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Rachat des parts d'un bien en indivisions

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    Bonjour,

    Mon ami et moi avons acheté une maison il y a 3 ans en résidence principale. Nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Cette maison est donc en indivision à 50/50. Nous nous sommes séparés peu après l'achat, j'habite chez ma soeur depuis sans ayant déclaré de changement de résidence principale.

    Depuis notre séparation, mon ancien ami paye entièrement le remboursement du crédit. Aujourd'hui, il a une nouvelle compagne.

    Nous nous entendons encore très bien et aimerions nous dégager de cette situation, sachant que pour nous deux, la solution idéale serait qu'il puisse continuer à résider dans cette maison. Je souhaite également ne tirer aucun bénéfice, c'est-à-dire qu'en cas de plus-value par une transaction quelconque, j'aimerai la lui céder.

    J'entrevoie plusieurs solutions :
    - 1 : le rachat de ma part du bien par licitation. Dans ce cas, je suppose qu'il doit demander un nouveau prêt auprès de la banque, comment cela se passe-t-il ?
    - 2 : le rachat de ma part du bien par sa nouvelle compagne. Cette procédure est-elle faisable, est-elle coûteuse ?
    - 3 : la mauvaise solution : la vente du bien.

    Dans les 3 cas, puisque ma part du bien doit être vendue au prix réel du marché, comment lui céder la plus-value ?

    Je vous remercie beaucoup pour vos réponses.
    Cécile. "perdue dans le monde juridique"

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    9 834
    Malheureusement il est impossible d'éviter de payer la plus value il n'a d'autre choix que de vous racheter sa part au prix réel du marché.

    Les deux premières solutions peuvent être envisagées par contre il est peut être possible de voir avec la banque pour un transfert du prêt de votre nom à celui de sa compagne ce qui lui évitera de nouveaux frais bancaires.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    7
    Merci pour la réponse.

    J'estime que mon ancien ami s'est beaucoup donné dans cette maison que je n'ai pas investie. Est-ce que je ne peux pas lui faire une donation de cette plus-value, exercice qui rentrerait dans le cadre du rachat ? ou est-ce que cela devra obligatoirement faire l'objet d'un autre cadre juridique ?

    Cécile.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    Bourgogne
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    9 834
    Si vous faite une donation vous serez taxé à 60 % sur le montant de la plus value.
    Malheureusement le fisc ne se préoccupe pas dans l'investissement personnel des propriétaires, vous n'avez d'autres solutions que de lui vendre au prix réel et qu'il vous paye le prix du marché.

  5. #5
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    J'ai été dans votre cas il y a très peu de temps. Vous pouvez faire une recherche sur mes messages, vous trouverez pas mal de réponses à vos questions. J'avais acheté une maison avec mon ex concubin. Nous nous sommes séparés. Depuis, je suis avec un nouvel ami et nous avions tous deux décidé qu'il racheterait la part de mon ex. Nous avions signé un compromis sous seing privé en décembre dernier, soit 1 an et demi après l'achat initial.

    A aucun moment le notaire n'est intervenu dans la fixation du prix. Nous avons décidé à trois le prix de rachat : prix d'achat initial + frais de notaires initiaux + frais d'agence initiaux + travaux. Cela nous a amené à un prix de 112000 € (contre 106000 € au 1er achat).

    Les estimations des agences : de 120000 € (frais d'agence à déduire) à 170000 € sur 7 estimations (moyenne à 150000 €).

    Jamais le notaire n'a dit quoique ce soit sur le prix de la part, puisque nous étions d'accord tous les trois.

    Il faut absolument que vous preniez rendez-vous avec un (ou plusieurs notaires (ils ne sont pas tous du même avis) pour le montage.

