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Clause Resolutoire

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    2
    Je suis nouveau sur ce forum et j'ai besoin de toute votre aide.
    Une clause résolutoire a été ouverte à mon encontre. J'ai répondu sous forme de mémoire remis à l'huissier. Dans ce mémoire je contestai la somme réclamée, reconnaissait devoir la taxe sur les ordures qui m'ont été réclamé en avril 2005 pour les années 01 + 02 + 03 + 04. J'ai aussi contesté les 8% de frais de fiscalité et demandé un echelonnement puisqu'il m'est réclamé des arriérés sur 4 années. Courrier avait été adressé au mandaire en mai 05 qui est resté sans réponse.
    J'ai également contesté la somme de 15€ que me réclame le mandataire pour clause pénale impayé. Somme qui m'est reclamé chaque moi depuis mai 05 pour non rélement de cette taxe.
    J'ai aussi demandé le remboursement des frais de 2€10 pour envoi de quittance. J'ai demande un arriere sur 5 ans.
    De 2000€ réclamé je suis arrivé à 700€. Sur le relevé établit pat le mandataire d'un montant de 2000€ arrêté au 14 févier 06 ne figure pas (volontairement ou non) le réglement de mon loyer de février, virement bancaire effectué le 03 février.
    3 jours avant la fin delais de 2 mois de la clause j'ai déposé un recourt auprès du tribunal en y citant mon propriétaire.
    2 jours après l'expiration des 2 mois l'huissier m'a informé qu'il lui avait été demandé de suspendre provisoirement la clause et de n'y donner, pour l'instant, aucune suite.
    J'ai adressé un courrier à mon bailleur en lui demande de me confirmer l'arrêt provisoire des poursuites. Il m'a répondu ne pas être au courant de l'ouverture de cette clause. Que seul le mandataire a pris cette décision. Il vient seulement de l'apprendre en prenant connaissance de mon courrier.
    A ce jour je n'ai aucun loyer de retard et seul la taxes des ordures n'est pas réglé.
    Plusieurs questions. Que faire?
    Si pas de suite est ce que tout le contenu de mon mémoire est de ce fait accepté tant par mon bailleur que par son mandataire; Même ma demande d'indemnisation de 1500€ pour utilisation abusive de cette clause.
    Quel est le délais laissé à mon bailleur ou à son mandataire pour me poursuivre devant le tribunal depuis la fin des 2 mois de la clause.
    S'il tel était le cas est ce que je doit retirer le recourt devant le tribunal.
    Ou quel que soit le cas de figure je doit laissépoursuivre mon recourt.
    POUR INFO : je suis locataire de ce logement depuis 30 ans et mon loyer est inférieure de 130€ par rapport à celui des autres locataires de l'immeuble.
    Mon bailleur me dit que je doit attaquer le mandataire qui a déposé cette procédure et non lui. Son mandataire dispose de tous les pouvoir.
    Merci de votre réponse.

  2. #2
    Membre Junior Avatar de Pheftman
    Ancienneté
    mars 2006
    Localisation
    Paris / Melun
    Messages
    81
    le memoire à l'huissier n'a aucune utilité : il faut saisir le tribunal d'instance de votre contestation, dans le délai de 2 mois suivant le commandement par huissier.
    a défaut, vous encourez la résiliation de votre bail, et l'expulsion.
    Me Patrick Heftman

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    mai 2006
    Messages
    2
    Maître, merci de votre réponse.

    Quelques précisions :
    1/ C'est à la demande de l'huissier que j'ai fait une réponse. Celui ci m'a dit que si je contestais la somme réclamée je devais lui adresser une réponse écrite en détaillant les motifs. Je regrette le dépot de cette réponse.

    2/
    L'huissier m'a aussi dit que je n'avais pas besoin de contester la clause devant le Tribunal. Cela se ferait automatiquement à la fin des 2 mois. A ce moment devant le tribunal je pourrai me défendre normalement et contester la procédure.

