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impayés et fin de bail

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    Neuilly sur Marne
    Messages
    13
    Bonjour,
    Je vous ecris pour avoir quelques conseils.
    J'ai un locataire depuis 2ans et demi dans mon studio. Au début pas de problème, si ce n'est que je n'ai jamais eu d'attestation d'assurance pour les deux premières années et qu'une entreprises devant faire des travaux sur le balcon n'a jamais pu intervenir (prise de rendez-vous plusieurs fois non honorés).
    J'ai eu une caution via le Loca-pass, mais l'organisme a refusé la garantie d'impayé puisque le dossier à remplir par le locataire n'a jamais été retourné.
    Depuis le début, je fournis un avis de quittance et les quittances de loyer tous les mois.
    Or, depuis septembre, le loyer est partiellement payé, mais j'ai enfin obtenu une attestation d'assurance démarrant au 31/12/05 suite à 2 recommandés non-réclamés envoyés aussi en lettre simple signifiant également la fin du bail.
    Début février, je notifie par huissier la fin du bail et lui donne congé pour le 31/8/06 (fin du bail), celle-ci est toujours en mairie. (motifs ci-dessus + paiement partiel + modification du bien sans mon consentement).
    Fin mars, ayant bientôt accumulé un mois de retard dans les loyers, je me rends sur place pour lui transmettre l'avis du mois d'avril et ne lui remet qu'un reçu de paiement partiel pour le mois de mars. Il est présent, mais me ferme la porte au nez sans discuter.
    Avril n'est pas payé, je fais un commandement d'huissier.
    Aujourd'hui, j'attends de voir. Mais j'ai de plus en plus le sentiment que mon locataire est de mauvaise foi.
    Il a changé d'entreprise depuis 2 ans, il ne me répond pas au téléphone depuis 1 an et demi. Ne répond pas aux courriers simples ou déposés, ne va pas chercher les recommandés ni les notifications d'huissier...
    En bref, il fais la sourde oreille.
    Je voudrais bien savoir à quoi m'attendre par la suite : procédure à faire et comment démontrer sa mauvaise foi devant les tribunaux (les courriers non-réclamés ainsi que ceux de l'entreprise qui doit intervenir suffisent-ils ?).
    Je n'ai meme pas connaissance de sa situation, mais à l'époque du début du bail, il gagnait plus que moi, et il a changé d'entreprise de son plein gré, il n'est donc certainement pas sans emploi.
    Il n'est que rarement à son appartement d'après les voisins.
    Comment être sûre de récupérer les impayés, je n'ai que ses coordonnées bancaires pour agir ?
    J'ai demandé à l'assurance qu'il a prise pour l'appartement s'ils avaient un numéro de téléphone où le joindre, mais il leur a donné un numéro qui n'est pas le sien et où personne ne le connait, visiblement ça ne gêne pas l'assurance.
    J'ai notifié la fin du bail et le commandement de payer grace aux conseils péchés à droite à gauche sur votre forum, quelle est la procédure à suivre ?
    Merci

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 252
    Bonjour,

    Un délai de deux mois sourt à compter du commandement de payer, délai qu'il a pour régulariser (attention, il n'a pas deux mois de loyers impayé au moment du commandement).
    Maintenant, il faut introduire une requête au tribunal d'instance. J'imagine que comme il ne va pas chercher ses recommandés, il n'aura pas la convocation, vous risquez d'être seul à l'audience ce jour là. Donc, la décision sera rendue sur vos seuls arguments. Ensuite, avec un titre exécutoire, vous pourrez mandater un huissier de justice pour procéder à l'exécution forcée du jugement, y compris sur le compte bancaire (fichier ficoba au centre des impôts, accessible par un huissier muni d'un tiitre exécutoire).

    Bon, je shématise la procédure, mais il faut en introduire une, surtout s'il est solvable.

    Cdt

    Anissa

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    Neuilly sur Marne
    Messages
    13
    Bonjour,

    Pour être solvable, il y est, j'en ai eu confirmation de sa banque tout à l'heure.
    Pour introduire une requête au tribunal, dois-je attendre les 2 mois ? Et quelle est la procédure ? faut-il passer par un huissier ou un courrier simple suffit-il ? (existe-t-il des lettres types ?).
    Dois-je demander seulement les impayés actuels où puis-je ajouter ceux des mois à venir ?
    De plus, le titre executoire couvrira-t-il la totalité des impayés ainsi que ceux à venir par un prélevement automatique jusqu'à la fin du bail ?
    Merci pour votre réponse rapide, je sais que tout ça fait plein de questions, mais je n'avais jamais eu besoin d'aller aussi loin dans les procédures avant ce locataire. Habituellement un contact régulier et sympa suffisait à résoudre les soucis.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Rosalina
    Ancienneté
    novembre 2004
    Messages
    25 252
    Non introsuisez l'instance au plus tôt, d'ici l'audience, les deux mois seront certainement passé. Vous ne demandez que ce qui est impayé à la date de la saisine, vous pourrez rajouter les autres impayés à la date d'audience le cas échéant.
    La saisine est simple et gratuite. Vous renseigner auprès du greffe du tribunal d'instance du domicile de votre locataire.http://www.manche.equipement.gouv.fr...o_propri1.html

  5. #5
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    S'il fait la sourde oreille ... une saisie-conservatoire attirera son attention sans aucun doute: . Pour la saisie, demandez à l'huissier qui a signifié le commandement.

