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Changement de propriétaire, fin de bail et augmentation de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    Bonjour à toutes et tous,

    Un ami m'a dit le plus grand bien de votre forum en ce qui concerne les conseils à caractère juridique et comme j'ai actuellement un petit soucis avec mon appartement et que je ne m'y connais pas du tout dans ce domaine, je suis heureux, par votre intermédiaire, de pouvoir consulter l'avis de spécialistes en la matière.

    Pour exposer brièvement mon problème, l'appartement que j'occupe en temps que locataire depuis mai 2003 a été vendu au mois de janvier 2006 (donc quelques mois avant la fin du bail) et mon nouveau propriétaire m'a notifié il y a quelques jours par mail (oui, oui ) qu'à la date anniversaire de renouvellement de mon bail mon loyer se verrait augmenté de 30 €.

    Bien que je ne sois pas contre le principe d'une augmentation de loyer, celle-ci me parait un peu excessive (puisqu'elle équivaut à presque 5 fois le total des augmentations que mon loyer à subi ces 3 dernières années) et, surtout, elle intervient une vingtaine de jours seulement avant la date d'échéance du bail (délai qui me semble vraiment anormal). De plus, aucun justificatif ne m'est fourni dans le mail en question.

    Je ne cherche pas à entrer en conflit avec mon propriétaire en ce concerne cette proposition de révision du montant de mon loyer mais est-il normal de m'avertir si tardivement d'une telle augmentation et ce sans la moindre forme d'explication ou de justification ? Suis-je en droit de refuser purement et simplement cette hausse de loyer ? Serai-je obligé de quitter l'appartement à la fin du mois si nous n'arrivons pas à nous entendre sur la question (ça me parait un peu inconcevable mais bon) ?

    J'espère ne pas vous avoir embarassé avec toutes ces questions de néophyte et je remercie par avance toutes celles et tous ceux qui auront la gentillesse d'y répondre.

    Cordialement,

    Elde.

  2. #2
    Membre Sénior
    Ancienneté
    février 2005
    Messages
    367
    bonjour,
    Pour vous répondre, il serait intéressant de savoir si cette location concerne un meublé ou un immeuble vide régit par la loi de 1989.
    Abstraction faite de cela, est ce que votre bail contenait une clause d'indexation des loyers, et en précisant les éléments de base et de calcul, ainsi que la date de prise d'effet .?
    vous faites mention de précédentes augmentations de vos loyers, cela signifie qu'elles ont lieu chaque année et à quelle période ?
    Si vous n'êtes pas d'accord, vous ne serez pas obligé de quitter l'appartement dans le mois en tout état de cause, il existe un préavis de 3 mois que vous devrez respecter (si c'est un logement vide lou&#233 ou de 1 mois, aussi pour un logement vide, à défaut de respecter des conditions particulières (perte emploi involontaire, mutation etc).
    Si votre contrat de location contenait une clause d'indexation des loyers faisant référence à des indices par exemple, l'augmentation ne pourra être supérieure à la variation de ces indices de références.
    Reste à voir les conditions exactes de votre clause de revalorisation du loyer si elles existent.

    Je ne suis pas juriste, laissons parler les intervenants.
    Dernière modification par Steeve ; 15/04/2006 à 07h54.

  3. #3
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 917
    Bonjour,

    Pour compléter la réponse de Steeve, il est important de savoir ce que dit votre bail de location au sujet de l'indexation du loyer.
    Sachez que si votre nouveau propriétaire veut augmenter au-delà de ce qui est prévu dans le bail (en principe augmentation annuelle indexée sur l'évolution d'un indice défini dans le bail), par exemple si votre loyer est sous évalué par rapport à ce qui se passe dans le voisinage, il doit, entre autres, vous en informer six mois avant....

    Lisez la loi 89-462, que vous trouverez aisément sur www.legifrance.gouv.fr , qui est celle qui régit les rapports bailleur-locataire, en ce qui concerne les logements loués "vide"


    Pour Steeve : nos messages se sont un peu télescopés....S orry
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    Si vous permettez d'ajouter ceci : je trouve que le guide du logement de l'ADIL est bien précis pour ces problèmes: http://www.anil.org/guide/locatif/fixat.htm

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    Merci à tous pour vos réponses et désolé si j'y fais suite de manière un peu tardive mais je rentre seulement de week-end.

    Je vais tenter d'apporter toutes les précisions que vous avez évoquées en espérant ne rien oublier.

    Tout d'abord, il s'agit d'un appartement loué vide.

