Vos question à l'Avocat
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achat puis location d'un appartement

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    3
    Bonjour,
    Nous envisageons d'acheter un appartement dans lequel nous installerions mes parents, pour les rapprocher de chez nous car ils commencent à être très âgés.

    Je n'arrive pas à avoir l'information : est-il possible de leur louer l'appartement à un prix inférieur à celui du marché ?

    J'ai plein de témoignages, tous différents, et je ne voudrais pas être dans l'illégalité.

    Merci pour votre aide.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Tiboue
    Ancienneté
    novembre 2004
    Localisation
    Bourgogne
    Messages
    9 834
    Le montant du loyer est fixé en accord entre les bailleurs et les preneurs, si le bailleur souhaite louer moins cher que le prix du marché c'est son choix.

  3. #3
    Pilier Junior
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    1 427
    le post du dessus fixe la theorie.
    apres il faut voir une chose.
    le fisc...

    SI vous le louez a un prix inferieur a celui du marché, le fisc peut considerer cela comme un don, et donc considerer vos parents comme des fraudeurs car non déclarés.
    Cela peut paraitre bizarre, mais imaginez que vous louiez un appartement a un euro par mois, ou que vous achetiez un appartement a un euro (cest un contrat aussi theoriquement donc libre, mais la liberté de contracter n'existe quasiment plus en france)
    Bref, je vous conseille de prendre un fiscaliste pour voir ce point tres delicat.
    ou alors
    1/ de mettre un prix sous le marché mais avec peu de difference
    2/ de mettre un prix normal et de rembourser en fin de mois .

  4. #4
    Membre Cadet
    Ancienneté
    janvier 2006
    Localisation
    bordeaux
    Messages
    21
    bonjour,
    ne doit ont pas déclarer ses revenus fonciers en fonction de la valeur réel du bien et non pas en fonction du montant du loyer (si celuis ci est trop bas)?
    (voir la revue "le particulier " "impot 2006" page 114).

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 912
    Bonjour,

    Pour ma part, je rejoins l'avis de Tiboue.
    Le loyer fixé est libre.
    Louer à ses parents en dessous du prix du marché, voire les loger gratuitement, ne m'apparaît pas aller contre la loi, ni frauder le fisc, si tout est fait dans les règles (bail, déclaration des revenus fonciers...)
    Je ne vois pas en quoi le fisc pourrait se trouver lésé, et considérer qu'une location gratuite ou à vil prix serait un don.
    A mon avis, le raisonnement de Ricbaux serait valable s'il s'agissait d'une vente, à un prix inférieur au marché, d'un logement des parents vers les enfants.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    les revenus fonciers sont à déclarer sur les loyers que vous touchez (et pas sur la "valeur" du bien ni sur sa valeur locative estimée par l'admin fiscale et sur laquelle elle se base pour les impots fonciers).

    sinon, mon avis balance entre les 2 courants de réponses .....

    par exemple: si vous achetez cet appart et que la valeur du marché serait de 500 euros par mois: normalement vous déclareriez le revenu locatif de 500 x 12 (en simplifiant).

    si vous louez à vos parents, et que le loyer est de 300 euros, il est sur que 1) c'est vous qui fixiez le tarif mais que 2) le fisc va y perdre car vous ne déclarerez que 300 x 12 .... et qu'il y a un risque de recalcul.

    Il est bien dit dans les brochures (voir ref en fin de message) que si vous vous réservez l'utilisation d'un appart perso pour l'occuper de temps en temps (bien dont vous vous réservez la jouissance), vous serez taxé sur la valeur locative réelle (= loyer que vous aurait rapporté cet appart si vous l'aviez mis en location).
    pour cette "évaluation", il vous faudra comparer avec un logement semblable (même rue, même quartier, même type d'appart) ou bien par appréciation dircte - source: guide de la déclaration des revenus locatifs, le particulier (page 55).

    Vous pouvez tjs faire ce que propose très justement ricbaux dans son message: louer un peu moins que la valeur du marché et éventuellemnet compléter votre aide à vos parents tous les mois.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2006
    Messages
    1 244
    Bonjour,

    Golfy et Ricbaux, cela est très juste,
    manque a gagner pour les Impôts fonciers, ( a déclarer enfants )
    manque a gagner pour les impôts revenus (a déclarer parents )

    cordialement

  8. #8
    Membre Junior Avatar de Talk
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    107
    Bonjour,
    Pour compléter le commentaire de Rhos, le fisc à prévu un texte afin de requalifier le montant des loyers percus lorsqu'ils semblent trop faibles face à l'ensemble des charges déclarées. En effet, cela peut provoquer un déficit foncier " gonflé artificiellement" destiné à pondérer d'eventuels bénéfices obtenus par la location d'un autre bien. En revanche, il est prévu qu'une aide familiale soit déclarée et soustraite des revenus imposables du donnateur. Bien entendu, les bénéficiaires devront de leur côté déclarer cette somme recue.
    Cordialement

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 912
    Bonjour,

    Talk, je serais intéressé par un lien vers le texte dont vous parlez, concernant la requalification des loyers perçus, ou tout du moins ses références.
    Merci
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  10. #10
    Membre Junior Avatar de Talk
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    107
    Bonjour,
    Je prendrais le temps de chercher, cette affirmation se reposant sur une connaissance générale du cas évoqué. Un risque de requalification pour mise à disposition gratuite du bien , existe que dans la mesure ou l'on déclare des dépenses afférentes au logement. La loi fiscale de l'imputation du déficit foncier, plafonnée à 10.700€ sur les revenus personnels, permet cette requalification au prix moyen du loyer constaté dans le secteur s'il apparait une valeur de location bien inferieure voire gratuite. Aucun risque pour le bailleur si cette gratuité n'a pas d'incidence sur sa fiscalité c'est à dire s'il ne déclare aucune dépense liée au logement.

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 912
    Citation Envoyé par talk
    Aucun risque pour le bailleur si cette gratuité n'a pas d'incidence sur sa fiscalité c'est à dire s'il ne déclare aucune dépense liée au logement.
    Bonjour,

    Je respire.....


    Et cela permettra à Lilalou, si tant est qu'elle ne fasse pas un montage fiscalement périlleux, de louer à vil prix à ses parents un logement près de chez elle.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  12. #12
    Membre
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    3
    Un grand merci pour tous vos conseils.

    Je prends encore si vous en avez d'autres !

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