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Discussion : Ajout d'une résolution 3 mois avant AG mais convocations envoyées

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonsoir,

    Tout d'abord merci à vous tous qui prenez le temps de me lire et de me répondre.
    Je suis consciente que je pose beaucoup de questions, que je ne comprends pas toujours tout, et que je demande des précisions, qui appellent des réponse.

    Merci de votre patience.

    Ma seconde question pour ce soir est :

    J'ai pris contact avec les copropriétaires de ma résidence. Le syndic nous a également visité hier matin a 9h (quatre copropriétaires sur cinq étaient présents lors de cette visite de courtoisie contractuelle) et nous avons arrêté une date pour la prochaine AG : elle aura lieu le jeudi 1er novembre a 17h.

    Parallèlement, le syndic a eu vent que je voulais former un conseil syndicale. J'ai reçu ma convocation ce matin (quelle efficacité !).

    Sauf que je n'ai pas pu faire ma demande d'ajouter ma résolution "Désignation des membres du conseil syndicale, élection à la majorité de l'article 25-1" par LRAR.

    Techniquement, si j'en fait la demande par LRAR, sont-ils obligés de la transmettre aux autres copropriétaires ? Si oui, que dois-je demander ? Une modification de l'ODJ ? Un renvoi d'une nouvelle convocation (sans les annexes ?)

    Merci pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonsoir,

    Déjà, reporter à l'article 15 du Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
    « A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »

    Le Hic pour vous est que vous ne pouvez pas changer l'ordre du jour.

  3. #3
    Pilier Junior

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    Avez-vous déjà un CS?
    Si oui quand son mandat prend-il fin? C'est à ce moment là qu'il y auraune résolution pour élire les nouveaux membres.
    Si non, envoyez une LRAR à votre syndic l'informant que conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété doit être représentée par un conseil syndical sauf à le refuser à la majorité de l'article 26 de la même loi. Le syndic a donc obligation d'insérer cette résolution.
    Mettez le en demeure de modifier à ses frais l'ordre du jour et de le renvoyer dans les plus brefs délais, toujours à ses frais, le nouvel ordre du jour faute de quoi vous demanderez la nullité de cette AG devant le TGI et remettrez en cause son mandat de syndic pour faute de festion et non respect de la loi de 1965.

  4. #4
    Membre Junior

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    Nous n'avons pas de CS et depuis que le syndic a été re-désigné je n'ai pas vu de décision d'AG s'y opposant.
    Malheureusement, je n'ai bien sur pas tous les PV depuis 1980. Juste les deux dernières années.

    Maintenant que je les connais, je sais qu'ils se garderont bien de me dire si une telle décision a été prise… Donc je me trouve a exiger des choses en aveugle. Et ils savent bien que je ne vais jamais saisir le TGI sans être absolument certaine que cette décision n'a pas été prise. Je suis bloquée… Les autres copropriétaires n'ont aucune info a ce sujet. Aucun n'est la depuis plus de 8 ans...

    Comment est-ce que je peux faire ? Il y a un jour de prévu pour la vérif. des comptes. Lorsque je serai sur place, est-ce que je pourrai exiger de voir tous les PV dans leurs archives ?

    Notre OdJ actuel, c'est :

    - Elections président
    - Scrutateur
    - Approbation des comptes
    - Quitus
    - Budjet prévisionnel
    Dernière modification par Alice26 ; 21/08/2012 à 23h08.

  5. #5
    Pilier Junior

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    S'il n'y a pas de CS, le syndic doit mettre à l'ordre du jour chaque année, l'élection d'un CS. Et les copropriétaires doivent élire des membres ou refuser un CS.
    Mettez en demeure le syndic d'ajouter ce point à l'ordre du jour à ses frais. Sinon il ne le fera jamais et vous n'en sortirez pas. Il est bien content de ne pas avoir de CS puisque personne ne vérifie ses comptes et son travail.

    Pour ce qui est de la vérification des comptes, la loi oblige le syndic a recevoir les copropriétaires entre la réception de la convocation et la date d'AG. Il n'a pas à fixer un jour. Prenez rdv le jour qui vous arrange durant ses horaires d'ouverture. Seule une décision d'AG peut décider de fixer un jour précis pour la consultation des comptes et elle doit être prise chaque année. De plus elle n'est pas opposable à tous les nouveaux copropriétaires.
    Puisque votre syndic veut y mettre de la mauvaise volonté, outre la mise en demeure ci-dessus, écrivez lui en LRAR de mettre à votre disposition les documents comptables pour tel ou tel jour. Vous proposez ainsi 2 ou 3 dates et vous lui demandez de vous confirmer celle qui l'arrange le plus.

  6. #6
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    S'il n'y a pas de CS, le syndic doit mettre à l'ordre du jour chaque année, l'élection d'un CS. Et les copropriétaires doivent élire des membres ou refuser un CS.
    Ça, c'est un point essentiel que j'ignorais, et ça change tout. Je suis au moins certaine que sur les deux dernières années, la décision de ne pas avoir de CS n'a jamais été votée. Nous sommes donc dans l'illégalité. Y-a-t-il un texte de loi ou un décret qui oblige cette décision a être votée chaque année ? (Notre syndic semble avoir besoin de voir écrit ce type de chose noir sur blanc… et encore, parfois ce n'est pas suffisant ).

  7. #7
    Pilier Junior

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    Oui c'est l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

    Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
    En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
    Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
    Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
    Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
    Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
    Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
    Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
    Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
    A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
    Dernière modification par Matt31 ; 22/08/2012 à 12h05.