    Par rapport au crédit. Si votre ex et sa compagne peuvent reprendre le crédit (mensualité pas trop forte), il est possible, (mais difficile à obtenir) de désolidariser une personne et de resolidariser une autre personne à la place. Dans mon cas, ce n'était pas possible, donc nouveau crédit qui rachète l'ancien. Le taux étant meilleur aujour'hui, cela m'a couvert les frais (nouveaux frais de dossier, pénalités de remboursement anticipées, même si négociées, nouveaux frais de garantie). Il a fallu réemprunter pour racheter tout le crédit. Et là, j'ai eu pas mal de pbm au niveau du montage du pr^tet / garantie. En effet, la moitié du crédit servait à racheter ma part de crédit et l'autre moitié pour mon ami afin qu'il rachete 50 % de la maison à mon ex. Cela fait 1 prêt et 2 objets. Ca a failli ne pas passer, que ce soit au niveau notaire et banque. Il aurait mieux valu avec le recul (j'ai mal été conseillé au niveau de ma banque et du 1er notaire) :
    - je conserve mon ancien crédit, je désolidarise mon ex dès que le remboursement de la moitié aurait été effectué. Mon ami se porte caution sur le crédit.
    - mon ami emprunte le montant pour racheter la part et je me porte caution sur ce crédit.

    Deuxième pbm pour : rester à 50/50 entre moi et mon nouvel ami dans l'indivision. Il a donc fallu qu'il apporte la différence entre la valeur de rachat de la part d'indivision et ce qu'il restait à rembourser du crédit initial. C'était la seule solution pour rester égalitaire dans le rachat.

    Quant à la solution de racheter entièrement la part, je ne l'ai vite écartée. en terme de frais, cela revenait presque au même. Le crédit, j'aurais dû de toute manière en fairte un nouveau , car je ne pouvais l'assumer seule. Et je ne souhaitais pas faire payer un loyer à mon ami pourm'aider à rembourser, sachant que lui, il ne capitalisait pas pendant ce temps-là. Je trouvais cela très inéquitable.

    Voilà en vrac, quelques idées. Donc la théorie : le prix du marché. Dans la pratique, il y a une bonne marge de manoeuvre, tout en restant dans le réaliste.

    Désolée si j'ai été un peu brouillon, n'hésitez-pas au besoin...

  6. #6
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    Petit oubli : dans mon cas, nous avions continué à payer le crédit 50/50 jusqu'au bout. Si ce n'est pas votre cas, s'il a payé tout le crédit pedant un petit bout de temps, c'est quelque chose que vous lui devez. Ce serait déjà un moyen de baisser la valeur de la part....

    Donc deux choses :
    - le montant de l'évaluation du prix du bien => à diviser par deux (si indivision 50/50) pour obtenir le prix de la part.
    - à minorer par les travaux engagés par votre ex et ce qu'il a remboursé pour vous de crédit.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
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    9 834
    Le problème de l'évaluation est surtout au niveau du fisc, en effet si celui-ci considère que le prix est sous-évalué il fera un contrôle fiscal et donc vous demandera de payer les taxes non réglées au moment de l'acte.
    C'est un risque à prendre mais il faut en être informé pour ne pas être surpris d'un contrôle par la suite.
    De ce côté là seul le fisc décide et vous n'avez pas votre mot à dire.

  8. #8
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    7
    Merci Sevali, merci Tiboue !

    Qui est-ce qui fait foi sur la bonne évaluation du bien aux yeux du fisc ? Les agences immobilières ? Y a-t-il un risque que le fisc intervienne après l'acte ? Et ce seront là mes dernières questions...
    Dernière modification par Cecile456 ; 25/04/2006 à 09h42.

  9. #9
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    Le prix de votre part devrait être :

    Prix évalué (par agence ou notaire) / 2 - frais de travaux engagés par votre ex - crédit remboursé par votre ex / 2 (ce qu'il a payé pour vous)

    Faites pluieurs estimations d'agence ou notaire (les secondes sont souvents plus basses, du moins dans mon cas c'était ainsi).

    A vous de voir ensuite quelle est la différence entre l'estimation (la plus basse => vous aurez un justificatif pour l'administration fiscale) moins les frais engagés par votre ex seul et la valeur d'achat de l'époque.

    Ce qui pourrait vous attirer des ennuis, c'est un prix de vente totalement déconnecté du marché. Ex : si votre prix de vente est proche du prix d'achat de l'époque et que l'immobilier a flambé.... Il faudra vous justifier.

