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Construction en partie sur sol d'autrui

Question postée dans le thème Voisinage sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    63
    Bonjour,
    Lors d’une donation partage, faite par mes parents, je me suis aperçu qu’un batiment (hangar agricole de 300 M2) empiète d’un tiers de sa surface sur la parcelle d’un voisin ; il semble qu’a l’origine un accord verbal ait été donné mais sans aucune suite chez un géomètre ; le bâtiment à été construit en 1968 – pas de permis de construire à l’époque pour ce bâtiment agricole.

    Lors d’une rénovation du cadastre, il y a dix ans environ, le bâtiment à bien été positionné à cheval sur les parcelles mais avec une flèche vers chaque parcelle – le géomètre n’est pas, semble t’il venu sur place – il a du travailler d’après photo. Les structures principales de soutènement du toit sont sur mon terrain.

    Quelqu’un peut il me dire quels sont les droits des uns et des autres? Que pourrait il se passer en cas de vente de la parcelle voisine ? Bien qu’il n’y ai jamais eu depuis plus de 30 ans de litige à ce sujet j’aimerai essayer de régler ce problème.

    Par avance, Merci de vos conseils

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    101
    Si vous souhaitez régulariser cette situation, il vous faut un titre de propriété pour la parcelle de terrain que vous utilisez. De toute manière comme vous le dites, le hangar est en place depuis plus de 30ans, c'est le délai requis pour possession par usucapion, le tribunal de grande instance vous donnerai raison .

    Les propriétaires de la parcelle voisine n'optiendraient manifestement rien.

  3. #3
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par addx
    Bonjour,
    Lors d’une donation partage, faite par mes parents, je me suis aperçu qu’un batiment (hangar agricole de 300 M2) empiète d’un tiers de sa surface sur la parcelle d’un voisin ; il semble qu’a l’origine un accord verbal ait été donné mais sans aucune suite chez un géomètre ; le bâtiment à été construit en 1968 – pas de permis de construire à l’époque pour ce bâtiment agricole.

    Lors d’une rénovation du cadastre, il y a dix ans environ, le bâtiment à bien été positionné à cheval sur les parcelles mais avec une flèche vers chaque parcelle – le géomètre n’est pas, semble t’il venu sur place – il a du travailler d’après photo. Les structures principales de soutènement du toit sont sur mon terrain.

    Quelqu’un peut il me dire quels sont les droits des uns et des autres? Que pourrait il se passer en cas de vente de la parcelle voisine ? Bien qu’il n’y ai jamais eu depuis plus de 30 ans de litige à ce sujet j’aimerai essayer de régler ce problème.

    Par avance, Merci de vos conseils
    Bonjour,

    Dans le champ du droit de propriété, aucun texte n’a réglementé initialement l’hypothèse dans laquelle un propriétaire, en élevant un bâtiment sur son terrain, empiète plus ou moins légèrement sur le terrain de son voisin, le problème se posant étant précisément celui de savoir si ce voisin peut contraindre l’auteur de l’empiétement à démolir sa construction. Nous pouvons observer que, sur cette question, la jurisprudence, d’abord très conciliante, a opéré un revirement rigoureux en 1983.
    Voici cet arrêt du 19 décembre 1983:
    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 19 décembre 1983Cassation
    N° de pourvoi : 82-15670
    Publié au bulletin

    Pdt M. Léon
    Rpr M. Roche
    Av.Gén. M. Ortolland
    Av. Demandeur : M. Garaud
    Av. Défendeur : MM. Foussard, Hennuyer


