Vos question à l'Avocat
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Suis je dans mon droit ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    33
    Bonjour , je loue actuellement un studio dont le locataire ne paye plus le loyer pretextant que suite a un element de cuisine tombe ,l'appartement est insalubre et demandant en plus une reduction de loyer.Cependant apres deux RDV ou il ne s'est pas presente pour refixer le meuble et changer le robinet ,j'ai decide d'attendre le rapport d'expertise de son assurance qui tarde d'arriver, afin de m'assurer que ledit meuble est bien tombe a cause de vétuste comme il le pretend.

    Precisions:
    -Sur l'EDL d'entree le meuble est "en etat d'usage"
    -Le meuble avais legerement tordu le col de cygne du robinet en tombant ,a ma derniere visite il l'a completement arrache le rendant inutilisable.
    -Je lui ai envoye un AR demandant le payement du loyer ainsi que les penalites de retard et RDV aux heures ouvrable pour refixer le meuble et changer le robinet.
    -Je vais contacter la caution AR puisqu'il ne payeras pas et ensuite saisir le TI.
    -L'echeance de son preavis de trois mois est le 29/06/06 et ne me seront pas payes.
    -Vu les degradations, je vais mandater un huissier de justice pour l'EDL de sorti ,les frais etant partages comme le prevoit le bail.

    J'ai bon la? Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Pas tout à fait ! Vous avez affaire visiblement à un procédurier.
    *Concernant les pénalités de retard, oubliez les. Elles n'ont rien d'illégal, mais l'abscence de réciprocité dans le bail en fait une clause abusive. Donc cela fera un point de moins en votre défaveur si cela va au tribunal.

    *Pour l'edl de sortie, vous devrez contacter un huissier avant l'edl. La loi l'oblige a informer le locataire au moins 7 jours avant l'edl. Si votre locataire vous écrit pour vous signifier qu'il souhaite un edl amiable, vous assumerez seul les frais d'huissiers. Dans el cas contraire ,sans réponse négative du locataire, ils seront partagés par moitié. La clause de partage dans votre bail est abusive. Il faut respecter le formalisme.

    *Concernant le robinet, que le meuble soit tombé par vétusté ou parce que trop chargé, il vous appartient, donc les dégats causés au robinet n'incombent pas au locataire. Sauf a prouver la surcharge et là je vous souhaite bon courage et un cout nettement supérieur au cout d'un robinet !

    *Si vous faite sun commandement de payer, n'oubliez pas de le signifier à la caution (pas par tèl).

    Quant à exiger une baisse du loyer pour vétusté, il va falloir qu'il le prouve. A t il des docuemnts, des échanges avec vous , des demandes de travaux ? Il y a t il réellement vétustée ?

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    33
    Bonjour agnes ,dans le commandement de payer ,j'ai bien precise qu'il se devais d'etre present a la convocation du huissier,maintenant meme s'il n'est pas d'accord j'assumerais seul les frais.Pour le robinet j'ai fait preuve de bonne volonte mais il s'arrange pour annuler les RDV ou arriver a 21h de tel sorte que je ne puisse pas faire les travaux et ainsi retarder au maximum les reparations que je ne refuse pas de faire ,d'ailleur c'est pour cela que j'ai precise sur l'AR de convenir d'un RDV aux heures ouvrable pour refixer le meuble et changer le robinet.
    Pour la reduction de loyer il s'appui uniquement sur le sinistre de la cuisine, il a juste envoye un AR daté du 5/4 au centre de gestion precisant qu'il suspendais le paiement du loyer jusqu'a ce que je refixe le meuble et le robinet ,demande un reduc de 50% du loyer depuis la date du sinistre le 3/2/06 ,date a laquelle j'ai du attendre le passage de l'expert et attend encore desesperement son rapport d'expertise qui je pense doit lui etre defavorable.La responssable du centre de gestion m'a clairement fais comprendre que j'allais m'asseoir sur les 3 dernier mois de loyer.
    Pour les penalites de retard ,je n'y compte meme pas mais en demandant le bras j'espere avoir le poignet ou meme un doigt.
    Une photocopie du commandement suffit il pour le signifier a sa caution?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 252
    Citation Envoyé par alain75014
    Une photocopie du commandement suffit il pour le signifier a sa caution?
    Non, la signification du commandement de payer répond à un certain formalisme à peine de nullité (art 24 loi du 6 juillet 1989) ; c'est aussi à l'huissier de se charger de cette mission.
    Avez vous envisagé la saisie conservatoire de son compte bancaire ? Cela vous garantierait un paiement....

