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Locataire indélicat

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Sénior Avatar de Rooby
    Ancienneté
    octobre 2005
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    283
    Bonjour à tous,

    J'ai un problème avec mon locataire (enfin ex-locataire).

    J'ai mis fin au bail en bonne et due forme avec les six mois de préavis (et même quinze jours de plus) et tout et tout pour que mon locataire parte à la fin du mois de février. En janvier, il m'a demandé un délai supplémentaire d'un mois que je lui ai accordé. Il est donc parti la semaine dernière (avec presque deux semaines de retard mais bon passons).

    Le problème, c'est qu'il est parti sans rien dire ; en fait, il n'appréciait pas que je le relance pour qu'il parte ; il trouvait ca inconvenant mais moi je voulais me protéger pour être sûr de pouvoir récupérer ma maison.

    Donc, il est parti sans rien dire ; j'habite à 500 km de la maison donc je n'ai pas vu qu'il déménageait. Il a laissé les clés dans le compteur d'électricité et il s'est barré sans faire d'état des lieux, sans même me laisser un message pour me dire de récupérer les clés. Il est parti comme un voleur en laissant la maison dans un tel état que je suis complètement dégouté. Il a fait un trou de 10 cm de diamètre dans le mur extérieur pour faire sortir l'eau usée de son lave vaisselle et il est a peine colmaté (bonjour l'isolation en hiver). il a fait une ouverture dans un mur porteur de la maison, son chien a ravagé la cuisine intégrée et toutes les portes de la maison qui sont mordues et grifffées de partout et je passe sur les tapisseries défoncées et la craditude ambiante. Bref, je pense que j'en ai pour 15-20000 euros de réparations.

    Je dois vous dire aussi qu'il n'a pas payé son dernier loyer (un mois et demi) car il considérait que ca s'imputait sur le dépôt de garantie. Je lui ai réclamé dans un courrier mais il n'a rien fait.

    Avez-vous une idée pour que je puisse récupérer au moins une partie des travaux (il y a forcément de la vétusté car ca fait 10 ans qu'il est locataire mais quand meme, il a franchement abusé). Je n'ai pas trouvé de fondement juridique à ma demande. Est ce que j'ai des recours sur le plan pénal également ? (En fait, je trouve que ca ne se fait pas ; tout le monde aurait pu entrer dans ma maison alors que j'avais fixé une date de remise des clés et que je lui laissait la possibilité d'en changer ; j'ai voulu etre gentil en le laissant dans la maison pour que tout se passe bien et voila ce qu'il me fait après).

    Merci beaucoup pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
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    5 913
    Bonjour,

    Y a-t-il eu un état des lieux fait à l'entrée ?

    Avez-vous les coordonnées actuelles de votre ex-locataire ?

    Quelle était la raison de la fin de bail que vous lui avez signifiée ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
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    25 252
    La première chose est de faire faire un constat d'huissier pour les dégâts, constat à comparer avec l'edl d'entrée, ensuite, il s'agira de chiffrer les travaux puis de faire la demande de 1) dernier loyer impayé 2) remise en état qui s'impute sur la caution. Si pas de réponse, requête au tribunal d'instance.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    L'ennui c'est que faute d'edl de sortie, le logement est présumé avoir été rendu en bon état par le locataire ! Votre seule chance d e vous en sortir : des courriers (visiblement vous avez cela) lui signifiant uen date pour l'edl. Ainsi vous etes présumé ne pas avoir recu les clés et a défaut de les avoir recu en bonne et due forme il est encore occupant et vous doit une indemnité d'occupation. Avez vous envoyé un courrier signifiant que vous aviez récupéré les clés ?