  8. #8
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Seule une décision d'AG peut décider de fixer un jour précis pour la consultation des comptes et elle doit être prise chaque année. De plus elle n'est pas opposable à tous les nouveaux copropriétaires.
    C'est intéressant. Comment est-ce que je peux savoir quelles sont les décisions qui sont opposables aux nouveaux copropriétaires et celles qui ne le sont pas.
    Je me pose cette question depuis le début. Dois-je subir toutes les décisions prises avant mon arrivée ? D'après votre message, il semblerait que non.

  9. #9
    Pilier Junior

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    Tout ce qui apparait dans le RDC est opposable à tous les copropriétaires. Il en est de même pour les travaux votés en AG. Par contre concernant certaines décisions comme la clause d'aggravation des charges, un budget accordé au syndic ou au CS pour valider sans décision d'AG certains travaux, la décision de ne pas vouloir d'un compte bancaire séparé doivent être revotées chaque année pour ne pas pouvoir être contestées par les nouveaux copropriétaires.

  10. #10
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Oui c'est l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :
    Merci pour cette réponse. J'ai bien lu l'article et en particulier :

    L'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

    Mais il n'est pas précisé que cette décision doit être prise tous les ans… Donc je reste coincée sur mon problème. Je ne sais pas si cette décision a pu être prise plus de deux ans avant mon arrivée.

    ---------- Message ajouté à 12h23 ---------- Précédent message à 12h10 ----------

    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Tout ce qui apparait dans le RDC est opposable à tous les copropriétaires. Il en est de même pour les travaux votés en AG. Par contre concernant certaines décisions comme la clause d'aggravation des charges, un budget accordé au syndic ou au CS pour valider sans décision d'AG certains travaux, la décision de ne pas vouloir d'un compte bancaire séparé doivent être revotées chaque année pour ne pas pouvoir être contestées par les nouveaux copropriétaires.
    Merci pour cette réponse.
    En ce qui concerne la vérif. des comptes, c'est bon, j'ai un RDV.
    Pour ce qui est du changement d'ordre du jour, je vais tenter de suivre votre procédure. Mais en l'absence de texte clair imposant que cette décision doive être prise chaque année ou apres l'arrivée de chaque copropriétaire, je crains que le syndic m'ignore...

  11. #11
    Pilier Junior

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    le texte clair c'est l'article cité précédemment.
    Le fait qu'il n'y ait eu personne l'an dernier pour se présenter au CS ne veut pas dire qu'il n'y aura jamais personne. Les copropriétaires changent ou changent d'avis tout simplement. Il est du devoir du syndic de proposer l'élection d'un CS puisque la loi l'exige et que seuls les copropriétaires peuvent décider de ne pas mettre en place de CS.

    Mettez le syndic en demeure de modifier à ses frais l'ordre du jour de l'AG en incluant une résolution pour l'élection d'un CS faut de quoi vous demanderez l'annulation de l'AG voire l'annulation du contrat de syndic pour faute grave de ce dernier.

  12. #12
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    S'il n'y a pas de CS, le syndic doit mettre à l'ordre du jour chaque année, l'élection d'un CS. Et les copropriétaires doivent élire des membres ou refuser un CS.
    C'est dans l'esprit des textes, mais ce n'y est pas expressément écrit. Peut-être une jurisprudence ?

    ---------- Message ajouté à 17h23 ---------- Précédent message à 16h41 ----------

    Comme l'a dit Matt31, il faut mettre en demeure le syndic d'ajouter la question du CS à l'ordre du jour. Lui fixer un délai.
    Ensuite, si la mise en demeure est infructueuse, il n'y aurait pas lieu d'annuler l'assemblée, ce qui ne serait pas logique, mais d'obliger le syndic par un référé à apporter un additif à l'ordre du jour.
    L'avocat n'est pas obligatoire, mais probablement souhaitable.

    Motifs :

    1. Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour les questions demandées par tout copropriétaire.
    Article 10 du décret du 17 mars 1967 :
    A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

    2. Ayant eu vent d'une intention de demande de constitution du conseil syndical, en ayant notifié une convocation trois mois à l'avance, le syndic a manifestement manoeuvré de façon frauduleuse dans le but d'empêcher une demande d'inscription à l'ordre visant à constituer un conseil syndical rendu obligatoire par les dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

    3. En conclusion il y a lieu d'ordonner au syndic de se conformer aux dispositions légales et réglementaires et, pour ce faire d'apporter un additif à la convocation à l'assemblée générale.

    Au cas où où cette tentative échouerait (délai tout de même assez court) il serait possible d'ordonner une nouvelle convocation comme prévu à l'article 50 du décret :
    Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.
    Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
    Pour convoquer l'assemblée, il faut être en possession des noms et adresses de tous les copropriétaires : se procurer au préalable une copie de la feuille de présence de l'assemblée précédente qui s'est réunie récemment. Par la même occasion, mettre à l'ordre du jour la révocation du syndic et la nomination d'un nouveau syndic.

  13. #13
    Pilier Junior

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    le syndic a tout de même un devoir de conseil.
    Il doit donc mettre à l'ordre du jour l'élection d'un CS et laisser la responsabilité aux copropriétaires de ne pas en voter un. Sachant le rôle d'un CS, ilcommet une faute en le proposant pas.

  14. #14
    Membre Junior

    Infos >

    Merci infiniment pour vos réponses précises.
    Je vais tenter une mise en demeure polie, leur demandant de porter les questions manquantes a l'ordre du jour, en reprenant les arguments énoncés plus haut, et en suggérant que je ne me laisserai pas faire.
    Je vous tiendrai au courant.

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