Vos question à l'Avocat
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vente annulée

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2003
    Messages
    6
    Bonjour.

    Propriétaire d'une maison, j'ai signé un compromis de vente en avril dernier. Les acquéreurs ont versé 5% de la somme.

    Le compromis mentionne que l'acquéreur doit justifier d'un dépot de demande de prêt dans les quinze jours suivant la signature et d'une attestation de refus ou d'offre de prêts dans un délai d'un mois.

    Or, malgré les relances du cabinet immobilier, ils n'ont pas informé qui que ce soit de leurs démarches et se sont contentés d'envoyer une attestation de refus de prêt par fax, dans les délais cette fois....

    Apparemment, ils ne souhaitent pas faire d'autres démarches et ont tout simplement renoncé à leur achat. Est il possible de récupérer 10% à titre de dommages et intérêts pour défaut d'information dans les délais (rien par courrier jusqu'à présent)et réservation abusive d'un bien à vendre?
    Merci de votre réponse.

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2003
    Messages
    29
    A mon sens, il convient de distinguer 2 choses :
    Les clauses d'un compromis de vente telles que vous les décrivez ne sont là que pour permettre au vendeur (ou à l'acquéreur) de pouvoir renoncer à la vente. Encore faut-il que ce ne soit pas fait dans des conditions abusives. Le défaut de réponse de vos acheteurs vous permet, et aurait du vous permettre, de vendre la maison à un autre acquéreur, une fois que les délais ont été écoulés.
    Deuxième chose, les acquéreurs ont versé 5% de la somme, relisez bien l'acte sous seing privé qui doit normalement mentionner que cette somme vous restera acquise dès lors que l'acquéreur renonce. Ceci vous servira d'indemnité.
    Si vous parvenez à démontrer du caractère abusif de la renonciation, vous pouvez intervenir. A mon sens se sera difficile étant donné qu'il ont envoyés un refus de prêt qui devait certainement être une condition suspensive à la réalisation de la vente.
    Mon conseil : gardez les 5% et c'est tout... une action en justice risque de vous coûter beaucoup sans être certain du résultat.

    Cordialement,

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mars 2002
    Messages
    44
    Je suis d'accord avec Dudule : en matière de prêt immobilier, la non obtention de ce prêt est nécessairement une condition suspensive à la réalisation de la vente. La transaction n'est donc pas poursuivie dès lors qu'il est attesté de la non obtention du prêt, et le fax, envoyé dans les temps semble valable. Agir en justice serait une perte de temps et d'argent par rapport au bilan "coût/avantages"...

  4. #4
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2003
    Messages
    6
    Merci de vos réponses.
    En effet la non obtention de ce prêt est une condition suspensive à la réalisation de la vente.

    Le défaut de réponse de vos acheteurs vous permet, et aurait du vous permettre, de vendre la maison à un autre acquéreur, une fois que les délais ont été écoulés.

    Non, car je suis liée par un compromis de vente qui est un acte de vente en soit et qui m'interdit de remettre mon bien en vente.

    Aujourd'hui, les acquéreurs sont protégés par la loi. Elle leur accorde un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date de signature. Ils n'ont pas utilisé ce délai.
    Ils ont effectué des démarches auprès d'une seule banque et ont changé plusieurs fois d'agences......aujourd'hu i, ils ne sont pas en mesure de fournir une attestation de dépôt de demande de prêt.
    Le refus de prêt quant à lui, n'est même pas circonstancié.
    Je précise que cela fait 2 fois que j'ai affaire à ce genre de personnes inconscientes.
    Aujourd'hui les gens pensent pouvoir acheter et donc signer des actes de vente pour des biens en deça de leurs moyens.
    Le propriétaire, lui, se retrouve le bec dans l'eau et perd du temps.

    (en un an, j'ai perdu 6 mois: blocage de la maison après un compromis)

    Le dépôt de garantie n'est pas en ma possession mais comme vous le savez, mis au séquestre. Par ailleurs, la mère d'un des deux co contractants s'est permise de me téléphoner à mon domicile pour tenter de m'apitoyer sur le sort des pauvres jeunes
    (en fait, cette dame ne veut plus se porter caution pour eux..c'est pour cette raison que la banque leur refuse le prêt d'après elle).
    J'espère pouvoir obtenir la vente forcée ou le versement des 10% de dommages et intérêts

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2003
    Messages
    6
    Oups, je rectifie)

    L'attestation de refus de prêt a été faxée par la banque le 20 mai soit hors délai héhéhé.

