Vos question à l'Avocat
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dépôt de garantie: le rendre ou pas?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    2
    J'ai acheté un appart récemment qui était déjà loué, et le vendeur m'a naturellement transféré outre le contrat de bail, l'état des lieux d'entrée détaillé, la caution versée par le locataire à la signature du bail il y a 10 ans. Le locataire a décidé de partir, et la fin du préavis approche.

    Lorsqu'il est entré dans l'appart, l'état des lieux mentionne que l'appartement avait été refait à neuf; c'est à dire peinture tapisserie et sol. J'ai eu l'occasion de voir l'appartement récemment et si certaines pièces présentent un état d'usure à peu près normale, d'autres sont assez dégradées: tapisseries et moquettes sales et déchirées par endroit, forte odeur d'urine de chat, peinture écaillée sur certaines portes, un rebord de fenêtre abîmé, de nombreux trous non rebouchés etc....

    Voilà donc mes questions considérant que je ne cherche absolument pas à "faire la peau" de ce locataire pour le moins indélicat, mais que je ne veux pas non plus me faire berner. En effet aujourd'hui tout l'appartement est à refaire pour pouvoir le relouer. Il me semble à priori acquis que je pourrais lui retirer toute ou partie de sa caution: mais comment l'évalue-t-on? Dans quel état aurait-il dû à minima me rendre l'appart? le fait que ce dernier. ait été refait à neuf lors de son entrée suffit-il à justifier que sa caution ne lui soit pas rendue eu égard à l'état actuel? Dois-je faire venir un corps de metier pour faire des devis et justifier? Merci beaucoup pour les réponses que vous m'apporterez.

  2. #2
    Membre Cadet
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    39
    bonsoir !

    je suis pas dans le juridique mais une ancienne locataire qui a eu des soucis pour récupérer la caution ! si vous ne voulais pas rendre la caution ou une partie il faut que vous prouvez par des devis qui permettrais la restauration de l'appart ! PAr contre il faut savoir que si c'est une usure dite normale ou due a un défault d'isolation (humidité) vous ne pouvez vous retourner contre le locataire !

    Voila ce que je sais mais je pense que quelqu'un dans le juridique pourras mieux répondre que moi en + avec les code et article s'y réferent !!!

    bon courage !

    virginie

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Vous pouvez facturer tout ce qui concerne une usure anormale. A savoir les papiers déchirés, les moquettes tâchées, etc....... L'écaille des peintures est plus difficile à imputer.
    Mais attention, le logement a été occupé 10 ans, vous n'avez pas refait un edl lors de l'achat du logement. Le locataire risque fort de ne pas se laisser faire. Donc transigez, pour éviter de vous retrouver au tribunal, où là vous dépendrez uniquement d'un juge qui décidera qui paye quoi et combien. Cela peut être équitable, en votre faveur (meme de manière aberrante) ou en votre défaveur (de manière aberrante également). C'est un peu la loterie !
    Réserver un mois de dépot de garantie, est selon l'état un bon compromis.

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    La restitution du dépot de garantie devrait être réalisée par l'ancien propriétaire

    En effet en cas de vente du bien loué en cours de bail et l’action en restitution du dépôt de garantie engagée contre l’ancien bailleur est recevable (Cour de cassation, 3e chambre civ., 1er avril 2003).

    Précédemment, la même chambre de la Haute juridiction a dit que le locataire d’un immeuble ne peut se voir opposer la clause relative à la transmission du dépôt de garantie au nouveau propriétaire (18 janvier 1983, cité supra).


    Cependant vous pouvez convenir d'un autre arrangement qui juridiquement ne regarde que vous et l'ancien propriétaire

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Là visiblement il y a eu transfert du dépot (qui peut être prévu lors de la vente) sinon la question ne se poserait meme pas.

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Il peut être en effet prévu au contrat de vente mais le locataire peut trés bien réclamer le dépot de garantie à l'ancien propriétaire et sa requête sera recevable car le locataire est étranger au contrat de vente et arrangements entre le vendeur et l'acquéreur.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 709
    Par contre sans vouloir relancer une polémique (AGNES et DENIS) je ne suis pas d'accord sur le fait qu'on remette à neuf un appartement en conservant la caution.... en ce qui concerne la moquette et les tapisseries au bout de 10 ans ....sauf super moquette et papiers peints de très bonne qualité et encore ils sont défraichis....par la lumière en général ...
    Si vraiment ils sont déchirés.....mais vous êtes censé appliquer un coefficient de vétusté...au niveau d'un tribunal cela ne tiendra pas....

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Un arret beaucoup plus récent (06/12/2004)stipule le contraire et renvoi aux articles du code civil.
    http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad...ASS&ligneDeb=1

    "Mais attendu qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ;"

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par marieke
    Par contre sans vouloir relancer une polémique (AGNES et DENIS) je ne suis pas d'accord sur le fait qu'on remette à neuf un appartement en conservant la caution.... en ce qui concerne la moquette et les tapisseries au bout de 10 ans ....sauf super moquette et papiers peints de très bonne qualité et encore ils sont défraichis....par la lumière en général ...
    Si vraiment ils sont déchirés.....mais vous êtes censé appliquer un coefficient de vétusté...au niveau d'un tribunal cela ne tiendra pas....
    Attention je n'ai pas dit à neuf. Un mois de dépot est raisonnable, si comme le dit jeanema, il y a bien des papiers déchirés et des tâches d'urine de chat sur la moquette (très facilement déclelables et donc notifiables sur un edl rien qu'à l'odeur beurk) ! Les papiers défraichis et les plafonds sales, rien à faire. Et encore comme je le lui précise, devant un tribunal cela peut etre (de facon hallucinante) remis en cause dans un sens ou dans l'autre ! C'est pour cela qu'uen négo d'un mois est raisonnable poru les deux parties.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 709
    AGNES , toi tu as parlé de retenue de 1 mois...soit ce serait correct si vraiment c'est dégradé par mauvais entretien.... mais JEANEMA semble vouloir garder en totalité la caution et parle de devis ...donc cela sera supérieur à la caution... s'il prend une entreprise... donc je le mettais en garde...il peut aussi tout perdre...
    Par contre il a intéret à remettre à neuf ( à ses frais) avant de relouer et là il peut exiger ensuite un entretien correct....

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Pour Agnès : Le cautionnement pas le dépot de garanti

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Citation Envoyé par denis_63
    Pour Agnès : Le cautionnement pas le dépot de garanti
    Bien évidemment. Mais il n'était pas question du cautionnement ! Je n'ai pas voulu mettre la totalité de la jurisprudence trop longue, en ayant donné les références, et j'aurai du surligner en rouge le mot important de la phrase (et en rapport avec le problème) afin qu'il soit bien visible.
    Citation Envoyé par Agnes1
    "Mais attendu qu'en cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ;"
    Or vous savez bien denis63 que le dépot de garantie est une créance accessoire du loyer ! Je m'étonne qu'avec votre souci de la précision vous n'ayez pas "flashé" sur le terme.
    Donc cette nouvelle jurisprudence ,que je vous invite à aller consulter est très claire. Elle renvoi toutes les créances et accessoires et les transmet de plein droit sauf stipulation contraire au nouveau propriétaire selon notamment l'article 1692 du Code Civil, annulant par la même la jurisprudence de 2003 que vous citez qui elle ne se référait pas au 1692.
    Article 1692 "La vente ou cession d'une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque."

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