture, du développement rural et de l?intérieur, concernant la recherche d?autorisation amiable de passage conclue par convention passée en forme administrative ou par acte authentique , avant toute demande d?établissement de servitude par voie réglementaire)
    - Circulaire S/AR/12 du 12 février 1974 (concernant la communication aux DDE des servitudes relevant du Ministère de l?agriculture)
    Avant d'implanter des canalisations d'eau ou d'assainissement sur un terrain privé, une commune doit rechercher l'accord préalable du propriétaire du terrain privé. S'il est impossible de trouver un accord amiable, la collectivité a alors deux solutions : soit instituer une servitude pour la passage des canalisations, soit procéder à une expropriation de la fraction de la parcelle sous laquelle elle désire implanter les canalisations.
    En application des articles L.152-1 et R.152-1 du code rural, les collectivités publiques, les établissements publics ou les concessionnaires de services publics qui entreprennent des travaux d'établissement de canalisations d'eau potable ou d'évacuation d'eaux usées ou pluviales peuvent instaurer une servitude leur conférant le droit d'établir à demeure des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, excepté les cours et jardins attenant aux habitations. L'établissement de cette servitude ouvre droit à indemnité.
    NB : si aucune de ces formalités n'est effectuée l'implantation des canalisations sera considérée comme une « emprise irrégulière » (= atteinte grave de l?administration sur le droit de propriété, toujours sanctionnée par le juge judiciaire) permettant au propriétaire lésé de demander une indemnisation.

    Ces règles sont essentielles pour les collectivités propriétaires des canalisations : alors que l'on entre dans une période de renouvellement de canalisations anciennes, les problèmes juridiques se multiplient. La pose d'une canalisation en domaine privé est aujourd'hui souvent vécue comme une atteinte à la propriété privée, quand il y a quelques décennies elle était considérée comme la contre-partie de l'accès à l'eau et donc bien mieux acceptée. Cette perception a certainement facilité le développement des réseaux, mais a aussi conduit de nombreuses collectivités à oublier de sécuriser ces installations sur le plan juridique, par l'institution de servitudes. Or, dans ce domaine, le temps ne fait pas son ?uvre : une longue antériorité est sans effet, et ne compense en aucun cas l'absence de formalisme lors de la pose des canalisations.

    Les communes peuvent-elles se prévaloir d'une servitude lorsque le passage de canalisations publiques en terrain privé n'a pas été formalisé ?
    1-. Les servitudes instituées au profit des communes
    Afin de pouvoir accomplir la mission qui leur est confiée en matière d'assainissement, les communes bénéficient de l'instauration de deux types de servitude. Les dispositions relatives à ces servitudes sont prévues par les articles L.152-1 et suivants du code rural.
    1-1 Servitude sur le terrain concerné
    Afin de traverser des parcelles privées, les communes peuvent bénéficier « d'une servitude leur conférant le droit d'établir à demeure des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, excepté les cours et jardins attenant aux habitations. » (art. L.152-1 du Code rural). L'établissement de cette servitude ouvre droit à indemnité.
    Si les communes préfèrent parfois la voie du simple accord amiable avec les propriétaires pour organiser le passage des canalisations et son indemnisation, la servitude n'est juridiquement constituée que si elle est inscrite à la conservation des hypothèques.
    En effet, le Code civil, qui organise les conditions dans lesquelles les servitudes s'établissent et deviennent donc opposables aux tiers, prévoit que les servitudes non apparentes (celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence), « ne peuvent s'établir que par titre » (art. 691 du Code civil). Aucun autre mode d'établissement de ce type de servitude n'est admis, comme par exemple l'écoulement d'une période donnée (ex : 30 ans ; voir détail ci-dessous dans la seconde question).
    La servitude permettant le passage d'une canalisation en terrain privé ainsi que l'accès des agents pour en assurer l'entretien entre dans cette catégorie. La commune ne peut donc s'en prévaloir que si un tel titre a été établi et enregistré afin de lui donner sa pleine valeur.

    Peut-on acquérir un droit de passage (ou servitude de passage) par un usage trentenaire ?
    Non, une servitude de passage, en raison de sa nature, ne peut pas être créée par un usage trentenaire.
    Bien qu?il soit possible d'acquérir la propriété d'un bien appartenant à autrui par le biais de la prescription acquisitive, fondée sur la possession prolongée sur plusieurs années (usucapion, d?une durée de 30 ans). Ainsi, une personne qui, sans titre de propriété se comporte, par des actes de possession continue, publique et non équivoque pendant une durée de 30 ans, comme le véritable propriétaire d'un terrain, peut en acquérir définitivement la propriété.

    De la même façon, l'usage prolongé d'une servitude peut donner lieu à l'établissement définitif de celle-ci.
    Toutefois, cette possibilité n'est pas offerte à toutes les catégories de servitudes.

    Classification traditionnelle des servitudes
    Le code civil classe les servitudes en distinguant :
    ? les servitudes continues et discontinues, selon qu'elles ont ou non besoin de l'intervention humaine pendant leur exercice (par exemple : sont continues les servitudes qui existent indépendamment d'une action humaine comme les servitudes de canalisation, ou de vue ; sont discontinues les servitudes qui sont liées à une action humaine comme les servitudes de passage, de puisage)
    ? les servitudes apparentes et non apparentes, selon qu'elles se révèlent ou non par des ouvrages ou des signes extérieurs (par exemple : sont apparentes les servitudes de vue ; sont non apparentes les servitudes de cour commune, de canalisation, les servitude non aedificandi ?).