    Cordialement.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
    Messages
    37 634
    aucune caution demandée à la signature du bail ?
    sinon, la saisie conservatoire est un bon moyen de presseion : ca fait non seulement peur mais est invalidante.

    y'a t-il eu un contentieux avec ce locataire ? un conflit quelconque ? car il est bizarre que des relations correctes changent si dramatiquement .....

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    Neuilly sur Marne
    Messages
    13
    Merci pour vos réponses,
    Pour ce qui est de la caution, j'en ai une du montant de 2 loyers. C'est le Loca-Pass qui me l'a versé. Pour le garant, le dossier n'ayant jamais été retourné, le Loca-Pass l'a logiquement refusé après une demande de ma part n'ayant aucun retour !!! (pourquoi est-ce le locataire qui fait les démarches ?)
    Avec le locataire, il n'y a aucun contentieux, au départ la location devait durée tout au plus 2 ans, il n'y a jamais eu de problème dans l'appartement, mais je n'ai eu que très peu de contacts la première année, puis, à force de faire la demande pour l'assurance tous les mois et de relancer pour le passage de l'entreprise pour des travaux sur le balcon (une séparation à poser), les contacts ont été rompus.
    Pour ma part, j'ai toujours fournies les quittances de loyer ainsi que les avis de quittance tous les mois, et j'ai toujours été payé.
    N'ayant aucun retour, ni plus de contact aussi bien par télephone que par réponse aux courriers, j'ai envoyé 2 LRAR, qui me sont revenus non réclamées sur lesquelles je demandais la fin du bail, l'intervention de l'entreprise, le certificats d'assurance et un complément de charges pour 2004. Ces courriers ont aussi été envoyé en courrier simple, j'ai ainsi obtenu le certificat d'assurance à partir de janvier 2006, et le compléments de charge de 2004 s'élevant à 17€. Mais rien d'autre, et j'ai donc fait la notification pour la fin du bail dans les temps réglementaire pour éviter une reconduction du bail.
    C'est à partir de mes LRAR que les loyers ont commencé à être partiellement payés. Depuis la notification, le loyer suivant a été encore plus imputé et depuis plus rien !
    Quand vous me parlez de saisine, s'agit-il bien d'une demande d'assignation devant le juge de proximité ?
    C'est la demarche qui me parait le plus correspondre à vos dire.
    Pour la saisie-conservatoire, je pense que je vais aussi y songer. N'est-ce pas répétitif avec la demande d'assignation ?
    Merci

  8. #8
    Pilier Junior
    Ancienneté
    mars 2006
    Messages
    1 800
    Citation Envoyé par lukyluke2
    Quand vous me parlez de saisine, s'agit-il bien d'une demande d'assignation devant le juge de proximité ?
    C'est la demarche qui me parait le plus correspondre à vos dire.
    Pour la saisie-conservatoire, je pense que je vais aussi y songer. N'est-ce pas répétitif avec la demande d'assignation ?
    Merci
    Non c'est au Tribunal d'Instance qu'il faut s'adresser. Le juge de prox n'est competent QUE pour le dépot de garantie jusqu'à 4000€.
    La saisie-conservatoire sera suivie de l'assignation (dans le délai max d'un mois), aucun probleme c'est la marche normale des procédures conservatoires.

    Cordialement.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Yeuse
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    12 405
    Citation Envoyé par lukyluke2
    Bonjour,

    Pour être solvable, il y est, j'en ai eu confirmation de sa banque tout à l'heure.
    ...
    A ne pas écrire ailleurs, je ne suis pas certaine que vous ayez le droit d'avoir cette information

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    avril 2006
    Localisation
    Neuilly sur Marne
    Messages
    13
    Bonjour à tous,

    D'abord un grand merci pour vos conseil très utiles.
    Après le commandement de payer, j'ai effectué une saisie conservatoire sur le compte bancaire de mon locataire début juin (pourquoi si tard, j'espérais le commandement suffisant, mais non).
    Et aujourd'hui, mon huissier vient de me confirmer que la totalité de la somme avait été bloqué sur son compte bancaire et que suite à ça, mon locataire est allé chez l'huissier pour libérer la somme retenue.
    Il a confirmé à l'huissier qu'il libererait bien mon appartement en fin de bail et que dorénavant les loyers seraient payés sans retard jusqu'à la fin du bail.
    Donc un grand merci pour vos conseil, et je pense que la prochaine fois je passerais directement par la saisie conservatoire.
    Encore 1000 Merci.

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