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
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    3 111
    C'est la remise des clés d’un immeuble matérialise la restitution des lieux. Donc légalement votre locataire se trouve toujours preneur de l'immeuble

    Vous avez au moins 2 solutions :

    1) La plus juridique du fait que le preneur n’a pas rendu les clefs et de faire une procédure de résiliation de bail et d’explusion. Le preneur qui ne justifie pas de la restitution des clefs à la date figurant sur le congé donné au bailleur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, même s’il n’occupe pas les lieux loués, la non-occupation ne signifiant pas leur reprise effective par le propriétaire. Dès lors, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise du local, celle-ci étant effective dès l’exécution de l’ordonnance de référé prononçant son expulsion, cette indemnité d’occupation venant toutefois en déduction du dépôt de garantie qui doit être restitué au preneur.
    Cour d’appel de Lyon, 8e chambre civ., 5 avril 2005 (R.G. n° 04/02193) et Cour de cassation 3e chambre civ., 13 juin 2001, Même chambre, 5 novembre 2003

    2) La plus rapide en évitant la procédure d’expulsion et d'établir un constat non contradictoire par un Huissier et un serrurier (vous n’êtes pas sensés avoir regardé dans le compteur électrique). Certaines personnes limites ferait un appel aux services de secours pour personne ne répondant pas aux appels afin de constater l'ouverture de porte par la Police et le départ du locataire. (il est permis au bailleur de s'inquiéter de la santé du locataire)

    La fin de sa période supplémentaire intervenant cette semaine, faites immédiatement un constat par un huissier.

    Sur la question du délai et la validité du constat : il a été déclaré valable un constat non contradictoire établi par un huissier commis sur requête, après que le locataire a quitté les lieux, sans en aviser le bailleur, et sans restituer les clefs (Cass 20 février 1996 ). Par contre, un état des lieux établi par huissier plus de 3 mois après que le locataire a quitté les lieux perd toute force probante et ne permet pas d’imputer au locataire les travaux qu’il mentionne (TI Paris 11 mars 1994 ).


    Dans les 2 cas il faut agir vite pour figer les éléments de preuve.

    Ensuite pour chiffrer les réparations, demandez des devis à des sociétés spécialisées afin de justifier des sommes dûes. Lorsque la comparaison de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état et l’indemnisation du préjudice subi.

    Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire.


    Par ailleurs, n'oubliez pas d'informer l'administration fiscale du départ impromptu de votre locataire car vous serez solidairement responsable de la taxe d'habitation qu'il n'a pas encore réglée et qu'il ne réglera sûrement pas spontanément.


    Peut-être une bonne nouvelle, s'il est parti sans laisser d'adresse, il ne compte sûrement pas récupérer son dépôt de garanti qui vous sera acquis au titre de dédommagement des dégâts commis.
    Dernière modification par Denis_63 ; 18/04/2006 à 13h01.

  6. #6
    Membre Sénior Avatar de Rooby
    Ancienneté
    octobre 2005
    Messages
    283
    Ca, c'est sur, il ne compte pas récupérer son dépôt de garantie mais je ne vais pas aller loin avec les 900 euros que cela représente. Le montant des réparations à faire sera largement supérieur. J'ai chiffré à 15-20000 euros si c'est moi qui fait les travaux mais si je fais faire des devis ce sera au moins le double. Il y a une partie de vétusté mais le gros des travaux provient de son "bricolage". Si je comprends bien, je peux toujours courir pour récupérer l'argent que je vais devoir dépenser pour remettre la maison en état. Ca va me couter aussi cher en frais de justice et en embêtements que ce que je vais pouvoir espérer récupérer. En plus, la boite de mon locataire vient de se casser la gueule ; c'était pas trop le bon moment pour lui mais j'avais pas le choix ; c'était ca ou attendre trois ans de plus. Finalement, cette sévérité avec les bailleurs, ca se retourne parfois contre les locataires.

    Le congé a été délivré car je compte reprendre la maison pour que mes parents puissent y habiter prochainement. Comme ca, ils pourront profiter de la maison qui est, de toutes facons, sous-louée (450 euros pour une maison de 120 mètres carrés avec 5000 mètres carrés de terrain et la rivière en bas, même à la campagne, c'est donné).

    Il y a bien eu un edl d'entrée et je sais par des connaissances qu'il a déménagé dans un village voisin. Comme Anissa me le recommande, je vais faire un edl de sortie avec un huissier. Par contre, je vais pas défoncer mes serrures au risque de devoir les réparer sans jamais être remboursé. il n'y avait pas 150 000 endroits où trouver les clés quand j'ai appris qu'il était parti (la boite aux lettres ou le compteur d'electricité ou alors il aurait fallu qu'il soit vraiment tordu).

