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Litige avec une agence immobilière

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    avril 2006
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    4
    J'ai décidé de vendre mon appartement depuis quelques semaines. J'ai signé un contrat de vente dans une agence immobilère, contrat sur lequel était bien stipulé que je me réservais le droit de vendre mon bien par mon propre intermédiaire. Le 26 Avril dernier, j'ai reçu chez moi un acheteur potentiel trouvé par moi à 18H45. A 19H15, un agent immobilier avec qui j'avais rendez-vous est arrivé avec un de ses clients, a visité et est reparti sans rien me dire. Tout de suite après leur départ, mon client m'a signé un compromis de vente. Vers 21H30 j'ai alors reçu un coup de fil de l'agence immobilière me disant que mon bien venait d'etre vendu. Je leur ai répondu que c'était trop tard et que j'avais déjà vendu quelques heures auparavant. L'agent immobilier m'a alors dit qu'il était prioritaire et m'a envoyé un télégramme de confirmation a 22h30. J'ai meme été menacé et ai trouvé ma porte grande ouverte en rentrant chez moi tard dans la nuit. Je pense que les agents immobiliers ont fait cela pour m'intimider. Je voudrais savoir si je suis dans mon droit et si je dois quelque chose aux agents immobiliers ? Que peut-il se passer ?

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    L'agence a t-elle trouver un acheteur au prix du mandat?
    Les 2 acheteurs se présentent-ils au même prix?

  3. #3
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    Ancienneté
    avril 2006
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    4
    oui l'agence a trouvé un acheteur au prix du mandant mais j ai réussi à vendre plus cher et avant eux. Mon acheteur est pret à en témoigner. De plus, l'agence avait volontairement sous-estimé pour le vendre plus vite.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Dans le mandat, y a t-il une précision sur la manière dont l'agence doit vous notifier la réalisation du mandat?

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    avril 2006
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    4
    non, et en fait tout s 'est passé par télépone à 21h30, j'ai dit alors à l'agent que j'avais vendu et lui m'a dit la meme chose, puis il m a envoyé un télégramme téléphonique à 22h30, J'ai pour ma part envoyé une lettre recommandée avec accusé de reception dés le lendemain. J ai averti mon acheteur de ce litige et il m'a déjà rédigé une lettre dans laquelle il certifie sur l'honneur avoir signé le premier.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Votre compromis serait prioritaire s’il avait "date certaine", c’est-à-dire s’il avait été enregistré à la recette des impôts aussitôt sa signature ou déposé chez un notaire au rang de ses minutes tout aussi rapidement. Cependant l’agent immobilier n’a qu’un compromis signé par ses seuls acquéreurs.

    Comme l'agent immobilier n’a pas un compromis régulier, signé par les deux parties, il ne pourra pas demander sa commission mais aura la possibilité d’engager une action judiciaire pour le paiement par son mandant de dommages et intérêts d’un montant égal à la commission.

    Donc en conclusion, vous êtes libre de signer avec vos acquéreurs mais l'agence à droit au montant de sa commission pour la réalisation de son mandat.

  7. #7
    Membre
    Ancienneté
    avril 2006
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    4
    Ok, mais si l agent immobilier entreprend une procédure pour avoir sa commission, est-il sur de gagner devant un tribunal ? Si de surcroit, je peux prouver qu'il y a eu intimidation et abus de confiance ( l'agent a volontairement sous-estimé la valeur de mon bien )

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    Je pense que vous ne pourrez vous soustraire au paiement du montant de la commission prévue au mandat que cela soit au titre de la négociation ou de dommages.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    Vous auriez dû, dès la signature du compromis avec votre acheteur, en informer l'agent immobilier de manière irréfutable, ce que lui a fait à 22h30. Pour ce qui vous concerne, votre lettre recommandée n'est partie que le lendemain. Comment allez-vous prouver que votre compromis a été signé avant celui de l'agence ? Je crains que le témoignage de votre acheteur ne soit pas suffisant, car dans cette affaire, il est "partie".

    Donc, si l'agent immobilier engage une procédure, les choses risquent de tourner à son avantage. Certes , en matière de justice, les choses ne sont jamais acquises à l'avance, mais là, l'agence part avec une longueur d'avance.