    Ensuite, j'ai commis une petite erreur dans mon message intial car il s'agit en fait d'une conjonction entre l'augmentation des charges et celle du montant du loyer alors que précédement seules mes charges avaient été revues à la hausse, de manière annuelle mais raisonnable :

    Mai 2003 : Loyer = 365,88 E ; Charges = 30,49 E ; Total = 396,37 E
    Mai 2004 : Loyer = 365,88 E ; Charges = 34,49 E (+13,1%) ; Total = 400,37 E (+1%)
    Mai 2005 : Loyer = 365,88 E ; Charges = 37,00 E (+7,3%) ; Total = 402,88 E (+0,6%)
    ------------------------------Janvier 2006 = Changement de propriétaire ------------------------------------
    Mai 2006 : Loyer = 390,88 E (+6,8%) ; Charges = 42,00 E (+13,5%) ; Total = 432,88 E (+7,4%)

    Quant au bail, il stipule que :

    "Montant du loyer :
    Le montant du loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du présent contrat sans que le baiileur ait à effectuer quelque notifcation ou formalité particulière. La révision du loyer s'opère automatiquement en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction. La modification de la loi du 6/07/89 par la loi du 21/07/94, fait état d'une augmentation annuelle limitée à la variation de la moyenne, sur 4 trimestres, de l'indice du coût de la construction. Le montant du loyer peut-être contractuellement minoré pour tenir compte des travaux que le locataire s'est engagé à effectuer. La définition des travaux et les modalités de leur prise en compte doivent clairement figurer au bail ou dans un avenant. Le montant du loyer peut également être contractuellement majoré suivant les mêmes modalités pour tenir compte des travaux d'amélioration que le bailleur s'est engagé à effectuer.

    Charges :
    Le locataire est tenu de rembourser au bailleur les charges dites "récupérables" dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les charges sont appelées en même temps que le loyer suivant une provision réajustée chaque année et une régularisation annuelle. Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur est tenu d'adresser au locataire, un décompte par nature de charges. Il est également tenu de mettre les pièces justificatives des charges à sa disposition."

    Dans une autre partie du bail, on trouve :

    "Conditions particulières :
    Le loyer est payable mensuellement d'avance au domicile du bailleur ou de son mandataire. Le montant intial du loyer est fixé à la somme de trois cents soixante cinq Euros et quatre-vingt huit cts plus les taxes récupérables (droit au bail) et une provision sur charges initiales de trente Euros et quarante neuf cts. Il est rappelé que la provisiton sur charges est révisable chaque année en focntion des dépenses réelles. Le loyer sera automatiquement révisé le -------- (champ resté vierge), de chaque année pour tenir compte de la variation de la moyenne des 4 derniers indices trimestriels du coût de la construction publiés par l'INSEE ; moyenne des 4 indices de base -------- (champ resté vierge)."

    Voilà, vous savez tout...

    Encore merci pour vos réponses et pour les liens que je vais de ce pas aller consulter avec grand intérêt.

    Cordialement,

    Elde.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
    Localisation
    sous les cocotiers
    Messages
    55 711
    J'ai effectué le calcul sur le site : www.pap.fr/calculs/insee/revision-de-loyer.asp

    Variation du loyer depuis le 01/05/2003 365,88 Euros indice de départ 1166 Nouveau loyer :376,71 Euros nouvel indice 1200,5 Augmentation de 10,83 Euros (2,96%) au 01/05/2004

    Nouveau loyer 394,83 Euros nouvel indice 1258,25 augmentation de 18,12 Euros (4,81%)au 01/05/2005

    indice 101,45
    Nouveau loyer au 01/05/2006 403,9 Euros
    indice nouveau 103,78 augmentation de 9,07 Euros (2,3%)
    Nouveau loyer au 01/05/2006:
    403,9 Euros
    Pourcentage de variation :
    10,39%
    Variation :
    38,02 ?
    Donc vous semblez au dessous de l'augmentation légale prévue au bail pour le montant du loyer lui même...
    Par contre pour les charges avez vous eu un décompte annuel précis (photocopie de taxe Foncière pour la Taxe des ordures) et autres charges d'immeuble vous incombant ?
    Dernière modification par Marieke ; 17/04/2006 à 20h17.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    Citation Envoyé par marieke
    Par contre pour les charges avez vous eu un décompte annuel précis (photocopie de taxe Foncière pour la Taxe des ordures) et autres charges d'immeuble vous incombant ?
    Non, je n'ai jamais rien reçu de tel.

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    Sur quelles bases ont-elles été établies dans ce cas ?

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
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    7
    Heu, je me sens un peu stupide de devoir vous avouer que je n'en ai en fait aucune idée. Mon propriétaire précédent m'a informé à 2 reprises d'une augmentation de mes charges sans me fournir le moindre justificatif et comme l'augmentation était minime en regard du prix total loyer + charges je n'ai pas cherché à en savoir plus...

    Je présume donc qu'en premier lieu je dois demander à mon nouveau propriétaire de me fournir de telles pièces justificatives. Cependant, dois-je attendre de les recevoir avant de prendre en compte cette augmentation lors de mon prochain règlement ?
    Dernière modification par Elde ; 17/04/2006 à 21h45.

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
    Ancienneté
    mars 2005
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    sous les cocotiers
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    55 711
    Votre bail va repartir sur sur la base des 390.88 Euros et 42 Euros de charges, vous pouvez déja demander sur quoi sont basés les 42 Euros de charges, par rapport aux 37 de l'année précédente et demandez lui de fournir les justificatifs soit la copie de Taxe des O de l'ancien proprio et les charges de co-propriété de l'immeuble vous concernant ainsi que prévu dans le bail, c'est une obligation de fournir annuellement ce décompte. (plus exactement il doit être tenu pour consultation à votre disposition...)

  11. #11
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Messages
    7
    Je ne manquerai pas de le faire. Merci beaucoup pour votre patience et vos conseils, c'est vraiment sympa !

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