    Je vais lui faire un courrier pour lui réclamer le montant de son dernier loyer et de l'indemnité d'occupation pour la période non autorisée jusqu'à la découverte des clés. Et puis je vais faire évaluer les gros travaux qui trouvent leur cause dans son bricolage (au marteau et au burin) et lui en demander le paiement. J'ai bien peur qu'il ne me paie jamais cependant. Ai-je une chance en justice ? (J'ai déjà été déçu par la justice une première fois ; il ne faut vraiment pas être gentil si on veut pouvoir gagner)

    Merci à tous pour vos conseils.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Bonjour,

    pour répondre au MP de denis, j'abonde dans le sens de la réponse d'anissa.

    Beaucoup de choses dans ce post au titre bien choisi.

    Personnellement je ne suis pas certain de l'opportunité de "jouer" la libération effective ou non des lieux. On pourrait gagner un peu d'indemnités d'occupation en assignant en loyers+explusion mais c'est compliqué, long, cela retarde la reprise effective etc. Reprendre des lieux loués est une telle chance !

    Pour le constat d'EDL, je pense qu'il faut soumettre le cas à l'huissier territorialement compétent avec tous les éléments en mains (et qui connait bien le juge du coin). Il saura s'il vaut mieux déposer une requete ou si ce n'est pas la peine.

    Comme le dit très justement Denis avec de bonnes Jp à l'appui, le constat doit être fait au plus vite! (bon conseil encore pour la taxe d'habitation!)

    Ici la phase judiciaire au TI est inévitable, pour les réparations qui dépassent largement le montant du dépot de garantie et pour les loyers impayés... Vu le récit des faits il ne semble pas y avoir de probleme. Congé par acte extrajudiciaire, des courriers, des fautes du locataires qui impute lui même les derniers loyers sur le dépot de garantie, qui part à la cloche de bois... c'est bien parti. Maintenant il faut savoir où il est et s'il est solvable...

    tout cela en esperant qu'il y a un edl d'entrée mais Rooby m'a tout l'air de faire les choses comme il faut et d'en garder les traces.

    ...et là je viens de relire le post qui ne parle pas du tout de congé par acte extrajudiciaire ... désolé... donc raison de ^plus pour ne pas risquer l'assignation en validité de congé.

    Cordialement.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    Je suis tout à fait d'accord avec les analyses de Gritche et de Denis.

    Bon courage car il va vous en falloir mais procédez par ordre et méthode et si en plus, vous savez où il habite, les démarches pourront être facilitées (si évidemment il est solvable).

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 913
    Bonjour,

    Je suis également d'accord avec ce qui précède, d'autant que les réponses aux questions que je posais pour bien bien guider Rooby dans ses démarches ont été données.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2004
    Messages
    3 111
    Etant donné les enjeux financiers et le fait de connaître sa nouvelle adresse, je pense que la solution juridique (résiliation de bail, expulsion, étant des lieux, devis par des sociétés, condamnation pour les dégâts, recouvrement exécutoire de la créance...) est celle qui s'impose à la situation.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Attention ,si vous "officialisez" la reprise des clés, le risque c'est de vous retrouvez dans la situation ou le bailleur n'a pas fait d'edl et donc ou le logement est présumé avoir été rendu en bon état. Donc des possibilités (minces)mais d'énormes difficultés pour faire valoir vos droits sur les dégradations.
    Si vous n'avez encore rien officialisé quant à cette remise de clés (courrier), envoyez lui un A/R lui signifiant que vosu avez appris son départ sans edl et que vous souhaitez qu'il vous rende les clés. Ne parlez ni des dégradations, ni des retards de loyer ou d'indemnité d'occupation. Avec un peu de chance il vous répondra par courrier et ainsi vous aurez les éléments pour valider son départ précipité sans l'edl que vous lui aviez fixé. Vous n'ètes plus à qq jours près.
    Pour l'instant il semble ne rien connaitre à la législation, mais si demain vous lui réclamez ce qu'il vous doit, n'oubliez pas que l'on risque de le revoir ici ou ailleurs et que la première chose qu'on lui demandera :
    *votre bailleur a t il récupéré les clés et le logement
    *il y a t il eu un edl de sortie
    et si les réponses sont oui et non , on lui répondra que le bailleur ayant récupéré les clés officiellement il est dégagé de toute responsabilité, et que faute d'edl le logement est supposé avoir été rendu en bon état.

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