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    L’agent immobilier a droit à sa commission quand, titulaire d’un mandat, il a mis en rapport vendeur et acquéreur et fait signer un acte unique concrétisant cet accord. Si le vendeur refuse de signer l’acte unique (compromis de vente en général) ou de le ratifier, il commet une faute et des dommages et intérêts sont dus au professionnel, en général du montant de la commission dont il a été privé, éventuellement en vertu d’une clause pénale du mandat.

    Mais l’agent immobilier a une autre obligation, il doit informer son mandant dans les termes du mandat et dans celles de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi Hoguet. Ce texte précise que l’agent immobilier est tenu d’informer son mandant de l’accomplissement de son mandat au plus tard dans les huit jours de l’opération. Il doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre écrit remis contre récépiss&#233 ; ou contre émargement.

    La Première Chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 30 mars 2004 (pourvoi n° 02-12.604) rappelle la règle :

    Elle retient d’abord que l’article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier d’informer son mandant de l’accomplissement du mandat, dans les huit jours de l’opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépiss&#233 ; ou émargement et que ces dispositions sont d’ordre public.

    Les faits étaient les suivants :

    Le 6 août 1997, M. X a donné mandat non exclusif à la société A, exerçant sous une enseigne connue d’agents immobiliers en réseau, de vendre son bien immobilier.

    Le 3 décembre 1997, l’agence a fait signer par un acheteur un compromis de vente aux conditions fixées au mandat.

    M. X a refusé de signer cet acte dont il prétend n’avoir eu connaissance que par une mise en demeure du 11 mars 1998, alors qu’il avait déjà lui-même vendu son bien, le 4 mars 1998.

    L’agence a assigné le vendeur en paiement de la clause pénale contractuelle.

    Pour faire droit à cette demande, l’arrêt de la cour d’appel retient que le fait que l’agence ne puisse justifier de l’information qu’elle a donnée à son mandant par lettre recommandée avec accusé de réception, un récépiss&#233 ; ou un émargement comme cela est stipulé au contrat n’a pas d’incidence sur la réalité de l’information donnée laquelle peut être démontrée par tout autre moyen, que l’agence n’avait aucun intérêt à dissimuler cette information qui démontrait l’efficacité de ses diligences, que M. X ayant visité au début du mois de janvier 1998, par l’intermédiaire de cette agence, un bien dont il s’était porté acquéreur, qu’il apparaît impensable que, lors de cette visite, il n’ait pas été question de la vente de sa propriété qui avait fait l’objet d’un compromis quelques jours auparavant, et que la société A produit aux débats la copie des courriers simples qu’elle a adressés, les 4 décembre 1997 et 26 janvier 1998, à M. X pour l’informer de la signature du compromis.

    La Cour de cassation dit et juge qu’en se déterminant ainsi, alors que la clause du mandat de vente, stipulée conformément aux exigences de l’article 77 du décret du 20 juillet 1972, interdisait à l’intermédiaire de rapporter la preuve de l’information du mandant autrement que par la production de l’avis de réception de la lettre recommandée ou du récépiss&#233 ; ou de l’écrit contenant l’information dûment émargé, la cour d’appel a violé le texte susvisé.





    Ainsi un propriétaire qui a trouvé acquéreur pour son bien a la possibilité de signer sans risque un accord avec cet acquéreur - à condition de conserver une preuve de la date de l’accord - tant qu’il n’a pas reçu de lettre recommandée avec A.R. de l’agent immobilier ou qu’il n’a pas signé de récépiss&#233 ; ou émargé un avis de vente de son bien par l’agence aux conditions du mandat.

    Par contre cela ne régle pas le problème pour un litige de quelques heures comme c'est le cas d'espèce et si un télégramme nécessite un récépiss&#233 ;
    Dernière modification par Denis_63 ; 03/05/2006 à 20h40.

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonsoir , denis !

    Donc ce serait jouable pour l'intervenant. Voilà un argument auquel je n'avais pas pensé. Il faudrait cependant que philip75 s'assure des termes exacts du mandat pour ce qui est de la notification de la vente réalisée par l'intermédiaire de l'agent immobilier.Mais s'il est établi que le vendeur doit notifier par LRAR toute vente qu'il aurait conclue directement avec un acheteur, il paraît logique que la réciproque soit opposable à l'agence.

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