  6. #6
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2003
    Messages
    29
    La signature d'un compromis ne vaut pas forcemment réalisation de la vente en ce sens qu'il comporte des clauses qui doivent être respectées.
    La clause relative à l'obtention d'un prêt ne vous permet pas d'apprécier les démarches de vos acheteurs. Il suffit de démontrer que le prêt a été refusé une seule fois et vous n'avez pas à remettre en cause l'appréciation de la banque.
    Par contre je maintiens ce que j'ai dit dans mon 1er message. La clause suspensive de l'obtention du prêt ne s'est pas réalisée. Ceci est à votre avantage car vous avez les moyens dorénavant d'annuler la vente et le compromis qui en découle. En effet puisque la clause ne s'est pas réalisé, la vente ne peut pas se faire, c'est bien le principe de la clause suspensive... Dès lors courrez chez votre notaire pour réclamer les 5% qui devraient, selon l'acte (à vérifier), vous revenir...

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2003
    Messages
    6
    la vente ne peut pas se faire, c'est bien le principe de la clause suspensive... Dès lors courrez chez votre notaire pour réclamer les 5% qui devraient, selon l'acte (à vérifier), vous revenir...

    Ben non) si la condition suspensive est réalisée, la vente est annulée et chacun récupère "ses billes".

    Quoiqu'il en soit, le tribunal devra statuer sur la mauvaise volonté des acquéreurs, car la condition suspensive ne doit pas être un motif de renonciation déguisée (démarches tardives, pièces non portées au dossier, changements d'agences au gré du vent....)

    Manifestement c'est le cas. La justice appréciera.

    Un de mes amis est avocat. Il va se charger du dossier.

    En tout cas, je vous remercie de vos réponses.

    Entre ma charge de subrogé tuteur(qui ne se passe pas terriblement bien) deux compromis de vente qui cafouillent (en tant que propriétaire) un autre qui n'a pas abouti (cette fois j'étais l'acquéreur) dur dur de s'y retrouver donc bravo pour le site.


  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2003
    Messages
    29
    La vente est certe mais annulée mais généralement (du moins nous les faisons précisés dans nos actes), en cas d'annulation de la vente du fait de l'acheteur, les sommes versées restent acquise à titre de dédommagement du blocage de la vente...

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2003
    Messages
    6
    Là pour le coup je suis très étonnée que ce genre de clause puisse apparaître dans un compromis. J'en suis à mon 3ème (cabinet ou notaire) et sauf clauses particulières c'est souvent un compromis type.

    Si l'acquéreur n'obtient pas son prêt (donc condition suspensive qui ne dépend pas, en principe de lui) la vente est considérée comme nulle et tout acompte versé doit être restitué à l'acquéreur.

    Cela est en conformité avec les art.
    1176 et 1177 du Code Civil.

    La où il y a matière à reconsidérer la restitution à l'acquéreur de son dépôt, c'est quand les engagements de celui ci à cet égard dans le compromis n'ont pas été respectés.
    C'est bien le problème qui se pose dans mon cas.

    Une clause permettant au vendeur de récupérer l'acompte même si l'acquéreur n'est pas "défaillant" me semble tout à fait abusive, l'obtention d'un prêt, comme vous le faisiez remarquer précédemment n'est pas acquise:

    Il suffit de démontrer que le prêt a été refusé une seule fois et vous n'avez pas à remettre en cause l'appréciation de la banque.

    Ce risque de voir perdre l'acompte découragerait n'importe quel acquéreur de signer un compromis, mais arrangerait bien les affaires des vendeurs c'est sur.

    Je demande à mon avocat.... la suite des évènements si ça vous intéresse.))))

  10. #10
    Membre
    Ancienneté
    septembre 2006
    Messages
    1
    Bonjour,

    Je me retrouve aujourd'hui dans la même situation que Chael il y a trois ans. Ayant signé une promesse de vente le 30 mai dernier, nos acheteurs avaient jusqu'au 13 juillet pour justifier d'une offre ou d'un refus de prêt. Finalement ce même jour ils envoient un fax au notaire demandant un délai supplémentaire de 15 jours.

    Tout cela pour au final obtenir un refus de prêt le 12 août (totalement hors délai). Cela m'intéresse de savoir si Chael ou quelqu'un d'autres s'étant trouvé dans ce cas a pu obtenir réparation du préjudice subi au moins en récupérant l'indemnité d'immobilisation versée par les acheteurs.

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