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Bail commercial en cours, explications et moyens de résilier?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2005
    Messages
    127
    Bonjour,
    je souhaiterais acheter un bien loué actuellement par une sarl en bail commercial 3,6,9 ans.
    Sur le bail établi sous sein privé entre le propriétaire vendeur et la sarl, il est précisé entre autre que "le bailleur donne pour une durée de 3.6.9 ans reconductible par tacite reconduction à compter du 15 octobre 2000 pour finir en octobre 2009 à la volonté seule du preneur..."
    Est ce valable pour les périodes triennales ou pour la période au bout des 9 ans; D'après ce que j'en comprends, cela semble valable pour l'échéance du bail soit en fait, en d'autres termes que le bailleur ne pourra absolument pas résilier le bail de son "propre chef".
    Est ce bien cela?

    Par ailleurs, j'ai entendu dire que, le fait de prendre possession de son bien comme résidence principale permettait de résilier le bail avec préavis de 6 mois: qu'en est il réelement et cela entraine t il des "inconvénients en tant que nouveau propriétaire? par ex: frais d'évictions?, dommages et intérêts éventuels?...

    Merci par avance pour vos aides et réponses

  2. #2
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2005
    Messages
    127
    juste pour faire remonter le post...on sait jamais.
    Salutations

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    http://www.apce.com/index.php?rubriq...&type_projet=1

    Ces contrats sont régies par le décret du 30 septembre 1953, qui a été codifié dans le Code de Commerce sous les articles L.145-1 à L.145-60



    La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans. Le locataire peut donner son congé à l'issue de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Pour le propriétaire, les possibilités de congé sont plus restreintes. Il peut donner congé à l'issue du bail mais doit alors verser une importante indemnité d'éviction calculée en fonction du préjudice subi par le locataire. Sauf s'il peut invoquer l'un des motifs prévus par l'Article L145-17

    Article L145-17

    I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
    1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
    2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
    II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.



    La reprise au titre de l'habitation principale ne concerne pas le bail commercial proprement dit :

    Article L145-22
    Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
    Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
    De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
    Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
    Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
    Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de son activité.
    Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2005
    Messages
    127
    Bonjour,
    Merci pour votre réponse.
    Pour le lien apce, j'avais déjà jeter un oeil dessus auparavant...
    Si je comprends bien, le fait que le bail précise que: "le bailleur donne pour une durée de 3.6.9 ans reconductible par tacite reconduction à compter du 15 octobre 2000 pour finir en octobre 2009 à la volonté seule du preneur..."
    implique donc en réalité que le bail 3.6.9 peut durer 10 ans, 20 ans 30 ans ou même 100 ans...sauf si le preneur décide de partir de son propre grée puisque c'est le locataire (en l'occurence ici une sarl) qui décide de rompre le bail et non le bailleur?
    si c'est le cas, je trouve cela "délirant" et le bail 3.6.9 n'a plus trop son appelation.

    Il existe cependant ds le bail actuel une clause résolutoire précisant que "à défaut de paiement du loyer à son échéance, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur..."

    Concernant ce que vous dites / article L145-22, le bien en question concerne ici un locataire (sarl) exploitant une propriété et comprenant des salles et un appartement de fonction décomposé en 2 batiments sur lequel porte le bail.
    Cette propriété est utilisée en partie comme restaurant et salles de réceptions.
    Selon cette article donc et la configuration du bien, il semble donc impossible de "séparer" les 2 (privatif et locaux commerciaux) puisque la location porte sur l'ensemble des biens (excepté peut être la route menant à cette propriété...et encore) et donc de renouveller le bail exclusivement sur les locaux d'habitation?
    Cela semble d'ailleurs renforcé par ceci: "
    De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

    Concernant ceci:
    "Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement."
    Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
    Pouvez vous m'éxpliquer ces 2 points car je ne comprends pas.