    sur le moyen unique : vu l'article 545 du code civil ;
    attendu qu'aux termes de ce texte, nul ne peut etre contraint de ceder sa propriete, si ce n'est pour cause d'utilite publique ;
    attendu que l'arret infirmatif attaque (poitiers, 28 juin 1982) constate que le batiment construit par m oger sur son terrain empiete sur le fonds contigu, appartenant lors de la construction aux consorts bostyn, et que ceux-ci ont cede a m delage par un acte subrogeant l'acquereur aux droits et actions des vendeurs contre leur voisin ;
    que, pour refuser la suppression de cet empietement, requise par m delage, l'arret enonce, d'une part, que la demolition sollicitee, qui entrainerait la ruine totale du batiment, constituerait une sanction excessive eu egard au prejudice effectivement subi par m delage, qui avait connaissance de l'empietement avant d'acquerir la propriete des consorts bostyn, que l'arret retient, d'autre part, que l'empietement a ete commis de bonne foi, par suite d'une erreur d'implantation qui n'a ete decouverte qu'apres l'edification du gros oeuvre et qu'en pareil cas l'auteur de l'empietement ne peut etre contraint a demolir sa construction mais doit etre condamne a payer des dommages-interets ;
    qu'en statuant ainsi, alors que l'article 555 du code civil ne trouvant pas application lorsqu'un proprietaire etend une construction au-dela des limites de son heritage et empiete ainsi sur la parcelle voisine, la bonne foi de m oger ne pouvait justifier le rejet de la demande de demolition, la cour d'appel a viole le texte susvise ;
    par ces motifs : casse et annule l'arret rendu le 28 juin 1982 entre les parties, par la cour d'appel de poitiers ;
    remet, en consequence, la cause et les parties au meme et semblable etat ou elles etaient avant ledit arret et, pour etre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de limoges, a ce designee par deliberation speciale prise en la chambre du conseil ;


    Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 269
    Décision attaquée : Cour d'Appel Poitiers (Chambre civile) 1982-06-28
    Titrages et résumés PROPRIETE - Construction sur le terrain d'autrui - Article 555 du Code civil - Domaine d'application - Construction empiètant sur l'héritage voisin (non).

    L'article 555 du Code civil ne trouve pas application lorsqu'un propriétaire étend une construction au-delà des limites de son héritage et empiète ainsi sur la parcelle voisine. Dès lors, la bonne foi de celui-ci ne peut justifier le rejet d'une demande de démolition.

    * PROPRIETE - Atteinte au droit de propriété - Construction empiètant sur l'héritage voisin - Bonne foi - Absence d'influence.

    Précédents jurisprudentiels : ID. Cour de Cassation (Chambre civile 3) 1979-06-26 Bulletin 1979 III N. 142 P. 109 (REJET) et les arrêts cités.

    Codes cités : Code civil 545. Code civil 555

    Dans ces conditions, je pense qu'il serait tout à fait judicieux d'engager dès aujourd'hui dans le climat des rapports cordiaux qui semblent être ceux que vous entretenez actuellement avec ce voisin, une régularisation équitable et définitive de cette situation (achat du terrain d'assiette du bâtiment par exemple) .

    Cordialement
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/05/2006 à 09h33.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    décembre 2005
    Messages
    63
    Merci pour ces 2 réponses même si elles sont un peu contradictoires
    Effectivement le réglement amiable est toujours préférable.

    Par ailleurs le fait d'avoir réalisé une donation partage ne fait il pas repartir à zero la durée de prescription pour prétendre à l'usucapion?

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par addx
    Merci pour ces 2 réponses même si elles sont un peu contradictoires
    Effectivement le réglement amiable est toujours préférable.

    Par ailleurs le fait d'avoir réalisé une donation partage ne fait il pas repartir à zero la durée de prescription pour prétendre à l'usucapion?
    Bonjour,

    Les 2 réponses sont effectivement contradictoires car comme précisé ci dessus, la jurisprudence, d’abord très conciliante, a opéré un revirement rigoureux en 1983 à ce sujet.
    S'agissant de l'acquisition par prescription à laquelle vous faites allusion, j'avoue ne pas très bien comprendre sur quoi vous l'appliquez.
    Ce hangar est votre propriété en totalité, le problème c'est qu'il est construit en partie chez le voisin et que ce dernier peut tout à fait en demander la démolition.
    Quand au terrain d'assiette, je ne vois pas ou l'usucapion trouverait à s'y s'appliquer, dans la mesure où chacun connait clairement les limites séparatives et que celles ci ne semblent pas être constestées ni contestables.

    Cordialement.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

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