    La prescription acquisitive en matière de servitudes
    Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent être établies par la prescription acquisitive. Ainsi est-il possible d'instituer une servitude de vue en cas de création d'une ouverture irrégulière et du maintien de celle-ci pendant plus de trente ans sans réaction de la part du voisin.
    Toutes les autres servitudes qui ne présentent pas ce double caractère continu et apparent ne peuvent être établies que par « titre », c'est-à-dire un acte écrit (exemple : une convention) et non par prescription. Tel est le cas de la servitude de passage, apparente mais non continue ; ou encore de la servitude de canalisation, non apparente et non continue.

    « Article 691 (Code Civil) :
    Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.
    La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. »
    Cette règle est valable indifféremment pour les canalisations d'eau potable ou d'évacuation d'eaux usées ou pluviales.

    Il est bon de savoir aussi, que les servitudes se prescrivent (s?éteignent) par un non-usage trentenaire (article 706 du Code Civil) ; en effet, une servitude qui n?a plus d?usage se doit de disparaître. La difficulté est de prouver le non-usage de la servitude pour celui qui en invoque l?extinction. Le délai de prescription de trente ans commence à courir le jour où la servitude ne pouvait plus s?exercer normalement.

    1-2 Servitude pour la réalisation du réseau d'assainissement
    Les dispositions des articles L.152-7 à L.152-11 du Code rural relatifs à une servitude de passage des engins mécaniques sur les terrains bordant certains canaux d'irrigation et à une servitude de dépôts sont applicables à ceux des émissaires d'assainissement qui, n'ayant pas le caractère de cours d'eau naturels, sont exclus du bénéfice des dispositions relatives aux servitudes de passage sur les berges des cours d'eau non domaniaux. Précisons que l'établissement des servitudes donne droit à indemnité.

    Il est ainsi prévu que les riverains sont tenus de permettre le libre passage et l'emploi sur leurs propriétés, dans la limite d'une largeur de quatre mètres, des engins mécaniques servant aux opérations d'entretien. Ils doivent également permettre en certains endroits le dépôt des produits de curage et de faucardement.

    Les terrains bâtis ou clos de murs, les cours et jardins attenant aux habitations à la date de publication de l'acte prescrivant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique sont exonérés des servitudes de passage et de dépôt.

    Si le propriétaire le requiert, l'expropriation des terrains grevés de la servitude de dépôt est obligatoire.

    A l'intérieur des zones soumises aux servitudes, toute nouvelle construction, toute élévation de clôture fixe, toute plantation est soumise à autorisation préfectorale. Le préfet peut faire supprimer les constructions, clôtures ou plantations édifiées sans cette autorisation.

    Les propriétaires de clôtures, arbres et arbustes existant dans les zones grevées de servitudes antérieurement à la publication de l'acte prescrivant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique peuvent être mis en demeure par le préfet de supprimer ces clôtures, arbres et arbustes. Cette suppression ouvre droit à indemnité. En cas d'inexécution, les clôtures, arbres et arbustes peuvent être supprimés aux frais des propriétaires par la commune, habilitée par le préfet. Cette exécution d'office ne fait pas disparaître le droit à indemnité.

    Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l'établissement et l'exercice des servitudes ainsi que la fixation des indemnités dues aux propriétaires intéressés sont jugées comme en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique.

    Sont applicables aux actes de procédure auxquels donne lieu l'établissement de cette servitude les dispositions de l'article 1021 du Code général des impôts qui prévoient l'exonération des droits de timbre et d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière des décisions, rapports, extraits, copies, ou expéditions relatifs aux actes de procédure auxquels donne lieu l'application de la servitude.

    La pose de canalisations publiques en terrain privé (Procédure réglementaire en cas d?absence de compromis amiable)

    Le principe en l?absence d?accord amiable
    Les communes et leurs concessionnaires ont le droit d'établir des canalisations d'eau potable en terrain privé. Cela concerne des terrains privés non bâtis, à l'exception des cours et des jardins attenants aux terrains d'habitation.
    Des autorisations amiables de passage doivent être recherchées en priorité. Si aucun accord n'est trouvé, l'établissement de la servitude donne droit à une indemnité qui couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain entraîné par la réduction permanente du droit de propriété des terrains grevés (Code rural art. R.152-13).

    La consistance de la servitude
    L'établissement de la servitude donne droit à son bénéficiaire d'installer la canalisation et d'accéder au terrain pour y faire tous travaux d'entretien ou réparations nécessaires.

    Le dossier de demande d'autorisation au préfet
    Selon l'article R.152-13 du code rural, le dossier est composé :
    ? d'une note précisant l'objet des travaux et leurs caractéristiques techniques ;
    ? du plan des ouvrages prévus et du plan parcellaire des terrains concernés ;
    ? de la liste des propriétaires par communes ;
    ? de l'étude d'impact pour des coûts d'établissement supérieurs à 12 MF (1 800 000 ?...).
    L'enquête publique : art R 152-1 à 15 du code rural
    Quand les travaux font l'objet d'une déclaration d'utilité publique, l'enquête en vue de l'établissement des servitudes peut être menée conjointement à l'enquête parcellaire avec laquelle elle peut-être confondue (art. R.152-12 code rural).
    En cas de contestation, le juge apprécie l'utilité publique au regard des inconvénients causés aux propriétaires des terrains traversés.

    Le commencement des travaux
    Les propriétaires et gestionnaires doivent être avertis au moins huit jours avant la date de commencement des travaux (art. R.152-14 du code rural).
    Ils peuvent demander à être indemnisés de faits survenants lors des travaux, non couverts par la servitude (art. R.152-14 du code rural).

    Servitudes et permis de construire
    Si un permis de construire est rejeté au motif de la servitude, le propriétaire est en droit de demander l'acquisition du terrain par le maître d'ouvrage.
    Dernière modification par Marieke ; 02/05/2006 à 12h33.

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