    En conclusion, selon le dire des textes de lois et du contexte: bail, activité...il semble impossible (même en tournant la loi ds tous les sens) d'habiter le bien.
    La seule solution, d'après la loi, semble être de l'acheter pour le louer ad vitam en attendant que la sarl veuille bien partir...qd elle l'estimera...
    Je pensais toutefois à la solution d'augmenter de façon "déraisonnable" le loyer de la sarl au bout des 9 ans afin de vouloir la faire "partir".
    Est ce une solution? En voyez vous d'autres?

    Encore merci pour votre aide.

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,

    et oui c'est pour cela que l'on parle, en exagérant un peu, de "propriété commerciale" pour les locataires commerciaux.

    Mais vous pouvez évidement mettre fin au bail à son terme ! au moins 6 mois avant le terme du bail vous donnerez congé avec offre d'indemnité d'éviction et c'est tout !
    Le congé n'a pas à fixer ou évaluer cette indemnité, c'est une offre de "principe".
    Pour l'évaluer si vous voulez :
    http://www.inforeg.ccip.fr/fiches/pd..._eviction1.pdf

    Et pour une approche des congés :
    http://www.jurismag.net/articles/article-congebail.htm

    Je ne vous noie pas sous les références parce que votre cas est relativement complexe.
    Dans TOUS les cas, congé commercial = huissier de justice.
    Je vous conseil donc de consulter un huissier ou un avocat pour votre démarche. Il faut lire le ou les baux TRES en détail !
    La règlementation des baux commerciaux est complexe et ne pardonne pas la moindre erreur ! En plus ici il y a une partie commercial + une partie habitation = dangers multipliés par 2 !

    Cordialement.

    PS: oubliez tout de suite votre idée de l'augmentation de loyer... si le locataire ne l'accepte pas c'est un juge qui fixera le loyer, vous n'aurez "presque" rien à dire et en tout cas vous serez reparti pour 9 ans minimum

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2005
    Messages
    127
    Dites donc, vous êtes tous les 2 d'une efficacité redoutable.

    Encore merci pour votre participation.

    Je pensais en effet m'orienter vers un spécialiste mais les arguments que vous me communiquez ici semble m'orienter vers l'achat d'un autre bien que celui-ci...

    Salutations.

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par franck76
    Je pensais en effet m'orienter vers un spécialiste mais les arguments que vous me communiquez ici semble m'orienter vers l'achat d'un autre bien que celui-ci...
    Ce n'était pas le but mais finalement... c'est vrai qu'il y a plus simple pour se trouver une habitation !

    Un jour peut-être (surement) faudra-t-il adapter l'ultra protection des locataires commerciaux aux autres usages européens. Ce sera alors plus simple pour les situations comme la votre.

    Votre situation n'était pas inextricable mais à confier obligatoirement à un spécialiste. Et qui sait, avec pas mal de chance, peut-être pouviez-vous récupérer les lieux sans verser d'indemnité... mais pas avant 2009 de toute façon (sauf expulsion mais c'est une autre histoire...)

    Cordialement.

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2005
    Messages
    127
    Bonjour,
    Le bail semble malgré tout clair finalement et, à moins de trouver la petite faille législative, je suis qd même scéptique sur le fait de pouvoir reprendre le bien après 9 ans sans pénalités.
    Salutations.

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par franck76
    Bonjour,
    Le bail semble malgré tout clair finalement et, à moins de trouver la petite faille législative, je suis qd même scéptique sur le fait de pouvoir reprendre le bien après 9 ans sans pénalités.
    Salutations.
    Bien sur ! le principe est l'indemnité d'éviction dans votre cas !
    J'avais mis un lien pour l'évaluer dans une précédente réponse.
    S'il existe quelques solutions pour ne pas avoir à payer l'indemnité (par exemple le défaut d'inscription au RCS) il ne faut pas trop compter dessus.

    Cordialement.

  11. #11
    Membre Junior
    Ancienneté
    avril 2005
    Messages
    127
    Merci à vous

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