    Il vaudrait donc mieux pour vous avoir des estimations écrites d'agences pour justifier le tout. C'est plus prudent.

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    " Ce qui pourrait vous attirer des ennuis, c'est un prix de vente totalement déconnecté du marché. Ex : si votre prix de vente est proche du prix d'achat de l'époque et que l'immobilier a flambé.... Il faudra vous justifier. "

    On est là malheureusement proche de notre cas...

    Merci pour tous vos bons conseils. Je vous tiendrai au courant de nos choix.

  11. #11
    Membre Sénior Avatar de Sevali
    Ancienneté
    novembre 2005
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    313
    Avez-vous fait faire des estimations par des pros ?

    Qu'en dit votre notaire ? N'hésitez-pas à en consulter plusieurs...

    Quelle différence avez-vous entre l'estimation et le prix d'achat initial ?
    ------
    En relisant votre post initial, je repense à autre chose...

    Dans mon cas, le prix du bien était clairement sous-estimé par rapport au marché actuel. Mais, en faisant le calcul par rapport au prix d'achat, il y avait une légère augmentation. Le rachat de part s'étant effectué un an après l'achat initial. Plusieurs notaires nous ont dit que dans ce cas, il n'y aurait pas de pbm. C'est lors de l'achat initial que le prix de la maison était très bas (1/3 en dessous du prix du march&#233, car nous avions acheté sur une liquidation (par accord avec le mandataire judiciaire). Donc en réalité, lors du rachat de part, il y avait un écart de 1/3 également environ avec le prix du marché. Nous avons trouvé une agence qui sous-estimait fortement le bien. J'ai soupçonné néanmoins la gérante de vouloir vendre le bien à son entourage (elle avait un acheteur d'emblée à ce prix l&#224... Le fait est que son estimation était bien en deçà des autres. Nous avions donc joint cette estimation au dossier.

    Mais le notaire (et deux autres d'ailleurs) ne nous a jamais abordé le pbm du prix. Dans l'acte de vente, il n'y a qu'une description rapide du bien, même pas de la surface. Je ne vois pas quelle vérification pourrait faire le fisc, si ce n'est vérifier les montants entre l'achat, la vente, et comparer avec les évolutions sur le même secteur. Ils ne vont pas venir visiter la maison, pour se rendre compte si l'estimation est juste ou non...

    J'avais deux solutions à l'époque : racheter la part de mon ex ou que mon ami rachète cette part. Un des notaires (j'en ai vu plusieurs, vu le cas particulier !) m'a affirmé que dans le second cas, (rachat d'une part par une autre personne, c'était comme une vente de tiers à tiers. Il y a beaucoup moins de risque dans le cas d'une sous-évaluation du bien. Alors que dans le rachat d'une part par l'un des indivisionnaires, l'administration fiscale serait plus regardante (plus de dessous de table ?...). Ce n'est qu'un avis d'un notaire qui s'était un peu plus avancé que les autres.

    Dans la pratique, je ne vois pas comment l'administration fiscale pourrait faire cette vérif, à partir du moment où le montant de la vente est supérieur au montant de l'achat. Vous pouvez également jouer sur ce qu'a payé votre ex et pas vous.

    Après, sur ce forum, vous avez été alerté des risques, à vous de peser le pour et le contre, et de bien monter le dossier pour vous couvrir...
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/05/2006 à 09h44.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    Nous n'avons pas encore effectué de démarches auprès des agences et des notaires, je souhaitais avoir des avis "impartiaux" auparavant. Je craignais ce genre de problème et vous me l'avez tous deux confirmé.

    La maison est située sur Paris limitrophe. A priori, vue l'explosion du marché dans la région, je présume qu'elle a presque doublé de valeur, sachant que le prix initial était déjà bien bas...

    Nous allons faire nos calculs sur ce qu'il me doit, les travaux etc..., aller faire des estimations auprès de pros, mais j'ai bien peur qu'on soit bien loin du prix actuel.

    Vous avez eu de la chance d'entrer en relation avec une agence qui a sous-estimé le bien, j'espère en avoir autant.

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