    3/
    Il m'a également dit que je pouvais, si je le voulais mais il n'en voyait pas l'utilité, déposer un recourt devant le Tribunal. Que dans ce cas je devais le déposer à l'encontre du mandataire et non du propriétaire. Au motif : la mise en oeuvre de la procédure était faite par le mandataire.
    Moi j'ai déposé le recourt à l'encontre du proprétaire après consultation du forum. Cela ne plait pas à mon bailleur.

    En conclusion :
    Il faut se méfier des bons conseils des huissiers. Qu'en pensez-vous? Que faire à son encontre?

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Je tente une réponse mais cette matière est je trouve plutot incertaine.
    En effet aucun texte ne prévoit cette fameuse "opposition à commandement". Il est bien évidement possible d'assigner au fond pour contester le commandement sur sa forme ou sur le fond. Par contre je ne vois pas pourquoi il faut le faire avant le terme fixé par le commandement ? Si quelqu'un à des infos à ce sujet ?

    1/ C'est à la demande de l'huissier que j'ai fait une réponse. Celui ci m'a dit que si je contestais la somme réclamée je devais lui adresser une réponse écrite en détaillant les motifs. Je regrette le dépot de cette réponse.
    C'était bien la première des choses à faire. Le faire sous forme de "mémoire en réplique" effectivement est sans objet mais répondre n'était pas inutile.

    2/ L'huissier m'a aussi dit que je n'avais pas besoin de contester la clause devant le Tribunal. Cela se ferait automatiquement à la fin des 2 mois. A ce moment devant le tribunal je pourrai me défendre normalement et contester la procédure.
    Oui, pourquoi pas... l'acquisition de la clause résolutoire doit effectivement être constatée ou prononcée par un juge et vous pouvez lors de l'audience exposer vos arguments. On peut donc considérer d'une certaine façon que ce conseil permet d'éviter des frais et des démarches.

    3/ Il m'a également dit que je pouvais, si je le voulais mais il n'en voyait pas l'utilité, déposer un recourt devant le Tribunal. Que dans ce cas je devais le déposer à l'encontre du mandataire et non du propriétaire. Au motif : la mise en oeuvre de la procédure était faite par le mandataire.
    Moi j'ai déposé le recourt à l'encontre du proprétaire après consultation du forum. Cela ne plait pas à mon bailleur.
    là c'est plus difficile à comprendre. Agir contre le mandataire: oui pour demander les 15000€ dont vous parliez, une sorte d'action en responsabilité. Mais pour contester le commandement et le jeu de la clause résolutoire c'est bien contre le propriétaire. Il faut donc savoir de quoi l'huissier parlait.

    Enfin, le seul probleme que je vois dans cette procédure est le fait que l'agence ne prévienne pas son client de la mise en place de la procédure. Ainsi peut-être que le dernier virement qui n'était pas sur le décompte.
    Quels sont vos griefs pour demander 15000€?

    Cordialement.

  5. #5
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par gritche_fr
    Je tente une réponse mais cette matière est je trouve plutot incertaine.
    En effet aucun texte ne prévoit cette fameuse "opposition à commandement". Il est bien évidement possible d'assigner au fond pour contester le commandement sur sa forme ou sur le fond. Par contre je ne vois pas pourquoi il faut le faire avant le terme fixé par le commandement ? Si quelqu'un à des infos à ce sujet ?
    .
    Rassurez vous gritche_fr vous ne perdez pas la tête !!!!
    et si l'on veut vous faire croire
    Citation Envoyé par pheftman
    il faut saisir le tribunal d'instance de votre contestation, dans le délai de 2 mois suivant le commandement par huissier.
    a défaut, vous encourez la résiliation de votre bail, et l'expulsion
    .
    Vous répondrez.......

    Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 17 décembre 2002Cassation
    N° de pourvoi : 01-12532
    Inédit titré

    Président : M. WEBER



    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l'article 114 de la loi du 29 juillet 1998 ; Attendu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1, premier alinéa, et 1244-2 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;
    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 mai 2000), rendu en matière de référé, que, le 1er août 1998, Mme X... a donné en location un appartement aux époux Y... ; qu'elle leur a délivré le 8 octobre 1998 un commandement de payer un arriéré de loyers et de charges, visant la clause résolutoire, puis les a assignés pour faire constater la résiliation du bail ; que Mme Y... a, reconventionnellement, soutenu qu'elle était en situation de régler sa dette locative et sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; Attendu que, pour constater la résiliation du bail, l'arrêt retient que le caractère impératif attaché aux conséquences infructueuses du commandement de payer délivré par le bailleur le 8 octobre 1998 dont les causes n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, a eu pour effet d'allouer au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé qui n'impose aucun délai au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne Mme X... aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille deux.


    Décision attaquée : cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile A) 2000-05-30
    Titrages et résumés BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Résiliation - Cause - Défaut de paiement du loyer - Délais de paiement - Demande en justice - Absence de délai.



    Lois citées : Loi 89-462 1989-07-06 art. 24. Loi 98-657 1998-07-29 art.
    114.


    Cordialement.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Ah ! merci pour la Jp Balder !

    Je crois qu'en fait ce délai de deux mois souvent avancé est lié à la situation d'avant la loi de 98 qui a modifé l'article 24 de la loi de 89. En effet avant cette loi (bataillée entre groupe communiste et sénat) la situation n'était pas clairement fixée (bataille doctrine/Cour de Cass contre nombre de Cour d'Appel)

    Merci encore et bonne journée !

  7. #7
    Pilier Junior Avatar de Baldr
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    1 456
    Citation Envoyé par gritche_fr
    Ah ! merci pour la Jp Balder !

    Je crois qu'en fait ce délai de deux mois souvent avancé est lié à la situation d'avant la loi de 98 qui a modifé l'article 24 de la loi de 89. En effet avant cette loi (bataillée entre groupe communiste et sénat) la situation n'était pas clairement fixée (bataille doctrine/Cour de Cass contre nombre de Cour d'Appel)

    Merci encore et bonne journée !
    Tout à fait mon cher Maître, la demande de délai de paiement et de maintien du bail est possible au-delà de deux mois d'un commandement de payer depuis l'application de l'article 114 de la loi du 29 juillet 1998.
    Dans sa décision sus-visée, la Cour n'a fait que rappeler cette suppression du délai impératif des 2 mois depuis 98. Un simple rappel de principe.

    Cordialement.
    Ne pas tourner le dos aux problèmes, c'est déjà leur faire face.

  8. #8
    Membre Cadet Avatar de Clasmyrddin
    Ancienneté
    novembre 2005
    Messages
    25
    Merci Balder et Gritche, Ce site est d'une grande richesse, merci de nous faire partager vos connaissances.

    Pourriez-vous me dire qu'elles étaient les dispositions transitoires attachées à la loi du 29 juillet 1998 à laquelle vous faites référence, particulièrement l'article 114 .

    Elle fut promulgée au JO le 31 juillet 98, s'appliquait-elle aux procédures en cours ?

    1°/ - Un commandement de payer délivré le 16 juillet 98 soit 13 jours avant le vote de la loi et 15 j avant sa promulgation fait-il que la procédure est placée sous l'ancienne loi : l'art 24 de la loi de 1989 ?
    La loi de 29 juillet 1998 était-elle applicable dès sa promulgation au JO ?

    2°/ - Peut-on légalement adresser par un acte unique un commandement de payer visant la clause résolutoire et une assignation à comparaître en vue de constater la résiliation et donc l'expulsion ?

    N'y a-t-il pas un formalisme obligatoire à respecter :
    - le commandement de payer
    - 2 mois après qu'il soit resté infructueux, assignation au TI
    - l'audience prévue 2 mois après assignation.

    Merci
    cordialement
    [COLOR=Blue]Merlin[/COLOR]

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