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,
    Agnes parle du commandement de payer visé à l'article 24 de la loi de 89. C'est un acte extra-judiciaire, signifié par un huissier de justice. C'est cet acte qui doit être dénoncé à la caution, là encore par exploit d'huissier.
    Mais si le locataire part bientot peut-etre pouvez vous utiliser une autre procédure (inutile de chercher à faire jouer la clause résolutoire ici).
    Puisque votre locataire se place lui même dans l'illégalité, vous pouvez aller voir un huissier pour faire une saisie-conservatoire avant que votre locataire ne parte. Ensuite, (mais un mois après au max), si les loyers ne sont pas rattrapés, vous pourrez le faire condamner ainsi que la caution.
    Allez donc voir un huissier avec tous vos "papiers" pour qu'il juge sur pièces si la saisie est possible sans autorisation d'un juge .

    Cordialement.

    Ah.. désolé pour le post surabondant anissa

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 252
    Gritche_fr....je viens exactement de dire la même chose que vous, vous faites doublon aujourd'hui ?

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    1 427
    bonjour.
    juste pour un point.
    le robinet et le meuble evier, il s'agit d'equipement, par definition si le meuble est tombé et le robinet cassé il s'agit d une degradation.
    un meuble ne tombe pas tout seul comme cela.
    donc c'est un defaut d'entretien de la part du locataire, donc imputable.

    bon a l'exception du fait que votre mur soit completement vetuste ou humide...

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    oui navré ... au moins nous sommes d'accord sur la procédure

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 252
    Citation Envoyé par gritche_fr
    oui navré ... au moins nous sommes d'accord sur la procédure
    Cher ami, vous êtes tout excusé.... Mais, après relecture, je vous accorde le bien fondé de votre réflexion lorsque vous écrivez que la procédure de résolution judiciaire du bail n'est pas une bonne solution puisque presque concomittente avec la fin dudit bail.

  10. #10
    Membre Cadet
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    33
    Merci a tous ,il me reste plus qu'a trouver un huissier .

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par alain75014
    ..............Pour la reduction de loyer il s'appui uniquement sur le sinistre de la cuisine, il a juste envoye un AR daté du 5/4 au centre de gestion precisant qu'il suspendais le paiement du loyer jusqu'a ce que je refixe le meuble et le robinet ,demande un reduc de 50% du loyer depuis la date du sinistre le 3/2/06 ,date a laquelle j'ai du attendre le passage de l'expert et attend encore desesperement son rapport d'expertise qui je pense doit lui etre defavorable.La responssable du centre de gestion m'a clairement fais comprendre que j'allais m'asseoir sur les 3 dernier mois de loyer.........
    La réduction de 50 % durant trois mois pour un meuble, je crains que votre agence veuille surtout éviter les ennuis. Ce n'est pas proportionné. Sauf si vous y rajoutez à la vaisselle. Ou en votre locataire de cela ? Demande t il une réduction de 50 % pour 3 mois vaisselle incluse ou vient elle en sus ? Si cela vient en plus, cette réduction est manifestement exagérée ! De plus votre locataire se plaint de votre inertie, mais vous avez bien des documents prouvants ses refus de réparation ?

    Citation Envoyé par ricbaux
    bonjour.juste pour un point.le robinet et le meuble evier, il s'agit d'equipement, par definition si le meuble est tombé et le robinet cassé il s'agit d une degradation.un meuble ne tombe pas tout seul comme cela.donc c'est un defaut d'entretien de la part du locataire, donc imputable.bon a l'exception du fait que votre mur soit completement vetuste ou humide...
    Navrée de vous contredire encore une fois ricbaux, mais le logement était loué avec les meubles déjà installés. Je ne vois donc pas en quoi il y a faute du locataire ni défaut d'entretien ! Ce n'est pas un meuble qu'il aurait mal fixé. Il fait partie intégrante de la cuisine, se casse la figure, les dégâts reviennent au propriétaire.

  12. #12
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    1 427
    oui vous avez raison sur le principe, meublé -> proprio, mais il y a quand meme une exception

    bon je n ai pas tout compris a lhistoire cela manque de detail
    .
    je donne mon schema de pensée

    il doit refixer le meuble (donc je pense que ce meuble evier fixé sur le mur est tomb&#233.
    la je me pose des questions.
    pourquoi? est ce mal posé? est ce du a un mur detrempé? est ce du a un mur completement fissuré?
    donc je vais voir le logement dans ces cas la pour constater.

    si cela rentre dans l un des cas (ou un autre qui montre bien que c est de l usure). je fais les reparations.

    maintenant si le mur n a rien de tout cela, si le mur est nickel (si les autres appartements avec le meme evier par exemple cest nickel c'est un indice mais la il ne peut pas lui)

    cela sousentend que le locataire a abimé le meuble.
    (il s'assoit dessus par exemple)
    donc je considere que le meuble n'est pas a ma charge mais a la charge du locataire imputable par defaut d entretien et/ ou dégradation.

    la je suis dans le technique qui oriente les regles juridiques
    parce que faut y aller pour dechausser un meuble evier !

    je precise aussi que retenir le loyer pour quel que motif que ce soit n'est pas légal
    Dernière modification par Ricbaux ; 28/04/2006 à 18h43.

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